UPDATED. 2024-03-28 17:10 (목)
1주택 지분양도 보유기간은 ‘지분취득일부터 양도일까지’
1주택 지분양도 보유기간은 ‘지분취득일부터 양도일까지’
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.11.13 14:45
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

세법해석 | 재산제세 <15>

Ⅰ. 양도소득세

필요경비 및 이월과세
 

42. 대체주택 취득 이후 배우자가 종전주택 지분을 매매취득한 경우 일시적 2주택 적용 여부

 

 

 

■사실관계

•2014.**.**. 별도세대인 신청인과 신청인의 모친은 ☆☆도 △△시 ▽▽구 소재 쟁점주택을 공동(신청인 62/100, 모친 38/100)으로 취득

•2017.**.**. 신청인과 배우자는 ○○도 □□시 소재 대체주택을 공동(각각 지분 1/2)으로 취득

•2018.**.**. 신청인의 배우자는 쟁점주택의 모친 지분을 매매로 취득

•2018.**.**. 쟁점주택 전체를 3억2300만원에 양도

 

■질의내용

•1주택을 별도세대인 모친과 공동소유 하다가 대체주택을 취득한 이후 모친지분을 배우자가 매매취득하고 종전주택 전체를 양도하는 경우 일시적 2주택 특례적용 여부

 

■회신문

•위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 A주택의 모친 지분을 매매로 취득한 후 A주택을 양도하는 경우 배우자는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 적용 대상에 해당하지 않는다.

 

■검토내용

•신청인과 별도세대인 모친과 쟁점주택을 공동으로 취득한 후 신청인과 배우자가 대체주택을 공동으로 취득해 보유하다 쟁점주택 모친 지분을 배우자가 취득하고 쟁점주택을 양도하는 경우로서

- 신청인은 쟁점주택 취득(’14.**.**.) 후 1년이 경과하여 대체주택을 취득(’17.**.**.)하고 3년 이내에 쟁점주택을 양도(’18.**.**.)하여 보유지분이 소득령 §155① 요건을 충족한바,

- 배우자는 대체주택 취득 후 쟁점주택 지분을 취득(’18.**.**.)하고 양도(’18.**.**.)한 경우로 동일세대원이 지분으로 소유한 경우 1주택에 해당하므로 배우자의 양도소득도 신청인과 동일하게 소득령 §155①을 적용할 수 있는지가 쟁점


•소득령 §155①에 종전 보유주택을 양도하고, 그 주택을 대체하여 새로운 주택을 취득하는 과정에서 불가피하게 2주택이 된 경우

- 1세대 1주택으로 보아 같은 영 §154①의 요건을 충족하는 경우에는 해당 주택양도에 대해 비과세한다.


•다만, 이때에는 종전주택을 취득한 후 ① 1년 경과 후 다른 주택을 취득하고(대체주택 요건), ② 그 다른 주택 취득일부터 3년(일시적 2주택 기간) 내 종전주택을 양도할 것(종전주택 요건)을 요건으로 하여 대체주택과 종전주택의 취득·양도시점에 대한 제한을 두고 있다.


•양도소득세 납세의무자는 자산을 보유하다 양도한 자로 동일세대가 공동소유한 주택을 양도한 경우 양도소득은 소유자별로 각각 산정하는 것인바,

- 신청인과 배우자 지분에 대해 각각 비과세 여부를 판단해야 한다.


•신청인과 배우자의 소득령 §155① 특례 적용 여부를 보면

- 신청인과 배우자는 쟁점주택과 대체주택을 지분으로 보유하고 있으나 동일세대가 보유한 경우로 쟁점주택과 대체주택 각 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단하는 것으로

- 신청인은 쟁점주택 지분 취득(’14.**.**.) 후 1년이 경과하여 대체주택 지분을 취득(’17.**.**.)하고 3년 이내에 쟁점주택 지분을 양도(’18.**.**.)하여 쟁점주택 보유지분은 일시적 2주택 특례 요건을 충족하나,

- 배우자는 대체주택 지분 취득 후 쟁점주택 지분을 취득(’18.**.**.)하고 양도(’18.**.**.)하여 특례 대상에 해당하지 않는다.


