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주택 멸실 상가신축 후 주택으로 사용…거주·보유기간 통산
주택 멸실 상가신축 후 주택으로 사용…거주·보유기간 통산
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.11.27 09:21
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세법해석 | 재산제세 <17>

Ⅰ. 양도소득세

1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세


50. 일시적 2주택 요건 기간 계산 시 초일 산입 여부

 

 

 


■사실관계

•갑은 2015.4.30. A주택을 취득한 후 2016.4.30. B주택을 취득했으며, B주택 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도할 예정

 

 

 

 


■질의내용

•종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후를 판단 시 종전주택 취득일(초일)을 포함해 계산하는지 여부


■회신문

•종전의 주택을 2015년 4월 30일에 취득하고 다른 주택을 2016년 4월 30일에 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항을 적용할 때 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득한 경우에 해당하지 않는다.


■검토내용

•1세대가 1개의 주택을 취득하고 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 다른 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우

- 종전 주택의 양도에 대해서는 1세대 1주택으로 보아 양도세를 과세하지 않는다(소득령 §155①).


•세법에서 규정하는 기간의 계산은 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 민법에 따르는 것으로(국세기본법 §4)

- 장기보유특별공제, 세율과 같이 그 기간 산정을 ‘취득일부터 양도일까지’로 특정해 규정한 경우에는 초일을 산입해 기간을 계산하는 것이나(대법원 91누8548, 1992.3.10.),

- ‘취득일로부터 1년 이내의 부동산’과 같이 특정시점부터 기간을 계산하는 규정 형식에 대해서는 민법의 기간계산 원칙(민법 §155~§161)과 같이 초일을 불산입하여 기간을 계산한다(대법원 2012두20199, 2013.1.24.).


•소득령 §155①의 일시적 2주택 비과세 규정은 그 적용 요건을 ‘종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후’ 대체주택을 취득하는 경우로 규정하고 있어 기간계산 형식을 취하고 있으므로

- 종전주택 취득일로부터 1년 이상의 기간이 지났는지 여부는 민법의 기간계산 방법에 따라 초일을 불산입하는 것이며,

- 초일 불산입 시 1년이 되는 날은 2016.4.30.이므로 이 날이 지난 2016.5.1. 이후 신규 주택을 취득한 경우에만 소득령 §155①에 따른 일시적 2주택 특례를 적용할 수 있다.


■관련법령

•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

 

51. 준공공임대주택 임대 중 재개발·재건축되는 경우 임대기간 계산방법

 

 

 


■사실관계

•갑은 2016.8. 아파트를 매입하고 지방자치단체와 세무서에 준공공임대주택 사업자등록을 할 예정


•해당 아파트는 6~7년 후 재건축 예정이며, 재건축이 되면 기존 건물에 대한 임대사업자등록을 말소해야 하고,

- 재건축으로 준공된 신축아파트에 대해 다시 준공공임대주택으로 등록해야 한다.

 

 

 

 


■질의내용

•준공공임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재개발 또는 재건축되는 경우 임대기간 산정방법

 

■회신문

•거주자가 「조세특례제한법」 제97조의5에 따른 준공공임대주택을 임대하던 중 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유가 발생한 경우 주택재건축사업 또는 주택재개발사업 전과 후 준공공임대주택의 임대기간을 통산한다.

 

■검토내용

•조세특례제한법 §97의5에 따른 특례를 적용받기 위해서는 준공공임대주택을 임대하는 사업자가 10년 이상 계속하여 임대사업을 영위해야 하고

- 해당 기간 동안 임대를 하지 아니하거나 의무임대기간(10년) 중 해당 임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 감면을 배제하는 것을 감안 시

- 민간임대주택에 관한 특별법과 달리 조특법에서는 임대주택을 기준으로 준공공임대주택의 요건을 판단하는 것이 아니라 해당 임대사업장의 사업자를 기준으로 준공공임대주택의 요건을 충족하였는지 여부를 판단한다.


•조특법 §97의5 및 같은 법 시행령 §97의5에 따르면 재건축으로 인하여 임대주택을 새로이 취득하는 경우 종전 주택의 임대기간을 새로운 주택의 임대기간과 통산한다는 명확한 규정은 없으나

- 도정법에 따른 주택 재건축사업 또는 주택 재개발사업의 사유로 임대할 수 없는 경우 해당 주택의 관리처분계획인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월 까지의 기간은 계속하여 임대한 것으로 보도록 규정하고 있고,

- 해당 법령의 입법취지는 부득이한 사유로 임대를 계속할 수 없는 경우 부득이한 사유가 발생한 시기는 임대를 한 것으로 인정하고자 한다.


•또한, 해당 규정에서 재건축·재개발의 경우 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월이라고 규정하고 있고,

- ‘관리처분계획 인가일 전 6개월’은 재건축 전 주택의 최종 6개월의 의미하고 ‘준공일 후 6개월’은 재건축 후 주택의 최초 6개월을 의미하므로

- 재건축 전 주택의 임대기간과 재건축 후 주택의 임대기간을 통산해 10년 이상 계속하여 임대했는지 여부를 판단하는 것이 타당하다.

 

■관련법령

•조세특례제한법 제97조의5 【준공공임대주택 등에 대한 양도소득세 감면】

 

52. 수도권 외 지역 이전기관 종사자가 특별공급 주택 취득시점에 이전 기관에 종사하지 않는 경우 1세대 1주택 적용 여부

 





■사실관계

•갑은 2007.**.**.~2012.**.**. “수도권 밖의 지역으로 이전하는 공공기관”에 근무하면서 ☆☆시 소재 아파트를 특별분양받았고, 2014.**.**. 소유권 이전등기를 했다.

