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9억원 초과 양도차익 중과세율 적용 “법 규정 없는 국세청 해석일 뿐”
9억원 초과 양도차익 중과세율 적용 “법 규정 없는 국세청 해석일 뿐”
  • 박상근 세무사
  • 승인 2021.03.12 10:32
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등록임대사업자의 1세대 3주택 중 거주주택 양도 시 쟁점과 대책
박상근 세무사

형평과세는 무엇일까. 정부가 장려한 장기임대주택사업자로 등록한 한 납세자가 본인이 거주하던 집을 지난해 팔고 새 집으로 들어가는 과정에서 일시적으로 3주택이 됐다가 세금폭탄을 맞았다. 본래 거주하던 주택이 9억이 넘는 고가주택이기 때문에 장기보유특별공제를 받지 못하고 양도가액 중 9억 초과한 금액에 대해서 양도소득세를 중과한다고 국세청이 지난 2019년 유권해석을 내렸기 때문이다.

한편 올해 기획재정부는 양도세 중과 대상 주택의 범위를 합리적으로 조정한다는 이유로 ‘소득세법 시행령’을 개정해 2월 17일부터 시행중이다. 개정 소득세령으로 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에서 제외되는 주택이 추가됐다. 합리적인 조정을 위해 시행령이 바뀌었지만, 국세청은 여전히 2019년에 내놓은 유권해석에 근거해, 이같이 일시적 3주택자에 대해 장기보유특별공제를 배제하고 양도세를 중과하고 있다. 1세대 1주택 양도차익은 원칙적으로 비과세인데다, 예규가 개정 소득령과도 충돌하는데도 국세청은 기존의 예규를 고집하며 과세하고 있다. 전문가가 문제점을 사례와 함께 도출하고, 대책을 제안한다.   /편집자 주

 

Ⅴ. 국세청 유권해석의 문제점
 

1. 개정 법률(신법)과 종전 법률(구법)의 충돌

‘쟁점 사례’와 같이 장기임대주택과 거주주택을 소유한 등록임대사업자가 거주이전 목적으로 대체주택을 취득함에 따라 일시적으로 1세대 3주택(장기임대주택 + 거주주택 + 대체주택)이 된 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 그 거주주택 양도가액이 고가주택(양도가액 9억원 초과)에 해당하게 되면 중과세율을 적용해야 한다는 국세청의 유권해석은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것을 말하며 이하 ‘종전 법률’이라 한다)에 근거한 것으로서 소득세법 제167조의3 제1항 제13호(2021.2.17. 법률 제31442호로 개정된 것, 개정 법률)과 충돌한다.

이와 같이 구법과 신법이 상호 충돌할 경우 신법이 우선 적용된다는 법적용의 원칙과 대법원 판례에 비춰볼 때 ‘쟁점 사례’ 주택의 경우 중과세율을 적용할 수 없다.

또한 서울신문이 2021.1.20. 보도한, “전주지법 제11형사부 강동원 부장 판사가 선거법 위반 민주 이원배 의원에 대해 면소 판결하였다”는 판결내용에 따르면 ‘국세청 유권해석’은 유지될 수 없고 변경되어야 한다.

재판부에 따르면 “구법(공직선거법)은 후보에 대한 지지 호소를 말로 하는 행위를 금지했지만 개정된 공직선거법은 이를 처벌 대상에서 제외하고 있다”고 판결 이유를 밝혔다. 2020년 12월 29일 개정된 공직선거법 제59조는 선거일이 아닌 때 전화를 이용하거나 말로 선거운동을 하는 경우를 허용했다.

 

●서울신문의 2021.1.20. 보도 내용 중 일부

 

 

 

 

 




2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제13호(신법)에 따르면, ‘쟁점 사례’와 같이 거주주택과 장기임대주택을 소유한 등록임대사업자가 대체주택을 취득함에 따라 일시적 1세대 3주택이 된 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 중과세율 적용대상에서 제외되었다. 기획재정부는 2021.1.17.~1.21. 신법의 입법예고에서 개정이유를 “양도소득세 중과세율이 적용되는 주택 범위 합리화”라고 밝혔다.