•따라서, 쟁점주택 양도소득 중 신청인 지분 해당분은 소득령 §155①에 따라 비과세 대상이나 배우자 지분 해당분은 과세대상으로 해석함이 타당하다고 판단된다.

 

■관련법령

•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

 

43. 대체주택을 지분으로 증여받은 경우 1세대 1주택 특례 적용 여부

 

 

 

 

■사실관계

•2006.**. 갑은 ☆☆시 00구 A아파트를 취득

•A아파트 보유기간 중 ☆☆시 **구 **동 ***-** B주택을 2013.**.**.(1/3지분), 2015.**.**.(1/3지분), 2016.**.**.(1/3지분) 증여를 받았다.

•2018.**.**. A아파트를 양도

 

■질의내용

•1주택을 보유한 1세대가 별도세대인 부모로부터 다른 1주택을 3회 분할(1/3지분씩)하여 증여받고 보유하던 종전주택을 양도하는 경우 마지막으로 증여받은 2016.4.27.을 다른 주택의 취득일로 보아 특례를 적용할 수 있는지 여부

 

■회신문

•1주택(이하 ‘종전주택’)을 보유한 1세대가 종전주택을 취득한 날부터 1년이 경과한 후 별도세대인 부모로부터 1주택(이하 ‘대체주택’)을 1/3지분씩 3회 증여로 취득하고, 종전주택을 양도하는 경우로서 최초 증여받은 날로부터 3년이 경과한 후 종전주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항을 적용할 수 없다.

 

■검토내용

•소득법 §98에서 자산의 양도차익 산정 시 취득 및 양도시기는 대금을 청산할 날로 한다고 규정하고 소득령§162에 대금청산일 외 다른 시기를 열거하고 있다.

- 소득령 §162①(5)에 상속 또는 증여에 의해 취득한 자산의 취득시기는 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날로 규정된바,

- 증여받은 날이란 증여 등기접수일을 말한다(재산세과-908,2009.12.3. 외).


•주택을 지분으로 취득하였더라도 지분 취득일에 1주택을 소유하게 되는 것이므로

- 소득령 §155① 적용 시 다른 주택 취득일은 신청인이 대체주택의 1/3지분을 최초증여 받은 날(’13.**.**.)이 되는 것이며

- 이후 추가 증여받아 대체주택의 지분이 증가하였더라도 신청인의 주택수가 증가한 것이 아니므로

- 최초증여 받은 시점에 대체주택을 취득한 것으로 보아 특례 요건을 판단함이 타당하다.


•따라서 1주택을 보유한 1세대가 부모로부터 1주택을 1/3지분씩 3회에 걸쳐 증여받고 보유하던 주택을 양도하는 경우 소득령 §155① 적용 시 다른 주택의 취득일은 최초로 증여받은 날이 되는 것으로

- 대체주택 취득일인 1차 증여일 ’13.**.**.로 부터 3년이 경과한 ’18.**.**. 쟁점주택을 양도했으므로 소득령 §155①에 따른 1세대 1주택 특례대상에 해당하지 않는다.

 

■관련법령

•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것)

•소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】

•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

 

44. 1세대 1주택 비과세 판정 시 부동산매매업 재고주택의 주택수 포함여부

 





■사실관계

•신청인은 2015.**.**.부터 부동산매매업을 영위하고 있다.

•신청인은 재고주택 외 투기지역에 소재하는 주택(이하 “거주주택”)이 1채 있으며, 현재 거주주택에서 2년 이상 거주하고 있다.

•거주주택을 2018년 **월에 매각


■질의내용

•1세대 1주택 비과세 판정 시 부동산매매업의 재고자산인 주택을 주택수 계산에 포함하는지 여부


■회신문

•거주자의 1세대 1주택 비과세 판정 시 부동산매매업자의 판매용 재고자산인 주택이 주택수 계산에 포함하는지 여부는 기존 해석사례(서면4팀-558, 2007.02.12.)를 참조

*서면4팀-558, 2007.02.12.

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은 법 시행령」 제154조 제1항에 의한 “1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고 주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 사례의 매매사업용으로 취득한 주택이 매매사업용 재고주택에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합해 판단한다.


■검토내용

•양도소득세 과세대상인 “주택”이라 함은 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다(소득법§88(7)).