- 이후 인사이동으로 인해 근무지를 다른 지역으로 이전하여 ☆☆시에서 근무한 사실은 없다.

•갑은 2007.**.**. ◎◎도 소재 아파트를 취득해 현재 1세대 2주택에 해당


■질의내용

•수도권 외 이전기관 종사자가 이전지역 주택을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 양도하는 때에 이전기관에서 근무를 하고 있어야 하는지 여부


■회신문

•「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권에 소재하는 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 이전하는 시(특별자치시·광역시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)·군 또는 이와 연접한 시·군의 지역에 소재하는 “1주택(분양권은 제외함)”

 

(이하“새로운 주택”이라 한다)을 취득할 당시 해당 공공기관에 종사하지 아니한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제16항이 적용되지 않는다.

 

■검토내용

•공공기관의 이전으로 인한 경우로서 1세대 1주택에 해당하는 자가 이전 지역에 주택을 취득하는 경우에는 다른 주택을 취득한 날부터 5년 이내 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용(소득령 §155⑯)


•해당 특례를 적용받기 위해서는 수도권에 있는 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 주택이어야 한다.

- 갑은 이전 대상기관에 종사하던 중 이전지역의 아파트를 특별분양받았으나 이는 분양권을 취득한 것이므로 분양 시점이 아닌 주택을 취득하는 시점에 해당 특례적용 요건을 갖추었는지를 판단해야 한다.


•갑의 경우 해당 주택을 취득한 시점인 2014.**.**.(소유권 이전등기일)에는 이전 기관에 종사하지 않았는바 적용 요건을 충족하지 않는다.


■관련법령 및 해석사례

•소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

 

53 주택을 멸실하고 상가를 신축 후 주택으로 사용하는 경우 보유기간 통산 여부

 

 

 


■사실관계

•갑은 2002.**.**. △△소재 한옥주택(대지 321㎡, 건평 83.82㎡, 이하 “구주택”)을 매매로 취득해 10여년간 주택으로 사용


•2012.**월 구주택이 노후화되어 철거 후 멸실됐으며, 2012.**.**. 지상 3층의 근린상가를 신축(429㎡)했으나,

- 1층을 제외한 2층과 3층은 수년 동안 임대가 되지 않아 2015.**월 3층(143㎡)을 주택으로 용도변경해 갑이 거주 중이다.

 

■질의내용

•거주하던 주택의 노후화 등을 원인으로 철거 후 근린생활시설을 신축한 후 일부를 주택으로 용도변경하여 사용하는 경우 1세대 1주택 비과세 판단 시 신축 전·후의 주택 보유기간을 통산하는지 여부

 

■회신문

•「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 보유하는 1세대가 노후 등으로 인하여 해당 주택을 멸실하고 주택 외의 건물을 신축했으나 임대가 되지 않아 주택 외의 건물 일부를 주택으로 용도변경해 양도할 때까지 사실상 주택으로 사용한 경우에는 같은 법 시행령 제154조 제8항 제1호에 따라 멸실된 주택과 재건축한 건물 중 같은 조 제3항에 따라 주택에 해당하는 부분의 보유기간은 통산한다.

 

■검토내용

•1세대 1주택이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말하며(소득령 §154⑤),

- 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다(소득령 §154⑤).


•즉, 양도하는 건물이 주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이며, 보유기간 또한 양도일 현재를 기준으로 판단


•그런데, 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산하는 것이므로(소득령 §154⑧),

- 갑의 경우에도 양도일 현재 주택에 해당하는 부분에 대해서는 재건축 전후의 보유기간을 통산한다.

 

■관련법령 및 해석사례

•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

 

54. 재건축 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 2개인 경우 나중에 양도하는 주택의 양도소득세 비과세 여부

 







■사실관계

•신청인의 전체 주택 보유현황(1세대/배우자 포함/9억원 초과 주택 없음)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- 신청인과 그 배우자(갑)는 위 변경내역의 각 주택에서 주민등록상 및 실제 거주지가 동일하다.

- 양도일 현재 A주택(조합원 입주권)과 B주택을 보유한 상태에서 A주택(조합원입주권)의 중도금, 잔금을 지불하기 위해 부득불 B주택을 매각해야 되는 상황이어서, 2014.9.15.에 B주택 매매계약을 체결하고 계약금을 수령했다.

- A주택(조합원 입주권)의 준공승인이 나면, 즉시 세대 전원이 A주택(조합원 입주권)에 입주해 1년 이상 계속 거주할 계획이다.

 

■질의내용

•재건축 사업시행인가일 이후 취득한 주택 2개 중, 1개의 주택을 양도한 후 나머지 주택을 양도하는 경우, 나중에 양도하는 주택의 양도소득세 비과세 여부

 

■회신문

•국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행 기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 해당 대체주택은 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖춘 대체주택에 해당하지 않는다.

 

■검토내용

•국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행 기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우로서 일정 요건을 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 1세대 1주택 비과세 적용(소령 §156의2⑤)


•쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 소령 §156의2⑤ 각호의 요건을 모두 충족해야 하는바 그 요건은 아래와 같다.

1. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것


2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대원 전원이 이사해 1년 이상 계속하여 거주할 것


3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것


•본 건 대체주택의 경우 해당 주택에서 거주한 기간이 1년 미만으로 소령 §156의2⑤ 1호 요건을 충족하지 아니하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다.

 

■관련법령

•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

•소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】

•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

 

 


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