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다중주택을 다가구주택으로 개조해도 그 법령상 요건을 갖추지 못했다면 국민주택으로 볼 수 없어
다중주택을 다가구주택으로 개조해도 그 법령상 요건을 갖추지 못했다면 국민주택으로 볼 수 없어
  • 법무법인 율촌 조윤희 변호사
  • 승인 2021.03.05 07:35
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국민주택 부가가치세 면제는 국민주택 규모 이하의 주택을 싸게 공급해
주거생활 안정과 주거수준 향상을 위한 것

다가구주택은 ‘가구당 전용면적’을, 다중주택을 포함한 그 밖의 단독주택은
‘주택 전체의 전용면적’을 기준으로 국민주택 해당 여부를 판단

다중주택을 사실상 다가구주택으로 개조해도 법령상 요건을 갖추지 못하면
국민주택 혜택 볼 수 없어

공부상 다중주택이더라도 법령상 다가구주택 요건을 충족하면
‘가구당 전용면적’을 기준으로 국민주택 해당 여부 판단해야


- 대법원 2021.1.28. 선고 2020두42637 판결 -

 

●요약

조세특례제한법과 그 시행령 및 시행규칙에 의하면, 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모에 해당하는지 여부는 다가구주택의 경우에는 ‘가구당 전용면적’을 기준으로, 다중주택을 포함한 그 밖의 단독주택의 경우에는 ‘주택 전체의 전용면적’을 기준으로 판단한다.

대상판결은 다중주택을 사실상 다가구주택으로 개조했더라도 관계법령상의 다가구주택 요건을 제대로 갖추지 못했다면 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 해당 여부를 판단할 수 없다고 판단했는데, 이는 주택의 현황이라는 실질보다 형식적 측면을 좀 더 중시한 것으로 보인다.

한편 대법원 1993.8.24. 선고 93누7075 전원합의체 판결은 다가구용 단독주택이 구 조세감면규제법상의 부가가치세 면제 대상인지가 다투어진 사안에서, 실질과세원칙에 따라 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 해당 여부를 판단해야 한다고 판단한 바 있다.

실질과세원칙과 위 전원합의체 판결의 취지에 비추어 보면, 비록 공부상으로는 다가구주택이 아닌 다중주택으로 등재되어 있다고 하더라도 관계 법령상의 다가구주택의 요건을 모두 충족한 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 해당 여부를 판단하는 것이 타당하다.

 

1. 대상판결의 사실관계

원고는 2007.4.27. 주택신축판매업 사업자등록을 한 자로서, 2014.8.4. 관할관청의 건축허가를 받아 연면적 328.82㎡ 규모의 지상 3층 다중주택 20호(이하 ‘이 사건 주택’)를 신축해 2015.6.17. 사용승인을 받고 2015.7.9. 소유권보존등기를 마쳤다. 이 사건 주택은 지상 1층 6개 호실, 지상 2, 3층 각 7개 호실로 이루어져 있는데, 1층의 바닥면적은 111.94㎡, 2층과 3층의 바닥면적은 각 108.44㎡이고, 다가구주택이 아닌 다중주택에 대한 기준을 따라 3대의 주차가 가능한 부설주차장이 설치되어 있었다.

원고는 이 사건 주택을 보유하면서 임대하다가 이를 소외인에게 매도하고 2016.12.7. 이 사건 주택에 관하여 2016.10.26.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다(이하 ‘이 사건 주택의 공급’). 이 사건 주택의 공급 당시 이 사건 주택의 각 호실에는 도시가스나 인덕션 레인지 등 취사시설이 설치되어 있었는데, 이는 사용승인 이후 원고가 각 호실을 임대할 때마다 별도로 설치한 것이었다.