•양도소득세의 1세대 1주택 비과세 판단 시 부동산매매업자 또는 주택신축판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 않는 것으로 해석(재일01254-2002, 1992.08.07., 서면4팀-299, 2005.2.25., 서면4팀-299, 2005.2.25. 외)


•조세심판원도 1년 내에 부동산을 5회 취득하고 3회 양도했고, 해당연도 귀속분 소득을 사업소득으로 보아 종합소득세를 신고한 점 등으로 비추어 다른주택을 주거용으로 취득했다기 보다는 부동산매매업을 영위하고자 사업용 주택으로 취득했다고 보여지는 경우

- 이들 주택을 거주용 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제해 부과한 처분은 잘못이 있다고 결정함으로써

- 부동산매매업을 위한 사업용 주택은 1세대 1주택 판정 시 주택수 계산에서 제외하는 것으로 판단(국심2003중1886, 2003.12.17.)


•또한, 최근의 법원 판결을 보더라도

- 법원은 양도소득세 부과제외 대상으로 부동산신축판매업자, 부동산매매업자의 판매목적 부동산을 소득세법에서 규정하고 있지는 않지만 양도소득세 부과대상인 양도소득은 ‘재고자산(상품) 이외의 자산’의 양도로 인하여 발생하는 양도차익으로 이루어지는 소득이라고 이해되고,

- 이러한 논리의 연장선에서 부동산신축판매업자, 부동산매매업자가 사업소득 부과대상인 판매목적 부동산을 보유하고 있다고 하더라도 이는 상품을 보관하고 있는 것에 불과하므로,

- 위 부동산 보유사실을 양도소득세 부과 여부의 기준인 ‘1세대 1주택 보유 여부’ 판단에 있어 고려해서는 안되는 것으로

- 결국 1세대 1주택 보유 여부를 판단함에 있어 건물이 고려대상인지 아닌지는 그 건물이 양도될 경우 이를 사업소득으로 볼 것인지 양도소득으로 볼 것인지와 맥락을 같이 한다고 볼 수 있다고 판시(서울고등법원(춘천) 2016 누 532, 2017.01.23)


•따라서, 1세대 1주택 비과세 판정 시, 부동산매매업자의 판매용 재고자산인 주택은 주택수 계산에서 제외하는 것으로 해석함이 타당

 

■관련법령 및 해석사례

•소득세법 제19조 【사업소득】

•소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것)

•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】(2017.09.19. 대통령령 제28511호로 개정된 것)

•소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(2017.09.19. 대통령령 제28511호로 개정된 것)

•소득세법 시행령 제168조의3 【지정지역 지정의 기준 등】

•재일01254-2002,1992.08.07.

소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은법 시행령 제15조 규정을 적용함에 있어 주택신축판매업자 또는 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 않는다.

그러나 자가공급하거나 폐업 시의 재고재화 등으로 거주 또는 보유하고 있는 주택은 주거용 주택으로 보아 ‘1세대 1주택’ 여부를 판정한다.

 

45. 1세대 1주택 비과세 판정 시 증여받은 주택의 보유기간 계산방법

 





■사실관계

•망 甲은 1990.10.**.부터 2015.7.**. 사망할 때까지 A아파트에 거주

*등기부상 A아파트는 1991.2.**. 乙(甲의 배우자)이 매매취득하고, 2006.12.**. 甲이 협의분할에 의한 상속으로 취득


•甲의 자 丙과 丙의 배우자 丁은 주민등록상 2005.5.**.

~2008.10.**. 및 2009.12.

**.~2017.3.**. 동안 A아파트에서 거주

 

                         <丙의 주민등록초본 中>

 

 

 

 

•2015.4.**. 甲은 丙에게 A아파트를 증여

•2017.1.**. 丁은 C아파트를 임의경매로 취득

•2017.3.**. 丙은 A아파트를 1억6500만원에 매도


■질의내용

•같은 세대원인 직계존속으로부터 증여받은 주택을 그 직계존속이 사망한 이후에 양도한 경우로서 1세대 1주택 비과세 판정 시 직계존속의 보유기간 통산 여부


■회신문

•1주택을 증여에 의해 취득하고 그 주택을 취득한 날부터 1년이 경과한 시점에 다른 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전 증여받은 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항을 적용하는 것이며, 해당 규정을 적용할 때 증여받은 주택의 보유기간 계산과 관련해서는 기존 회신사례