개정 법률(신법)은 종전 법률(구법)이 부당하다는 반성적 판단에서 기인한 것이다. 즉, 과거의 잘못을 반복하지 않기 위한 반성적 판단으로 보인다. 이 경우 구법 적용 대상인 경우에도 개정 법률(신법)을 따라야 한다는 것이 법 적용 원칙이고 대법원 판례이다. 그러므로 ‘쟁점 사례’ 거주주택 양도의 경우 2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 소득세법 제167조의3 제1항 제13호(신법)가 적용되어야 하므로 중과세율을 적용할 수 없다.

 

2. 조세법률주의, 1세대 1주택 비과세 및 다주택 중과 입법취지에 위배

가. 국세청 유권해석은 조세법률주의에 위배된다.

소득세법상 고가주택 관련 규정(소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제2항, 동법 시행령 제156조 제1항, 제159조의3, 제160조 제1항)의 체계와 내용을 종합해 볼 때, 고가주택의 입법 취지는 양도가액 중 9억원 초과에 해당하는 양도차익을 비과세에서 제외함으로써 과다한 양도소득세 비과세 방지를 통해 공평과세를 실현하기 위한 것이지, 양도가액 중 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해 양도소득세를 중과하기 위한 목적이 아니다.

1세대 1주택 양도차익은 원칙적으로 비과세소득이다, 그러나 1세대 1주택 중 고가주택(양도가액이 9억원을 초과하는 주택)은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조 제1항에 양도가액 중 9억원을 초과하는 양도차익은 과세한다는 내용이 규정되어 있기 때문에 과세대상이 되는 것이다.

그런데 소득세법상 “1세대 1주택인 고가주택 양도차익에 대해 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제한다”는 명문 규정은 없다. 그러므로 1세대 1주택인 고가주택 양도차익에는 동법 제104조 제1항 제1호의 일반 누진세율이 적용되는 것이다. 국세청 유권해석과 같이 1세대 1주택인 고가주택의 양도가액 중 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 중과세율을 적용하려면 소득세법 제104조(세율)에 별도로 고가주택 양도에 중과세율을 적용하는 규정이 있어야 한다.

1세대 1주택인 고가주택의 양도차익 중 양도가액 9억원 초과분에 대해 다주택자에게 적용되는 중과세율(소득세법 제104조 제7항)을 적용해 양도소득세를 중과한다면 이는 조세법은 문언에 따라 엄격 해석해야 한다는 조세법률주의에 반하는 ‘확장해석’ 또는 ‘유추해석’에 해당하는 위법한 법 해석에 해당한다.

 

나. 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과 입법취지에 반한다.

(1) 고가주택도 1세대 1주택이다.

1세대 1주택 비과세를 규정한 소득세법 제89조 제1항 제3호에서는 “대통령령이 정하는 기준을 초과하는 ‘고가주택’은 제외한다”는 규정을 두었고, 동법 시행령 제156조 제1항에서는 주택 및 그 부수토지의 실지거래가액이 9억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 규정하고 있다.

그러면서 소득세법 제95조(양도소득금액) 제3항에서는 “동법 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(부수 토지 포함)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다”는 규정을 두었다.

소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산) 제1항에서는 소득세법 제95조 제3항에 따른 “고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액”은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다”라고 규정하여 고가주택도 1세대 1주택에 해당함을 분명히 하고 있다.


① 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

소득세법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × 양도가액 –9억원 / 양도가액


② 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × 양도가액 –9억원 / 양도가액


즉, 고가주택도 1세대 1주택이기 때문에 양도가액 중 9억원 이하 양도차익에 대해서는 비과세하고 9억원 초과에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세하는 것이다. 그리고 장기보유특별공제에 있어서도 양도가액 9억원 이하에 해당하는 장기보유특별공제액은 공제하지 아니하고 과세되는 9억원 초과에 해당하는 장기보유특별공제액만 공제한다.

