국세청, 국민주택규모 초과 상시주거용 임대하다 양도할 때 부가세 관련 사전답변
주택임대사업을 위해 국민주택규모 초과 주택을 취득해 상시주거용으로 임대하다 양도하는 경우에는 부가가치세가 면제된다. 그러나 당초 매매목적으로 주택을 취득해 일시적·잠정적으로 임대하다 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세된다는 국세청의 사전답변이 나왔다.
국세청은 국민주택규모 초과 주택을 상시주거용으로 임대하다 양도할 경우 부가가치세 면제 여부에 대한 질의에서 이같이 사전답변 했다.
국세청은 회신을 통해 “부동산개발 및 공급업, 주거용 부동산 관리업 등을 주업종으로 설립된 법인이 주택임대사업을 영위하기 위해 국민주택규모 초과 주택(이하 ‘주택’)을 취득해 상시주거용으로 임대하다 양도하는 경우 부가가치세법 제14조 제2항 제1호에 따라 부가가치세가 면제된다”고 밝혔다. 국세청은 그러나 “당초 매매목적으로 취득한 주택을 일시적·잠정적으로 임대하다 양도하는 경우에는 같은 법 제9조에 따라 부가가치세가 과세되는 것이며 이번 질의가 어느 경우에 해당하는지는 사실판단 할 사항”이라고 밝혔다.
질의 법인은 부동산개발 및 공급업, 주거용 부동산 관리업 등을 주업종으로 하여 2019년 3월 설립된 법인으로 주택임대업을 영위하기 위해 2019년 7월 법원 경매를 통해 국민주택규모 초과 아파트 3채를 취득해 상시주거용으로 임대하고 있고 장부상으로는 고정자산으로 계상했다.
또한 법인 설립 후 해당 임대수익 외 다른 수익은 없으며 2019년 10월 첫 임차인과 임대차계약 체결 후 임차인 사정으로 임대차가 종료됐으나 2020년 2월 다시 다른 임차인과 임대차 계약을 체결했다.
그러나 최근 법인의 부동산 취득, 보유에 대한 정부의 규제정책으로 인해 임대사업을 종료할 예정으로 임대주택 중 1채를 2020년 12월 28일 양도했다.
질의 법인은 이와 관련해 법인이 국민주택규모 초과 주택을 취득해 상시주거용으로 임대하다 양도하는 경우 부가가치세 면제 여부에 대해 물었다.
(부가 사전-2020-법령해석부가-1216 [법령해석과-231] 2021. 01. 22)
현행 부가가치세법 제9조(재화의 공급) 제1항에서는 “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.”고 규정하고 있다.
또한 부가가치세법 제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급) 제2항에서는 “주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.”고 규정하면서 제1호에 “주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역”으로 규정하고 있다.
또한 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) 제1항에서는 “다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.”고 규정하면서 제12호에서 “주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.
한편 부가가치세법 시행령 제41조(주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위) 제1항에서는 “법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 ‘주택’이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.<각호생략>”고 규정하고 있다.
또한 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등) 제1항에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2022년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제2호, 제3호, 제4호의5 및 제9호는 2021년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용하고, 제8호의3은 2015년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.”고 규정하면서 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)”고 규정하고 있다.
이와 함께 조세특례제한법 시행령 제106조(부가가치세 면제 등) 제4항에서는 “법 제106조 제1항 제4호에서 ‘대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역’이란 다음 각 호의 것을 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택”으로 규정하고 있다.
또한 조세특례제한법 시행령 제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) 제3항에서는 “법 제55조의2 제4항에서 ‘대통령령으로 정하는 규모’란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.”고 규정하고 있다.
한편 주택법 제2조(정의)에서는 “이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.”고 규정하면서 제6호에서 “‘국민주택규모’란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 ‘주거전용면적’이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대 당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대 당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다.<단서생략>”고 규정하고 있다.