원고는 2017.1.24. 피고에게 폐업일을 2016.10.31.로 하여 폐업신고를 하면서, 이 사건 주택의 공급이 ‘국민주택의 공급’에 대해 부가가치세를 면제하도록 규정한 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호(이하 ‘이 사건 면세조항’)의 적용 대상이라고 보고 이에 대해 부가가치세를 신고하지 않았다. 그러나 피고는 이 사건 주택의 공급이 위 조항에 따른 부가가치세 면제 대상에 해당하지 않는다고 보아 2017.12.5. 원고에게 2016년 제2기 부가가치세 75,389,590원을 부과했다.

 

2. 쟁점의 정리

이 사건 면세조항에 의하면 ‘대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제되는데, 여기에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 주택법에 따른 국민주택 규모{건축법 시행령 [별표1] 제1호 (다)목에 해당하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다} 이하의 주택을 말하고(조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호, 제51조의2 제3항, 조세특례제한법 시행규칙 제20조, 이하 위 괄호 부분을 ‘이 사건 괄호규정’), “국민주택 규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하)을 말한다[구 주택법(2016.12.2. 법률 제14344호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’) 제2조 제6호]. 한편, 구 주택법상 주택은 단독주택과 공동주택으로 나뉘는데(구 주택법 제2조 제1호), ‘단독주택’에는 ‘건축법 시행령 [별표1] 제1호 (나)목에 따른 다중주택(학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있으나 취사시설 등 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계 330㎡ 이하, 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하인 주택)’과 ‘건축법 시행령 [별표1] 제1호 (다)목에 따른 다가구주택(19세대 이하가 거주할 수 있고 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하인 주택 중 공동주택에 해당하지 아니하는 것)’이 포함된다(주택법 제2호 제1호, 주택법 시행령 제2호, 제3호).

이 사건에서는 다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경 허가 없이 사실상 다가구주택의 용도로 개조한 경우에도 이 사건 괄호규정에서 정한 다가구주택에 해당해 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 해당 여부, 즉 부가가치세 면제대상 여부를 판단할 수 있는지가 문제됐다.

 

3. 판결의 요지

가. 원심판결

원심(대전고등법원 2020.6.12. 선고 2019누12300 판결)은 제1심(대전지방법원 2019.8.21. 선고 2018구합106783 판결) 판결을 인용해, 아래와 같은 사정을 고려할 때 이 사건 주택은 이 사건 면세조항에서 정한 ‘국민주택’에 해당한다고 볼 수 없으므로, 부가가치세 면제대상에 해당하지 않는다고 보았다.

① 구 건축법 시행령(2016.5.17. 대통령령 제27175호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 건축법 시행령’) 별표1은 단독주택을 단독주택, 다중주택, 다가구주택을 구분하고 있고, 다중주택은 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것으로 취사시설은 설치하지 아니한 것을, 다가구주택은 19세대 이하가 거주할 것 등을 요건으로 하여 서로 요건에 차이가 있으므로, 다중주택과 다가구주택은 동일한 구조로 설치된다고 볼 수 없다.


② 이 사건 주택에 관하여는 공부상 ‘다중주택’으로 기재되어 있고, 1층 바닥면적은 111.94㎡인데, 각 실은 독립적인 욕실과 취사시설이 갖추어져 있다. 부가가치세는 ‘재화의 공급’을 과세대상의 하나로 규정하고 있으므로(부가가치세법 제4조), 어떤 건축물의 공급이 과세대상인지 여부는 결국 공급 당시 그 건축물의 객관적인 종류나 용도, 특히 공부상의 기재를 기준으로 판단할 수밖에 없는데, 비록 이 사건 주택의 각 실이 취사시설을 갖추고 있다고 하더라도 이 사건 주택의 소유·점유자들은 언제든지 이를 본래의 다중주택 요건에 따라 취사시설을 설치하지 아니할 수 있으므로, 취사시설 여부 등에 따라 부가가치세의 과세 여부가 그때마다 달라진다고 해석하는 것은 조세법률 관계의 법적 안정성을 심각하게 훼손하는 것이 되어 부당하다.

