■사실관계

•1996.**.**. A주택 취득(본인 명의)

*☆☆도 △△△시 ○○읍 ○○리 소재 아파트

•2006.**.**. 농어촌주택 취득

*「조세특례제한법」 제99의4에 따른 농어촌주택에 해당함을 전제로 한다.

•2017.**.**. B주택 취득(배우자 명의)

*□□광역시 ○○구 ○○동 ** 소재 아파트

•2018.**.**. A주택 양도

 

■질의내용

•일반주택과 농어촌주택을 순차로 취득한 1세대가 대체주택 취득 후 3년 내 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부

 

■회신문

•일반주택과 농어촌주택을 순차로 취득한 1세대가 대체주택 취득 후 3년 내 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부는 기존 해석사례(부동산납세과-2367, 2015.02.02.)를 참고

<부동산납세과-2367, 2015.02.02.>

국내에 1채의 주택(이하 “종전의 주택”이라 함)을 소유한 1세대가 「조세특례제한법」 제99조의4에 해당하는 농어촌주택(이하 “농어촌주택”이라 함)을 취득해 종전의 주택과 농어촌주택을 각각 1채씩 보유한 상태에서 다른 주택을 취득해 일시적으로 3주택을 보유하게 된 경우, 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 본다. 따라서, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용

 

■검토내용

•조특법 §99의4①에 따르면 1세대가 2003.8.1.~2020.12.31.의 기간 중 농어촌주택 1채를 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는

- 그 농어촌주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득법 §89①(3)의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이고,

- 1세대 1주택의 요건은 소득령 §154①에서 소득법 §89①(3)의 위임을 받아 구체적으로 정하고 있다.

•그리고, 소득령 §155① 각 호 외 본문에 따르면, 국내 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서

- 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는

- 1세대가 양도일 현재 2주택을 보유하더라도 1세대 1주택으로 간주해 소득령§154①을 적용(양도주택의 보유·거주 요건 판단)하는 것으로

- 법령의 문언을 그대로 해석하는 경우에는 1세대가 2주택을 보유하는 경우에 한정해 소득령 §155①이 적용되는 것이고, 이는 1세대 1주택의 특례 규정으로서 조특법상 특례규정과는 독립적으로 적용하는 것의 해석이 가능

•반면, 조세특례제한법은 개별 세법에 대해 특별법적 지위를 가지며, 특별법은 일반법에 우선해 적용되는 것으로

- 1세대가 주택을 양도함에 따라 소득법 §89①(3)의 1세대 1주택 비과세 적용여부를 판단함에 있어 주택수 계산은 필수적이고,

- 그 주택수 계산은 특별법 우선의 원칙에 따라 조세특례제한법의 특례를 먼저 적용하는 것이며,

- 그 특례 효과를 계속 유지한 상태에서 이후 소득세법의 다른 특례를 적용하는 것이 특별법을 운용하는 취지에 부합하다.

•따라서, 신청인이 보유한 농어촌주택이 조특법 §99의4①에서 규정하는 농어촌주택에 해당함을 전제로 질의한 본 건의 경우

- 조특법 §99의4①을 우선 적용해 농어촌주택을 주택 수에서 제외하고,

- 종전주택 취득일(’96.**.**.)부터 1년 이상 경과 후 대체주택을 취득(’17.**.**.)했으며, 그 대체주택을 취득한 후 3년 내 종전주택을 양도(’18.**.**.)했으므로 소득령 §155①의 일시적 2주택 비과세 특례에도 해당하는바,

- 신청인이 속한 1세대는 1주택을 보유한 것으로 보는 것이고, 양도하는 종전주택이 소득령 §154①의 보유(2년) 및 거주(2년) 요건을 충족한 경우에는 비과세 적용이 가능한 것으로 해석함이 타당하다.

■관련법령

•소득세법 제89조【비과세 양도소득】

•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

•조세특례제한법 제99조의4 【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】

•소득세법 기본통칙 89-155…2 【대체취득 및 상속 등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 종전 주택양도에 따른 비과세】

 

47. 조특법 §99의2 적용주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 주택의 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용 여부

 

 

 

■사실관계

•2013.**.**. 甲과 乙은 부부관계로 △△시 소재 A주택을 공동명의로 취득(현재 거주 중임)

*A주택은 구청에서 조특법§99의2 감면대상주택임을 확인받았다(실제 감면요건을 모두 충족한 것으로 전제함).

•2017.05.**. 甲과 乙은 ☆☆시 소재 B주택 분양권을 공동명의로 전매취득하는 계약을 체결하고, 계약금 지급

*이때, 甲과 乙은 A주택 외 다른 주택을 보유하지 않았다.

•2017.08.**. B주택 잔금청산(소유권이전등기일:2017.09.**.)

•향후 B주택을 매도할 예정

 

■질의내용

•2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득하는 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 1세대가 계약금 지급일 현재 조특법 §99의2 적용 주택*을 보유한 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용 여부

*신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례：소득법 §89①3(1세대 1주택 비과세) 적용 시 거주자의 주택으로 보지 않는다(조특법 §99의2②).

