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알아야 보이는 분양권 관련 개정 세법 보유세 과세대상은 ‘주택’…분양권은 재산세 부과 안해
알아야 보이는 분양권 관련 개정 세법 보유세 과세대상은 ‘주택’…분양권은 재산세 부과 안해
  • 유새라 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2021.02.26 09:12
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세무법인 다솔의 ‘세무상담’
유새라 세무사
세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

2025년까지 정부가 약 83만 호의 주택을 공급하겠다는 부동산대책이 2월 4일 발표됐다. 역대 정부 최대의 공급계획이 발표되자 청약 등을 통한 주택분양권 취득에 대한 관심이 더 높아졌다. 세법상 분양권은 주택과 똑같은 것일까? 결론은 NO이다. 다만, 세법 곳곳에서 최근 개정을 통해 분양권 보유를 주택보유와 유사하게 판단하는 상황이 많아졌다. 취득부터 보유, 양도시까지 분양권 취득예정자라면 반드시 알아야 하는 “분양권이 세금에 미치는 영향”을 정리해보았다.

 

1. 분양권이 취득세에 미치는 영향

2019.12.16. 대책을 통해 1세대 4주택 이상 취득자에 대한 취득세율을 강화(4%)시켰던 정부가 2020.07.10. 대책으로 취득세율을 최고 12%까지 끌어 올렸다. 또한 보유하는 주택수 판단 시 분양권을 포함한다. 서울에 주택과 분양권을 각각 1개씩 보유하던 중 주택을 추가 취득하는 경우 2020.07.10. 대책 이전에는 주택가격에 따라 1~3%의 세율이 적용되었지만 현재는 3주택 이상에 해당되어 12%의 취득세를 부담하게 된다.

이제는 양도소득세뿐만 아니라 취득세 중과여부 판단도 매우 중요해졌다. 그렇다면 취득세 중과를 적용받지 않을 수 있는 방법은 없을까?

 

             취득세율 변화(조정대상지역 기준)

 

 

 

 


개정세법 시행 전인 2020.08.11.이전에 취득한 분양권은 개정조문의 규정을 적용받지 않으므로 다주택자에 대한 취득세 중과판단 시 분양권이 주택수에 포함되지 않는다. 또한 이사 등의 사유로 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되었으나 1년(비조정대상지역 내 주택이 있는 경우, 3년) 이내에 주택을 처분하는 경우 중과대상에서 제외된다.


분양권 A를 취득하던 자가 주택 B를 취득하는 경우를 보자.

분양권 A에 의한 주택을 취득한 날부터 1년(3년)이내 분양권 A 또는 주택 B를 양도하는 경우 중과대상에서 제외된다. 주의할 점은 양도소득세와 달리 분양권 등에 의해 주택을 취득하는 경우 종전주택뿐만 아니라 신규주택을 처분해 1주택이 되는 경우에도 취득세 중과대상에서 제외된다는 점이다.

이처럼 개정을 통해 취득세에서 다주택자에 대한 취득세 중과 및 배제규정이 복잡하게 신설되었고 분양권을 취득하는 경우 또한 취득세 판단 시 주택수에 영향을 미칠 수 있다. 그러므로 이제는 부동산 처분 전 뿐만 아니라 취득 전부터 보유물건 변화에 따른 세부담 차이를 검토 받도록 하자.

 

2. 분양권이 보유세에 미치는 영향

재산세 및 종합부동산세는 주택 등을 과세대상으로 하여 과세기준일 (매년 6월 1일) 현재 재산 보유자에게 부과된다. 보유세 과세대상이 되는 주택이란 ‘주택법’ 제2조 제1호에 따른 주택을 말하는데 분양권은 포함되지 않으므로 재산세 부과대상에 해당하지 않는다.

그러므로 보유세 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 분양권 상태인 경우 해당 물건에 대한 재산세 및 종합부동산세는 걱정하지 않아도 된다. 다만 정부가 추진하는 기준시가 현실화와 종합부동산세 강화정책을 고려해 분양권이 준공된 이후 주택 보유상황별 보유세를 미리 검토할 필요가 있다.

 

3. 분양권이 양도소득세에 미치는 영향

1) 주택 수 판단에 미치는 영향

2021년 1월 1일 이후 시행되는 개정세법에 의하여 양도소득세의 비과세 및 중과세 적용여부 판단 시 분양권도 주택으로 간주된다. 예를 들어, 다주택자 중과세율 적용 시 분양권도 주택수에 포함되므로 2주택과 1분양권을 보유하는 자가 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20%의 중과세율이 추가되며 장기보유특별공제도 적용이 배제된다. 올해 6월 1일 이후 양도하는 경우 심지어 30%의 중과세율이 적용된다.

그렇다면 1주택자였던 자가 분양권을 취득하는 경우 주택에 대한 비과세는 절대 불가능해진 것일까? 그렇지 않다. 2020.12.31. 이전에 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권은 여전히 양도소득세법 적용시 주택수에 포함되지 않는다. 또한 기획재정부는 실수요 목적으로 인한 분양권 취득도 일시적 2주택처럼 비과세를 적용받을 수 있도록 특례를 신설하겠다고 발표했다. 예정안에 따르면 1세대가 1주택 취득 1년 이후 1분양권을 취득하고 3년 내 비과세 요건을 충족하는 종전주택을 양도하는 경우에는 여전히 비과세를 적용받을 수 있으며 3년 내 양도하지 못한 경우에도 일정요건을 갖춘 경우 비과세가 가능하다.


2) 분양권 양도 시 세율적용에 미치는 영향

(1) 다주택자 중과세율:위에서 살펴본 바와 같이 세법개정으로 인해 앞으로는 분양권을 보유하는 경우 다주택자의 ‘주택’ 양도에 따른 중과세율 적용여부 판단시 주택수 산정에 포함된다. 다만 분양권의 양도는 다주택자 중과세율 적용대상이 아니므로 보유물건 양도 순서를 판단함에 있어 이점을 반드시 고려해야 한다.


(2) 단기양도 중과세율 등:분양권 양도 시 다주택자 중과세율이 적용되지 않는다고 안심해서는 안된다. 종전에는 조정대상지역 내 분양권이거나 보유기간이 1년 미만인 분양권의 경우 50%, 2년 미만인 경우 40%의 세율을 적용하고 이외의 경우에는 기본세율을 적용했다. 그러나 개정세법의 영향으로 올해 6월 1일 이후 양도되는 분양권은 지역을 불문하고 60% 세율을 적용하고 보유기간이 1년 미만인 경우는 더욱 높은 70%를 적용한다. 더욱이 다주택자 중과세율 적용 시와 달리 60% (70%)세율은 2020.12.31. 이전 취득 분양권도 적용 배제되지 않으므로 세율 인상 이전에 향후 보유 및 양도스케줄을 점검하도록 하자.

 

                    양도소득세 세율 변화

 

 

 



(3) 법인 토지 등 양도소득 중과세율:법인의 토지 등 양도 시 추가 과세세율이 종전 10%에서 20%로 개정되었다. 개정 시 세율뿐만 아니라 주택분양권 등 권리도 과세대상에 포함됐다. 이런 법인세법상 개정사항은 취득시점에 따른 적용배제도 없이 2021.01.01. 이후 양도분에 대해 적용된다.


살펴본 바와 같이 최근 분양권에 대한 과세가 강화되며 개정사항이 조문별로 산발적으로 반영되어 있다. 따라서 전문가와 함께 미리 분양권 취득부터 준공 후 보유·양도 시까지 발생될 세금을 종합 점검해 잘못된 의사결정을 하지 않아야 한다.

 

 


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