더욱이, 이 사건 주택의 각 호실에 설치된 도시가스나 인덕션 레인지 등 취사시설은 이 사건 주택에 대한 설계 및 건축 당시부터 설치되어 있던 것이 아니라, 건축허가 이후 각 임차인과 계약할 때마다 별도로 설치된 것이어서, 이 사건 주택의 설계 및 건축 단계부터 취사시설의 설치가 계획되어 있었다고 볼 수 없다. 또한, 이 사건 주택에는 3대의 주차가 가능한 부설주차장이 설치되어 있는데, 이는 다가구주택이 아닌 단독주택(다중주택 포함)을 기준으로 한 부설주차장에 해당하므로, 이 사건 주택이 실질적으로 다가구주택의 성질을 가지고 있다고 볼 수도 없다.


③ 결국 조세특례제한법령에서 정한 면세요건인 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택의 공급’에 해당하는지 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 건축허가, 사용승인, 건축물관리대장, 부동산등기부 등 공부상 용도에 따라 객관적으로 판단해야 한다. 이와 달리 어떠한 건물이 다중주택으로 건축허가와 사용승인을 받고, 공부상으로도 같은 취지로 기재되어 있음에도 용도변경의 허가를 받음이 없이 단지 그 현황이 욕실 및 취사시설을 갖추고 독립된 주거의 형태로 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’에 해당한다고 볼 수는 없다.


나. 대상판결

대상판결은 아래와 같은 사정에 비추어 원심의 결론이 타당하다고 판단했다.

① 이 사건 괄호규정은 주택법에 따른 단독주택 중 ‘다가구주택’만을 그 적용대상으로 하고 있으므로, 주택법에 따른 단독주택이 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당하기 위한 요건인 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하’인지 여부는 ‘다가구주택’인 경우에는 ‘가구당 전용면적’을 기준으로 판단하고, 그 외의 단독주택의 경우에는 ‘주택의 전체 주거전용면적’을 기준으로 판단해야 한다.


② 구 건축법 시행령은 단독주택 중 ‘다중주택’과 ‘다가구주택’의 요건을 분명하게 구별하면서 특히 ‘다중주택’의 경우 각 실별로 취사시설을 설치할 수 없다고 규정하고 있는 점, ‘다중주택’과 ‘다가구주택’은 주차장 법령에 따른 부설주차장의 설치기준에도 차이가 있는데, ‘다가구주택’의 경우 공동주택에 준하여 그 설치기준의 적용을 받기 때문에 ‘다중주택’에 비해 많은 주차대수의 부설주차장을 설치해야 하는 점 등을 종합하면, 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’은 특별한 사정이 없는 한 관련 법령에 따른 ‘다가구주택’의 요건을 적법하게 충해 공부상 ‘다가구주택’으로 등재된 건축물만 해당한다고 봄이 타당하다.

이와 달리 ‘다중주택’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 각 실별로 취사시설을 설치함으로써 사실상 ‘다가구주택’의 용도로 개조한 경우에는 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이 사건 면세조항의 적용과 관련해 가구당 전용면적이 아닌 주택의 전체 주거전용면적을 기준으로 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부를 판단해야 한다.


③ 이 사건 주택은 ‘다중주택’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 임의로 각 실별로 취사시설을 설치한 것에 불과하고 공부상 용도 역시 ‘다중주택’이므로, 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 주택의 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부는 가구당 전용면적이 아닌 전체 주거전용면적을 기준으로 판단해야 하는데, 이 사건 주택의 전체 주거전용면적은 주택법에 따른 국민주택 규모의 상한인 85㎡를 초과함이 명백하므로, 결국 이 사건 주택은 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다.

