국세청, 주택 용도변경 10년 미만 양도세 중과 배제 해당 여부 사전답변
국세청은 조정대상지역 내 오피스텔을 업무용으로 사용하다가 용도 변경해 주택으로 사용한 이후 양도했고, 전체 보유기간은 10년 이상이지만 주택으로 용도변경한 때부터 양도일까지의 보유기간이 10년 미만인 경우 해당주택은 양도소득세 중과 대상에 해당한다고 밝혔다.
국세청은 주택으로 용도변경 후 보유기간이 10년 미만인 경우 양도소득세 중과 배제 해당 여부에 대해 이같이 사전답변 했다.
국세청은 조정대상지역에 있는 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 1세대가 조정대상지역 내 오피스텔을 업무용으로 사용하다가 용도 변경하여 주택으로 사용한 이후 양도했다면 전체 보유기간은 10년 이상이지만 주택으로 용도변경한 때부터 양도일까지의 보유기간이 10년 미만인 경우, 해당주택은 소득세법 시행령(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제167조의11 제1항 제11호에 해당하지 않아 같은 법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제104조 제7항에 따라 양도소득세 중과 대상에 해당한다고 밝혔다.
질의인은 2005년 7월 27일 ‘□시 △구 ▽로 *길 ***호(○○동, ******)’를 매입해 임대사업자등록을 하고 사무실로 임대해 오다가 2013년 9월 부동산임대사업자는 폐업을 하고 그 이후로는 상기 오피스텔(A주택)을 주거용으로 사용했다.
또한 2020년 4월 주거용으로 사용하던 A주택을 양도했고, 질의인은 A주택 이외 조합원입주권 1개를 보유하고 있다.
질의인은 이와 관련해 다주택자가 조정대상지역 내 오피스텔을 업무용으로 사용하다가 용도 변경해 주택으로 사용한 이후 양도했는데 전체 보유기간은 10년 이상이지만 주택으로 용도변경한 때부터 양도일까지의 보유기간이 10년 미만이어서 해당주택 양도가 양도소득세 중과 배제 대상에 해당하는지 여부에 대해 물었다.
(양도 사전-2020-법령해석재산-0434 [법령해석과-3169] 2020. 10. 04)
현행 소득세법 제95조(양도소득금액) 제4항에서는 “제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. <개정 2014.1.1, 2015.12.15, 2016.12.20.>”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 제7항에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017.12.19.>”고 규정하고 있다.
또한 제1호에서는 “조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”, 제2호에서는 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.”, 제3호에서는 “조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”, 제4호에서는 “조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. ”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제167조의3(1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제1항에서는 “법 제104조 제7항 제3호에서 ‘대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.”고 규정하고 있고, 제12호에서는 “법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택”으로 규정하고 있다.
한편 소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제1항에서는 “법 제104조 제7항 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택’이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.”고 규정하고 있고, 제12호에서는 “법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택 (20.02.11. 신설)”으로 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행령 제167조의11(1세대2주택·조합원입주권에서 제외되는 주택의 범위)(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제1항에서는 “법 제104조 제7항 제2호 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 장기임대주택 등’이란 국내에 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. <개정 2018.10.23, 2020.2.11.>고 규정하고 있다.
또한 제11호에서는 “법 제95조제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택”으로 규정하고 있다.
<소득세법 시행령 부칙 제30395호>
제2조(일반적 적용례)
② 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
제18조(조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 적용 배제에 관한 적용례)
제167조의3 제1항 제12호, 제167조의4 제3항 제6호, 제167조의10 제1항 제12호 및 제167조의11 제1항 제11호의 개정규정은 2019년 12월 17일 이후에 양도하는 분부터 적용한다.