 

■회신문

•1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는다.

다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며, 이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「조세특례제한법」 제99조의2를 적용받는 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우로 보지 않는다.

 

■검토내용

•조특법(§99의2)상의 신축주택 과세특례에 의하면

- 2013.4.1.~12.31. 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택(이하 “특례주택”)은 취득 후 5년간 발생한 소득금액에 대한 양도소득세를 감면하고,

- 소득법 §89①(3)(1세대 1주택 비과세)를 적용할 때 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는다(조특법 §99의2②).

- 이는 주택시장 불황으로 미분양주택이 증가하자, 정부가 주택거래 활성화를 위해 특례주택 규정을 마련했는데

- 1주택을 보유한 1세대가 특례주택을 보유함으로 인해 오히려 다주택자가 되어 비과세를 적용받지 못하게 되는 불이익을 방지함으로써 정부의 주택시장 정책 실효성을 확보하려는 취지

•반면, 조정대상지역 내 주택의 비과세특례와 관련한 소득령 §154①(5) 및 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19) §2②(2)에 따르면

- 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우에는 비과세를 적용받기 위해 원칙적으로 2년 거주요건을 충족해야 하나, 2017.8.2. 이전에 무주택 세대가 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 경우는 예외적으로 거주요건을 적용하지 않는바

- 이는 양도하는 주택이 비과세대상인지 여부를 따지기 위한 다주택자 판단과는 직접 관련이 없으며,

- “실수요 목적의 주택구입을 유도”하기 위해 단순히 계약금 지급 당시 기왕에 주택을 보유했는지 여부에 따라 거주요건을 달리 적용하겠다는 취지로서

- 특례주택 취득으로 인해 다주택자가 된 경우에도 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하겠다는 특례주택 규정과는 그 달성하려는 목적이 서로 다르다.

•조특법 §99의2② 규정은 1세대가 “1주택 세대”인지 “다주택 세대”인지 여부를 판단할 때에만 특례주택을 주택수에서 제외하는 것으로 해석해야 하는바,

- 2017.8.2. 이전에 주택을 취득하는 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했더라도, 계약금 지급일 현재 특례주택을 보유하고 있었다면 그 당시에 무주택 세대로 볼 수 없는 것으로

- 2017.8.2. 이전에 매매계약해 취득한 주택을 양도해 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 거주요건(2년)을 충족해야 한다.

 

■관련법령 및 해석사례

•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

•조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 

48. 재산분할로 취득한 주택의 조특법§99의2 적용 여부

 

■사실관계

•2005.**.**. ☆☆광역시 △구 소재 아파트 취득(이하 “종전주택”)

•2012.**.**. 배우자와 혼인

•2014.**.**. 배우자 명의로 ☆☆광역시 △구 소재 아파트 취득(이하 “감면대상 기존주택”*)

*지자체에서 조특법 시행령 §99의2에 따른 감면대상 주택으로 확인받았다.

- 가액, 면적 등 감면요건은 모두 충족한 것을 전제

•2017.**.**. 이혼에 의한 재산분할로 2017.**.**. 신청인에게 감면주택 소유권이 이전

•2017.**.**. 신청인은 종전주택을 양도했다.

 

■질의내용

•배우자가 취득해 조특법 §99의2 감면대상으로 확인 받은 주택을 이혼으로 인한 재산분할로 취득한 경우 과세특례 적용대상에 해당하는지 여부

■회신문

•조특법 §99의2에 따라 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 것으로 확인받은 주택을 「민법」 제839조의2에 의한 재산분할로 취득한 경우 해당 주택은 「조세특례제한법」 제99조의2에 따른 양도소득세 과세특례 대상에 해당한다.

■검토내용

•이혼에 따른 재산분할

- 이혼으로 인해 혼인 중에 형성된 부부공동재산을 「민법」 제839조의2에 따라 재산분할하는 경우에는 양도로 보지 않는다(소득세법 기본통칙 88-0…1, 2011.3.21. 신설).

- 재산분할청구권이란 이혼한 부부의 일방이 타방배우자에 대해 혼인 중 취득한 재산(그 소유가 어떠한지를 불문하고 혼인 중 형성된 실질적인 공동재산을 의미함)의 분할을 청구하는 권리로 가족관계에 기초한 법정채권이며

- 혼인 중에 형성된 실질적인 공동재산을 청산·분배하는 것이다.

- 민법상 재산분할제도는 그 법적 성격, 분할대상 및 범위 등에 비추어 볼 때 공유물분할에 관한 법리가 준용되어야 할 것인바, 공유물의 분할은 지분권을 분할로 인해 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 소유형태가 변경된 것뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없다(대법원 94누14401, 1998.2.13.).