(재일46014-1513, 1995.06.23., 서면4팀-1663, 2004.10.19.)를 참조

아울러, 이 경우 ‘1세대’의 판정은 실질적으로 생계를 같이 하는지 여부에 따르는 것으로서 형식상의 주민등록 내용에 불구하고 실질적인 생활관계를 고려해 사실 판단할 사항


■검토내용

•1주택으로 보는 일시적 2주택 특례 대상인지 여부 검토


•「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따르면 종전 보유주택을 양도하고, 그 주택을 대체해 새로운 주택을 취득하는 과정에서 취득과 양도시점의 시간적 간격에 의해 불가피하게 2주택이 된 경우에는

- 1세대 1주택으로 간주하고, 이에 따라 같은 영 제154조 제1항의 거주요건을 충족하는 경우에는 해당 주택 양도에 대해 비과세한다.


•다만, 이때에는 종전주택을 취득한 후 ①1년 경과 후 다른 주택을 취득하고(대체주택 요건), ②그 다른 주택 취득일부터 3년(일시적 2주택 기간) 내 종전주택을 양도할 것(종전주택 요건)을 요건으로 하여 대체주택과 종전주택의 취득·양도시점에 대한 제한을 두고 있다.


•본 건은 2015.4. 모친으로부터 주택(A)을 증여받고, 2017.1. 다른 주택(B)을 새로 취득해 대체주택 취득 요건(1년 경과 후 취득)을 충족했으며,

- 이에 따라 일시적 2주택이 된 상태에서 2017.3. 종전주택(A)을 양도해 종전주택양도 요건(3년 내 양도)도 충족했다.


•따라서, 모친으로부터 증여받은 주택을 양도할 당시 다른 주택을 보유하고 있어 2주택자에 해당하나, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 특례에 따라 1주택을 보유하고 있는 것으로 간주되며,

- 양도하는 주택이 같은 영 제154조 제1항의 보유기간 요건을 충족한 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.


•보유기간 계산 시 증여자(모친)의 보유기간 통산 여부


•1세대 1주택 비과세 판정 시 보유기간(2년) 계산방법에 대해 규정한 「소득세법 시행령」 제154조 제5항에서는 장기보유특별공제액 계산 규정인 같은 법 제95조 제4항을 따르도록 하고 있으며,

- 장기보유특별공제액 규정에서는 자산의 보유기간을 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 하되,

- 배우자 등 이월과세 또는 가업상속공제가 적용된 자산의 경우에는 예외적으로 당초증여한 배우자 등 또는 피상속인의 취득일을 기산일로 소급하는 것으로 규정하고 있다.


•따라서, 증여받은 자산의 경우에는 원칙적으로 증여로 인해 재산을 취득한 날이 1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 기산일이 된다.


•다만, 비과세 요건으로서의 1세대 1주택의 소유 및 거주요건은 1세대를 단위로 봐야 하고, 1세대를 구성하는 세대원 간에 증여 등을 원인으로 하여 그 주택의 소유권자가 다르게 되었다고 하더라도 그 양도 전후를 통해 1세대를 구성하는 이상 소유권자별로 별도로 볼 것은 아니므로(대법원 94누15530, 1995.7.14.)

- 주택의 증여시점부터 모친의 사망시점까지 신청인과 모친이 동일세대인 점을 감안하면 모친과 신청인이 동일세대로서 보유한 기간을 통산하는 것이 타당


■관련법령 및 해석사례

•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

•소득세법 제95조 【양도소득금액】

•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】(2016.08.11. 대통령령 제27793호로 개정된 것)

•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

 

 


  • 서울특별시 마포구 잔다리로3안길 46(서교동), 국세신문사
  • 대표전화 : 02-323-4145~9
  • 팩스 : 02-323-7451
  • 청소년보호책임자 : 이예름
  • 법인명 : (주)국세신문사
  • 제호 : 日刊 NTN(일간NTN)
  • 등록번호 : 서울 아 01606
  • 등록일 : 2011-05-03
  • 발행일 : 2006-01-20
  • 발행인 : 이한구
  • 편집인 : 이한구
  • 日刊 NTN(일간NTN) 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2024 日刊 NTN(일간NTN) . All rights reserved. mail to ntn@intn.co.kr
ND소프트