Ⅰ. 양도소득세
7 재개발·재건축 양도소득세 과세
55. 조정대상지역 공고 전 청산금 계약금 수령 시 중과 적용 여부
■사실관계
•2003.6.**. A 단독주택 취득
•2015.6.**. 도시정비법에 따른 주택재개발사업 관리처분계획 인가됐다.
- A주택 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 충족
•2015.9.**. B주택 취득해 이주
•2016.11.**. A주택에 대한 조합원입주권 2개(A 및 A'조합원입주권) 및 청산금(6억3800만원) 수령에 대한 계약을 체결
* 2016.12.**.~2018.12.**. 총 8차 분할 수령
•2016.12.**. 청산금 중 계약금(1억2700만원) 수령
•2017.09.**. 조정대상지역 지정
•2018.12.**. 청산금 잔금 수령(이전고시 전)
■질의내용
•재개발지역이 조정대상지역으로 공고되기 전에 기존주택에 대한 청산금 계약금을 지급받은 경우 중과 배제되는지 여부
■회신문
•도시정비법상 재개발주택이 소재한 지역이 조정대상지역으로 지정되기 전에 청산금에 대한 계약체결 및 계약금 수령이 모두 이행된 경우에는 다주택 중과배제된다.
■검토내용
•도시정비법에 따라 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 기존주택(토지 포함)을 제공하고 관리처분계획에 따라 분양받는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」에 따라 행해진 환지로 보며, 환지처분은 양도에 해당하지 않는다(소득법 §88①가목).
- 다만, 기획재정부는 환지처분 과정에서 발생하는 환지처분으로 인해 환지된 면적이 환지계획상의 권리면적보다 감소하여 그 부족분에 대한 환지청산금을 수령하는 경우에는 소득법 §88①에서 규정하는 양도에 해당한다고 해석(기획재정부 재산세제과-37, 2013.1.16.)
•1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택과 부수토지를 지분으로 함께 양도하는 경우에는 비과세를 적용하나
- 1주택을 2이상 주택으로 분할해 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 부분은 1세대 1주택으로 보지 않는다(소득칙 §72②).
•관리처분계획 인가일 현재 비과세 요건을 충족한 1주택을 보유하다 청산금과 1개의 조합원입주권을 취득한 경우에는 해당 청산금의 양도차익에 대해 비과세가 적용되는 것이나
- 본 건과 같이 다른 주택을 취득하고 2개의 조합원입주권을 취득한 경우 청산금의 양도소득은 원칙적으로 소득법 §104⑦에 따른 중과대상에 해당
•그러나, 본 건 A주택은 도시정비법에 따라 재개발사업으로 관리처분계획인가 되어 신청인이 2016.11.**. 조합원입주권 취득 및 청산금 수령에 관한 계약을 체결하고 2016.12.**. 청산금 중 계약금을 지급받은 경우이므로
- 조정대상지역으로 지정 전 주택의 매매계약과 같이 해당 청산금도 소득령 §167의4 ③(5)에 따른 중과배제 요건에 해당한다고 보아 일반세율 적용
■관련법령 및 해석사례
•소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
•소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 일부 개정된 것)
•소득세법 시행령 제167조의4 【1세대 3주택·입주권 이상에서 제외되는 주택의 범위】
(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 일부 개정된 것)
•소득세법 시행령 부칙 <대통령령 제29242호, 2018.10.23.>
•대법원 2000다61008, 2001.03.23.
다만, 재개발조합원이 관리처분계획에 따라 분양받는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보게 되므로(구 도시재개발법 제49조 제2항), 이 부분은 소득세법 제88조 제2항에 의하여 양도소득세의 과세대상에서 제외되지만, 청산금을 지급받는 부분은 재개발조합 앞으로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우에 해당돼 양도소득세의 과세대상이 되는데, 자산이 유상으로 사실상 이전되는 때라 함은 자산에 대한 양도대금의 청산이 이루어졌을 때를 말하고(중략)
56. 조합원입주권을 승계취득하고 상가를 분양받아 양도하는 경우 장기보유특별공제 방법
■사실관계
•2006.5.**. 을 외 2인이 ☆☆ △△구 △△동 소재 토지를 공유 취득
•2007.9.**. 사업시행인가
•2008.2.**. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가
(단위:원)
•2008.3.**. 을 지분 일부를 신청인(이하 “갑”)에게 증여
•2010.6.**. 상가 호수 배정(갑, 을, 병, 정 공유)
(단위:원)
*최종확정:신축상가 분양가액(×××,×××,×××원), 청산금(××,×××,×××원)
•2011.7.**. 건물 사용승인
•2012.3.**. 공유물 분할등기
•2017.5.**. 갑 외 2인 상가 양도
■질의내용
•「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재개발되면서 관리처분계획인가 후 조합원으로부터 조합원입주권을 승계받고 상가를 분양받아 양도하는 경우 장기보유특별공제 방법
■회신문
•위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 주택재개발사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획인가일 이후에 승계 취득해 재건축된 상가(그 부수토지 포함)를 양도하는 경우 양도 자산에 대한 장기보유특별공제를 적용함에 있어 보유기간의 기산일은 당해 재건축상가의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 된다.