1세대 1주택에 해당하지 아니하는 일반주택의 양도차익과 장기보유특별공제액 계산에서는 양도가액 중 9억원 이하 및 초과에 해당하는 양도차익 구분 없이 모두 과세되고, 양도가액 중 9억원 이하 및 초과에 해당하는 장기보유특별공제를 구분하지 아니하고 모두 공제되는 점과 비교할 때 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택도 1세대 1주택임이 분명하다.

국세청은 ‘쟁점 사례’와 같은 “등록임대사업자의 일시적 3주택(장기임대주택 + 거주주택 + 대체주택) 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 오랫동안 1세대 1주택

(고가주택 포함) 양도에 해당한다고 유권해석해 오고 있다(부동산거래관리과–33, 2015.01.21. 외 예규 참조).



(2) 1세대 1주택은 중과세율 적용 대상이 아니다.

대법원 판례에 의하면, 1세대 1주택의 입법취지는 다음과 같다. 주택이 국민의 주거생활의 기초가 되므로, 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도한 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 사유(2년 이상 보유, 2년 이상 거주 등)가 있는 경우 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장해 주는데 있다(대법원 1999.12.10. 선고, 98두3051판결 외 다수).

대법원 판례에 나타난 1세대 1주택의 입법취지에 비춰볼 때, 1세대 1주택에 대한 양도소득세 중과는 1세대 1주택의 입법취지에 어긋난다.

그러나 다주택 중과제도의 입법취지는 투기목적의 주택 소유를 억제해 주택가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하는 취지에서 양도소득세를 중과세하는 규정이다(대법원 2014.9.4. 선고, 2009두10840 판결 외 다수).

양도소득세 중과제도는 근본적으로 1세대 다주택자에게 적용된다. 중과대상 주택을 규정한 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택에 해당하는 주택의 범위), 제167조의4(1세대 3주택·주택입주권에 해당하는 주택의 범위), 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)에서 보는 바와 같이 양도소득세 중과는 투기목적의 1세대 2주택 이상 다주택자에게 적용되는 것이 분명하다.


그런데 국세청은 유권해석(사전답변-2019-법령해석 재산-0368, 2019.11.01. 외)으로 소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례) 각 항이 중첩 적용되어 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자가 1세대 1주택으로 보는 고가주택 양도(양도가액이 9억원 초과)를 중과대상으로 해석해 양도소득세를 중과한다.

또한 국세청은 1세대 1주택 판단 시 실수요 등 투기목적이 없다고 주택수에서 제외된 주택을 아무런 법적 근거 없이 다주택 중과대상 주택 판단 시 이를 다시 투기목적의 주택 소유로 보아 주택수에 가산해 중과 대상 다주택으로 보는 이중적 태도를 보이고 있다. 국세청은 아무런 법적 근거 없이 1세대 1주택 주택수 판단기준과 다주택자 주택수 판단기준을 혼동해 1세대 1주택자의 투기목적이 없는 실수요 목적 주택 등을 다주택자의 투기목적의 주택수에 가산해 중과세율을 적용한다.

더구나 ‘쟁점 사례’ 주택(거주주택을 소유한 등록임대주택사업자가 대체주택을 취득해 1세대 3주택이 된 상태에서 양도하는 거주주택)은 1세대 1주택 양도에 해당하고, 개정 법률에 의하여 양도소득세가 중과되지 않는다. 1세대 1주택 양도에 해당하는 ‘쟁점 사례’ 주택은 개정 법률(신법)에 의하여 중과할 수 없음이 명백해졌다.

 

다. 하나의 주택을 2개의 주택으로 분리해 양도소득세 비과세와 중과세율을 각각 적용하는 것은 비합리적이고 소득세법상 그 근거도 없다.

