日 디벨로퍼는 부동산개발에 임대·관리사업까지 포트폴리오 확장
국내는기업 매각 토지 확보한 디벨로퍼가 부동산 개발 본격화 전망
국내 신규 택지가 제한되고, 토지 자원이 한계에 도달하면서 부동산 개발 및 기획을 전문적으로 담당하는 ‘디벨로퍼’의 역할이 부상하고 있다는 분석이 나왔다.
삼정KPMG(회장 김교태)는 9일 ‘디벨로퍼의 도약: 해외 사례 분석을 중심으로’ 보고서를 발간해 토지 활용의 고도화가 요구됨에 따라 국내에도 자본력과 노하우를 가진 전문 디벨로퍼가 등장하는 추세로, 국내 디벨로퍼도 글로벌 수준의 전문성을 갖춰 경쟁력 확보에 힘써야 한다고 강조했다.
디벨로퍼는 부동산 개발을 총괄 운영·관리하며 토지나 부동산의 잠재력을 극대화시키는 전문가다.
최근 부동산 개발과 관련된 산업의 경계가 흐려지며, 투자자, 시행사, 건설사 등과 같이 다양한 배경을 가진 산업군들이 디벨로퍼 분야에 진출하며 비즈니스 모델의 변화를 도모하고 있다.
국내에는 2000년대 후반부터 보유자산, 리츠, 자본력을 갖춘 주요 디벨로퍼들이 등장하기 시작했다.
디벨로퍼 계열, 건설사 계열, 대기업 계열, 금융사 계열 등 출신 배경에 따라 네 가지 계열로 구분할 수 있으며, 최근에는 개발 및 분양 위주에서 금융 분야까지 진출하는 등 업역을 넘나드는 디벨로퍼가 등장하고 있다.
한국보다 먼저 산업의 성숙기를 겪은 해외에서는 이미 오래전부터 부동산 개발 산업의 수평적, 수직적 확장을 통한 신규 비즈니스 창출에 나선 것으로 분석됐다.
미국은 디벨로퍼의 전문화를 통해 주택을 넘어 상가, 호텔, 리조트 등 개발 분야를 다각화 했다.
일본은 버블 붕괴 이후 안정성을 위해 부동산 개발에서 한 단계 더 나아가 임대 및 관리사업까지 포트폴리오를 확장했다.
보고서는 ▲M&A 전략 ▲고객 중심 서비스 ▲시기적절한 트랜스포메이션 ▲사업의 지속가능성을 기준으로 미국과 일본의 우수한 디벨로퍼 사례를 분석했다.
KPMG는 “국내 디벨로퍼 산업에 통찰력을 제공하고자 했다”고 밝혔다.
미국의 디알호튼(D.R. Horton)은 M&A를 통해 새로운 주와 기타 지역 시장에 진출하는 전략으로 사업지역을 확장했으며, 4개의 하위 브랜드 운영을 통한 가격 차별화 전략으로 미국 최대의 건설업 기반 디벨로퍼로 성장했다.
또 다른 미국 디벨로퍼인 트라멜 크로우(Trammell Crow)는 다양한 유형의 부동산 개발과 고객 맞춤형 개발(BTS, Build-to-Suit) 전략으로 2017~2019년 미국 상업용 부동산 디벨로퍼 순위에서 3년 연속 1위에 머무르며 입지를 공고히 했다.
일본의 미쓰이부동산(Mitsui Fudosan)은 2011년 매출 과반 이상이 임대 부문에서 발생하는 수익 구조에서 2019년 임대(45%), 분양(38%), 자산관리(17%) 중심으로 사업 포트폴리오를 변경하는 등 시대에 맞는 사업 구조 변화를 통해 일본 1위의 종합부동산회사로 거듭났다.
일본의 다이와하우스(Daiwa House)는 단기적인 개발 후 분양의 모델이 아닌 임대-관리-개선 피드백까지 제공하며 추후 재개발 시에도 다이와하우스가 선정될 수 있는 선순환적 모델을 구축해 장기 고객을 확보했다.
임근구 삼정KPMG 건설∙인프라 산업 본부장(전무)는 “디벨로퍼는 기존 사업과 연관성이 높으면서도 고부가가치 창출과 장기적 임대수익을 통해 지속가능성을 높일 수 있어 향후 발전 가능성이 높다”고 설명했다.
그는 “코로나19 영향으로 어려워진 기업들이 유동성 확보를 위해 매각한 토지를 디벨로퍼들이 공격적으로 확보하며 앞으로 새롭고 다양한 부동산 개발 모형이 본격적으로 시도될 것”으로 전망했다.
그는 “국내 디벨로퍼들은 다양한 부동산 분야에서의 개발 능력을 겸비하고 상품군을 늘려 사업 포트폴리오를 다각화해야 하며, 전략적 M&A를 통해 사업 영역을 확대하고 산업 내 우위를 선점해야 한다”고 말했다.
이어 “단기 수익에 집중한 분양 위주의 사업 모델로는 성장에 어려움이 있으며, 선순환적 비즈니스 모델을 통한 지속 가능한 사업 모델 구축이 기업의 장기 생존과 수익 창출을 위해 필수적”이라고 강조했다.