 

4. 평석

가. 부가가치세 면제대상인 ‘국민주택’의 판단기준에 관한 기존의 대법원 판결

구 조세감면규제법(1991.12.27. 법률 제4451호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 조세감면규제법’) 제74조 제1항 제1호는 이 사건 면세조항과 동일하게 ‘국민주택과 당해 주택의 건설용역으로서 대통령령으로 정하는 것’을 부가가치세 면제대상으로 규정하고 있었다. 이때의 “국민주택”이란 구 조세감면규제법 제62조 제1항, 같은 법 시행령(1991.12.31. 대통령령 제13545호로 개정되기 전의 것) 제50조 제2항, 주택건설촉진법 시행령 제30조 제1항에 따라 ‘1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택’을 의미했다.


대법원 1993.8.24. 선고 93누7075 전원합의체 판결의 다수의견은 비록 단독주택으로 건축허가를 받았고, 준공검사필증과 건축물관리대장에도 다가구용 단독주택으로 등재되어 있지만, 설계 및 건축 단계에서부터 6세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되었고, 각 세대 단위마다 독립해 방실과 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있으며, 건물의 대지, 벽, 계단, 복도 기타 설비 등은 6세대가 공동으로 사용하도록 되어 있는 건물이 부가가치세 면세대상인 국민주택에 해당하는지가 문제된 사안에서, 그 실질에 비추어 이를 다세대주택과 유사한 공동주택으로 봄이 타당하므로, 그 세대별 규모에 따라 부가가치세 면제대상인 국민주택 해당 여부를 판정해야 한다고 판단했다.


이와 달리 별개의견은 다가구용 단독주택은 하나의 건축물 자체가 한 덩어리의 주택으로서 이를 한 사람이 소유하거나 한 사람에게 양도되는 경우에는 1호의 단독주택이므로 국민주택 규모에 해당하는지 여부도 원칙적으로 이 하나의 건축물을 기준으로 하여 판단해야 하고, 다만 공동주택인 다세대주택으로 사실상 용도변경되어 각각의 세대가 독립해 소유와 거래의 대상이 되었다면 구분된 각각의 세대를 기준으로 국민주택 규모에 해당하는지 여부를 판단할 수 있다고 봤다.

 

나. 기존 대법원 판결과 대상판결의 차이점

구 조세감면규제 법령에는 이 사건 괄호규정과 같은 규정이 없었으므로, 구 건축법 시행령(1992.5.30. 전부 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 제12호의 부표에 따른 단독주택(단독주택, 다중주택, 공관)은 전부 1호를 기준으로, 공동주택(연립주택, 다세대주택, 아파트)은 전부 1세대를 기준으로 85㎡ 이하인 경우에만 국민주택에 해당한다.

따라서 위 규정을 문언 그대로 엄격하게 해석하면, 공부상 단독주택인 이상 사실상 다세대주택과 같은 구조 및 용도의 건물이더라도 그 건물 전부의 면적을 기준으로 부가가치세 면제 대상인지를 판단해야 한다고 볼 여지도 상당했다.


그러나 다수의견은 건물의 현상 및 실질을 중시하여 위와 같은 다가구용 단독주택의 경우에는 세대별 규모에 따라 부가가치세 면제대상인 국민주택 해당 여부를 판정해야 한다고 판단하면서, 단독주택으로 건축허가가 된 사정이나 건축물관리대장 또는 등기부에 단독주택으로 등재되어 있다는 사정은 실질과세의 원칙과 과세의 형평이 중시되는 세법의 적용에 있어서 다가구용 단독주택을 공동주택으로 보는 것을 방해할만한 사정이 아니며, 이에 대해 부가가치세를 면제하더라도 구 조세감면규제법령을 확대해석하는 것이라든가 탈법행위를 한 건축주를 보호함으로써 과세형평에 어긋나는 것은 아니라고 했다.