•이혼으로 인해 혼인 중에 형성된 부부공동재산을 재산분할하는 것은 양도에 해당하지 아니한다고 규정하고 있고,

- 유사사례로 심판례에서 종합부동산세 합산배제 임대주택의 경우에 임대주택이 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 하여 소유권이전등기되는 경우에는 주택임대업에 계속 이용되고 있는 경우 임대의무기간 적용 특례에 해당하는 것으로 결정(조심 2011서5186, 2012.3.5.)

•조특법 §99의2②에 소득법 §89①3을 적용할 때 조특법 §99의2①을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정되어 있고

- 조특법 §99의2①를 적용받는 주택은 보유기간에 관계없이 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것으로 해석(법규과-1309, 2013.12.2.)

•따라서, 신청인이 보유한 종전주택 양도 시 재산분할로 취득한 감면대상 기존주택은 청구인의 소유주택으로 보지 않으므로 종전주택이 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세 대상에 해당

■관련법령 및 해석사례

•조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

•소득세법 기본통칙 88-0…1 【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】

이혼으로 인해 혼인 중에 형성된 부부공동재산을 민법에 따라 재산분할하는 경우에는 양도로 보지 않는다.

•대법원 96누14401, 1998.02.13.

민법 제839조의2에 규정된 재산분할제도는 혼인 중에 부부 쌍방의 협력으로 이룩한 실질적인 공동재산을 청산 분배하는 것을 주된 목적으로 하는 것인바, 이와 같이 협의이혼 시에 실질적인 부부공동재산을 청산하기 위해 이루어지는 재산분할은 그 법적 성격, 분할대상 및 범위 등에 비추어 볼 때 실질적으로는 공유물분할에 해당하는 것이라고 봄이 상당하므로, 재산분할의 방편으로 행해진 자산의 이전에 대해서는 공유물분할에 관한 법리가 준용돼야 할 것이므로, 이혼 시 재산분할의 일환으로 부부 각자의 소유명의로 되어 있던 각 부동산을 상대방에게 서로 이전했다고 해도 특별한 사정이 없는 한, 공유물분할에 관한 법리에 따라 그와 같은 부동산의 이전이 유상양도에 해당한다고 볼 수 없고, 또한 재산분할이 이루어짐으로써 분여자의 재산분할의무가 소멸하는 경제적 이익이 발생한다고 해도, 이러한 경제적 이익은 분할재산의 양도와 대가적 관계에 있는 자산의 출연으로 인한 것이라 할 수 없으므로, 재산분할에 의한 자산의 이전이 양도소득세 과세대상이 되는 유상 양도에 포함되지 않는다.

 

49. 거주자의 형제자매의 배우자가 1세대의 범위에 포함되는지 여부

 

 

 

■사실관계

•갑은 만 45세(쟁점 주택 양도시점 현재)로 누나 을 및 그의 배우자(매형) 병과 함께 병 소유의 아파트에서 거주

•병은 2011.**.**. 현재 거주하는 주택을 취득했고, 갑은 ☆☆시 소재 주택(이하 “쟁점주택”)을 2002.**.**. 취득해 2016.**.**. 양도했으며,

- 갑이 쟁점주택을 양도하기 전인 2015.**.**. 누나인 을은 ☆☆ 소재 아파트를 취득해 현재까지 보유 중

 

■질의내용

•1주택을 보유하는 거주자가 무주택자인 누나 및 1주택자인 매형과 함께 거주하던 중 누나가 신규주택을 취득했고, 그 취득일로부터 3년 이내 거주자가 종전주택을 양도한 경우 1세대 1주택 적용 가능 여부

 

■회신문

•1주택을 보유하는 30세 이상인 거주자가 누나 및 그 누나의 배우자(매형)로서 1주택을 보유하고 있는 자와 생계를 같이 하는 경우로서 거주자가 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 누나가 주택을 취득하고 그 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 거주자의 주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제155조 제1항에 따라 1세대 1주택에 해당

 

■검토내용

•1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 경우를 말하는 것으로

- 원칙적으로 배우자가 있는 경우 1세대를 구성하는 것이나 배우자가 없는 경우에도 거주자의 연령이 30세 이상인 경우에는 독립된 1세대를 구성할 수 있다.

•또한, 1세대 판단 시 ‘가족’도 포함해 1세대를 구성하는 것이나 가족의 범위는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매로 한정하고 있다(소득령 §154⑥).

•본 건에서 주택을 양도한 자는 갑이므로 갑과 그 배우자 및 생계를 같이하는 가족이 1세대를 구성하는 것이며, 여기서 가족은 신청인과 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다.

- 따라서 신청인의 형제자매인 누나 을은 가족의 범위에 포함되는 것이나, 형제자매의 배우자는 가족의 범위에 포함되지 않으므로 매형인 병은 1세대 1주택 판단 시 갑과 같은 세대를 구성하지 않는다.

•결과적으로 갑이 주택을 보유한 상태에서 동일 세대원인 누나 을이 주택을 취득했고, 누나 을이 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 갑이 자신의 주택을 양도했으므로 갑은 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있다.

■관련법령

•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

 

 

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