■검토내용
•장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 “제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다”고 규정(소득법 §95④)하면서
- 소득령 제162조 제1항 제4호에서 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일을 당해 자산의 취득일로 규정하고 있으므로
- 본 건 상가의 보유기간은 원칙적으로 건물의 사용승인서 교부일부터 기산해야 한다.
•장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 소득세법 제94조 제1항 제1호에 규정된 자산을 계속하여 보유한 기간만을 통산해야 하므로 그것이 멸실되었다가 신축되거나 다른 공제율을 적용해야 하는 자산으로 변동된 경우에는 그 보유기간을 통산할 수 없음이 원칙이나
- 재건축·재개발 조합원이 기존주택과 토지를 제공하고 취득한 조합원입주권에 기하여 새로운 주택을 취득한 경우 도시정비법에 의한 정비사업으로 도시개발법에 의한 환지방식을 준용하기에 비록 관리처분계획인가 이후 조합원입주권으로 전환된 것이거나 이로 인하여 취득한 건물은 종전 부동산의 환지과정에 의한 것이므로 종전 부동산의 보유기간을 인정하는 것이다.
•그러나, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택 재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계 취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서,
- 양도자산에 대한 장기보유특별공제를 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일이 되는 것으로 해석했으며(부동산거래관리과-833, 2010.06.17. 외 다수)
- 재건축사업 시행으로 인하여 부동산에 관한 권리로 변환된 이후 당해 조합원입주권을 승계·취득하여 재건축된 주택을 양도하는 경우에는 종전주택과 재건축기간을 통산하지 아니하는 것으로 해석(서면4팀-1828, 2005.10.06. 외 다수)
•한편, 소득법 제89조 제2항에서 ‘조합원입주권’이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 조합원이 같은 법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말하는 것이며 그 조합원으로부터 취득한 것도 포함하는 것으로 규정하고 있으나
- 장기보유특별공제의 보유기간을 판단함에 있어서는 소득법 제95조 제2항에서 조합원입주권은 “조합원으로부터 취득한 것은 제외한다”고 별도로 규정한바
- 장기보유특별공제를 적용 시 보유기간 통산은 환지과정의 일환으로 보기 어려워 조합원입주권의 승계취득분을 배제한 것으로 판단된다.
•본 건은 2008.2.4. 도시정비법에 따른 관리처분계획인가일 이후 신청인(갑)이 토지의 일부 지분을 증여받은 것이므로, 갑은 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권으로 변환된 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 취득한 것이며
- 승계취득한 조합원입주권으로 인하여 취득한 재건축된 부동산의 취득시기는 소득령 제162조 제1항 제4호에 따라 원칙적으로 건물의 사용승인서 교부일이며
- 재건축된 부동산을 양도하는 경우 보유기간은 종전재산의 보유기간을 통산하지 아니하고, 부동산이 상가라고 하여 달리 볼 것은 아니다.
■관련법령 및 해석사례
•소득세법 제95조 【양도소득금액】
57. 가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 여부
■사실관계
•2016.**.**. ☆☆도 ◎◎ 소재 A주택 취득
•2017.**.**. △△시 ▽▽▽ 소재 B주택을 어머니(신청인과는 별도세대)와 1/2지분씩 공유취득
*B주택은 가로주택정비사업 구역에 편입된 주택으로 2016.**.**. 조합설립인가, 2019.**.**. 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 접수됐다.
**B주택에는 신청인의 세대만 2017.**.**.부터 거주 중이며, 신축주택 2채를 조합원 분양신청했으며, 2022년 10월경 입주예정
•2018.**. A주택 양도
•2019.**. C주택 분양권 취득 예정
■질의내용
•「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 상 가로주택정비사업으로 종전주택 소유자가 취득한 입주자로 선정된 지위가 「소득세법」 제89조 제2항에 따른 조합원입주권에 해당하는지 여부
■회신문
•「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제3호 나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행 계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항에서 규정하는 “조합원입주권”에 해당하지 않는다.