이에 비하여 대상판결은 원칙적으로 구 건축법 시행령 [별표1] 제1호 (다)목에 따른 다가구주택의 요건을 적법하게 충족하고, 공부상 용도가 다가구주택으로 등재된 경우에만 다가구주택으로서 1세대를 기준으로 국민주택 해당 여부를 판단할 수 있다는 이유로 각 세대별로 취사시설이 설치되어 있는 등 실질상 다가구주택에 가까운 다중주택의 경우에도 부가가치세 면제 여부 판단과 관련해 이를 다가구주택처럼 취급하는 것을 허용하지 않았다.

 

다. 대상판결의 의의

위 대법원 93누7075 전원합의체 판결의 사안과 달리, 대상판결의 경우에는 구 건축법 시행령 [별표1] 제1호에서 1호를 기준으로 국민주택 해당 여부를 판단하는 다중주택과 1세대를 기준으로 해당 여부를 판단하는 다가구주택의 요건을 구체적으로 달리 규정하고 있고, 주차장 관련 법령도 다중주택과 다가구주택의 부설주차장 설치의무를 달리 규정하고 있으므로, 이 사건 주택이 20세대로서 19세대 이하로 규정된 다가구주택의 요건을 충족하지 못하고 그 부설주차장도 다가구주택의 의무기준보다 적은 것이 명백한 이상, 각각의 세대별로 취사시설이 설치되어 있다는 등의 유사성만으로 부가가치세 면제여부 판단과 관련해 다가구주택으로 취급되기는 어려워 보인다.


이와 달리 부설주차장 요건이나 세대 수 요건 등 다가구주택의 요건을 사실상 모두 갖추었으나, 아직 공부상으로 용도변경이 이루어지지 않은 경우에는 어떨까? 이 경우에는 그 실질에 따라 다가구주택으로 보아 국민주택 해당 여부를 판단하는 것이 옳다고 생각한다. 이렇게 해석하는 것이 국민주택 규모 이하의 주택을 공급하는 자에게 부가가치세를 면제함으로써 그 세액만큼이라도 싼 주택을 공급하여 국민의 주거생활 안정을 도모하고 국민의 주거수준을 향상하기 위해 도입된 국민주택 공급에 대한 부가가치세 면제 제도의 취지(대법원 1980.7.8. 선고 80누213 판결)는 물론 실질과세원칙에도 부합한다. 위 대법원 93누7075 전원합의체 판결의 결론에 비추어 보아도 달리 볼 것은 아니다.


대상판결이 원칙적으로는 관련법령에 따른 ‘다가구주택’의 요건을 적법하게 충족해 공부상 ‘다가구주택’으로 등재된 건축물만이 이 사건 괄호규정의 다가구주택에 해당한다고 판시하면서도, ‘특별한 사정’이 있는 경우에는 달리 판단할 수 있는 여지를 남기고 있는 것도 위와 같은 경우를 염두에 둔 것으로 보인다.

대상판결은 이 사건 괄호규정의 ‘다가주주택’의 의미와 국민주택 규모 해당 여부의 판단기준을 분명히 밝혔다는 점에서 의의가 있다.


 

법무법인 율촌 조윤희 변호사

•1993 : 서울대학교 법과대학 졸업
•1993 : 제35회 사법시험 합격
•1996 : 사법연수원 제25기 수료
•1996~1999 : 전주지방법원 판사
•1999~2000 : 전주지방법원 군산지원 판사
•2000~2003 : 서울지방법원 의정부지원 판사
•2002~2003 : 동두천시 선거관리위원장
•2002~2003 : 서울지방법원 의정부지원 동두천시법원, 연천군법원 판사
•2003~2005 : 서울행정법원 판사
•2004~2005 : 미국 University of Florida Visiting

Scholar
•2005~2007 : 서울서부지방법원 판사
•2007~2009 : 서울고등법원 판사
•2009~2011 : 대법원 재판연구관(판사)
•2011~2015 : 대법원 재판연구관(부장판사)
•2015~2016 : 서울중앙지방법원 부장판사
•2016~현재 : 법무법인(유) 율촌

 

 


법무법인 율촌 조윤희 변호사
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