■검토내용
•소득법 §89② 본문에 따르면, 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는데(법 §89② 단서·영 §156의2 적용 시에는 예외적 비과세 가능)
- 이 때의 조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 제74조에 따른 관리처분계획인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모 주택정비법”) 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말하되,
- 도시정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업과 소규모주택정비법에 따른 소규모 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것 포함)에 한정됐다.
•한편, 도시정비법에서는 정비사업을 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업 등 3가지로 분류하고 있으며(도시정비법 §2)
- 소규모주택정비법에서는 정비사업을 크게 빈집정비사업과 소규모주택정비사업으로 분류한 다음에
- 다시 소규모주택정비사업을 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업 등 3가지로 분류(소규모주택정비법 §2①)
•따라서, 소득세법의 조합원입주권 정의내용 및 도시정비법과 소규모주택정비법상 정비사업 분류 현황에 따르면,
- 주택양도에 대한 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수 계산에 포함되는 조합원입주권에는 도시정비법상 정비사업 3가지 가운데 재개발사업과 재건축사업에 의해 취득한 입주권에 한정되고, 주거환경정비사업의 경우는 포함되지 않으며,
- 소규모주택정비법에서도 규정하는 4가지 정비사업 가운데 소규모 재건축사업에 한정될 뿐, 빈집정비사업이나 자율주택정비사업 및 가로주택정비사업에 따른 입주권은 해당되지 않음이 문언상 명확하다.
■관련법령 및 해석사례
•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】(2017.02.08. 법률 제14569호로 개정된 것)
•소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】
58. 1주택과 조합원입주권 2개 보유자가 조합원입주권 1개 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부
■사실관계
•《A관련》 1994.4. ★★★(이하 “갑”)는 ○○ △△시 △△면 △△리 소재 주택(이하 “A”)을 피상속인(父)으로부터 상속 취득
•《B관련》 2000.11.**. 갑은 △△시 △△구 △△동 ××× 소재 아파트(이하 “B”)를 어머니로부터 증여 취득
- 2015.10.**. 주택재건축 사업에 따른 관리처분계획인가
- 2017.9.**. 조합원입주권(이하 “B′”) 양도
•《C관련》 2014.11.**. 갑은 △△시 △△구 △△동 ×××-×× 소재 아파트(이하 “C”)를 취득
- 2017.2.**. 주택재개발 사업에 따른 관리처분계획인가
■질의내용
•1주택과 조합원입주권 2개 보유자가 조합원입주권 1개 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부
■회신문
•위 사전답변 신청의 경우, 1세대가 1주택(A)을 취득하고 B주택을 취득한 후 C주택을 취득해 1세대가 3주택을 소유한 상황에서 B주택과 C주택이 주택재개발·재건축사업에 따른 관리처분계획인가에 의하여 조합원입주권(B′, C′)으로 변환된 후 조합원입주권(B′)을 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되지 않는다.
■검토내용
•「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업으로 인한 조합원입주권 1개를 보유한 1세대가
- 조합원입주권 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 않거나, 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용(소득법 §89①4)
•사례와 같이, 1주택(A)을 부친으로부터 상속받고 다시 모친으로부터 1주택(B)을 증여받은 상태에서 추가로 다른 주택(C)을 매입한 후 B주택의 관리처분계획 인가로 전환된 조합원입주권을 양도하는 경우
- 2005.12.31. 개정된 소득령 §155⑯(현 소득법 §89①4호, 2015.12.15. 시행령을 본 법으로 신설)에 따라 2006.1.1. 이후 양도하는 조합원입주권은 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택수에 포함하므로
- 1조합원입주권을 보유한 1세대가 조합원입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당주택을 취득한 날부터 3년 이내 조합원입주권을 양도하는 경우에만 1세대1주택 비과세 특례를 적용한다.
■관련법령
•소득세법 제89조 【비과세 양도소득】(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것)
•소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
•대법원2010두13807, 2011.11.24
양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 1세대 1주택으로 본다는 의미는 다른 주택뿐만 아니라 다른 조합원 입주권이 없는 경우이어야 1세대 1주택으로 본다는 의미로 해석함이 상당하므로 조합원 입주권 양도일 현재 다른 입주권을 보유하고 있어 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않는다.