하나의 주택에서 발생한 양도차익 중 일부 양도차익(양도가액 중 9억원 이하 해당 분)은 투기목적이 없는 1세대1주택에서 발생한 소득이고, 일부 양도차익(9억원 초과분)은 투기목적의 다주택에서 발생한 소득으로 구분해 중과하는 것은 비합리적이고 아무런 법적 근거가 없다. 고가주택도 1세대 1주택이다. 1세대 1주택에서 발생한 소득은 근본적으로 투기목적 없이 물가상승 등에 의하여 정상적으로 발생한 소득으로 보는 것이 합리적이고, 현행 소득세법 규정에 부합한다.

등록임대사업자의 일시적 3주택(장기임대주택 + 거주주택 + 대체주택) 중 장기임대주택은 서민 임대주택 공급이라는 정부의 정책 목적에 따라 취득해 임대하고 있는 주택으로 1세대 1주택 판정 시 주택수 계산에서 제외된 주택이다(소득세법 시행령 제155조 제20항). 그리고 대체주택은 거주 이전이라는 실수요 목적으로 취득한 주택으로서 소득세법 상 1세대 1주택 판정 시 주택수 계산에서 제외된 주택이다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 그러므로 일시적 1세대 3주택 이상인 등록임대사업자의 거주주택 양도는 1세대 1주택 양도에 해당한다.

그런데 국세청은 위와 같이 1세대 1주택 판정 시 주택수 계산에서 제외된 등록임대사업자의 ‘장기임대주택과 대체주택’을 다주택 중과대상 주택을 판정함에 있어서는 이들 주택을 다시 주택수에 가산하여 1세대 3주택으로 보아 양도가액 중 9억원을 초과하는 양도가액에 해당하는 양도차익에 대해 중과세율을 적용해야 한다는 유권해석을 유지하고 있다.

예컨대 취득가액이 5억원인 1세대 1주택을 15억원에 양도한 경우 양도가액 중 9억원에 해당하는 양도차익(6억원)은 1세대 1주택에서 발생한 비과세소득이고, 양도가액 중 9억원 초과에 해당하는 양도차익(4억원)은 다주택에서 발생한 투기 소득으로 보아 중과해야 한다는 국세청의 고가주택에 대한 유권해석은 1개의 주택을 1세대 1주택 비과세 주택과 1세대 다주택 중과대상 주택으로 2개의 주택으로 보는 것이다. 이는 아무런 법적 근거도 없고 합리성이 없는 법 해석이다.

 

위의 경우 양도가액 중 9억원 이하에 해당하는 양도차익은 1세대 1주택으로서 비과세소득으로 보고, 양도가액 중 9억원 초과에 해당하는 양도차익도 1세대 1주택에서 발생한 소득이나 과다한 비과세를 방지하여 ‘공평과세를 실현’하기 위해 과세소득으로 본다. 이것이 현행 소득세법상 1세대 1주택, 고가주택을 둔 입법취지와 법체계에 부합하는 법해석이다.

1세대 1주택인 고가주택의 양도가액 중 9억원 초과에 해당하는 양도차익에 대해 ‘중과세율’을 적용한다는 현행 법 규정은 없다. 국세청의 자의적인 법 해석일 뿐이다. 그렇기 때문에 기획재정부가 2021.1.7.~1.21. 소득세법 시행령 제167조의3 입법예고에서 밝힌 개정이유와 같이 “양도소득세 중과세율이 적용되는 주택 범위 합리화” 차원에서 국세청의 기존 유권해석은 바뀌어야 한다.

 

라. 국세청 유권해석은 소득세법 등 세법상 주택의 정의에도 어긋난다.

1세대 1주택 비과세 주택이냐, 다주택 중과대상 주택이냐 판단은 하나의 주택 전체를 기준으로 판단하는 것이 합리적이고 적법하다.

주택법은 주택의 정의에 대해 “주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다”라고 정의하고 있다(주택법 제2조). 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물이 주택이라는 것이다.

소득세법 시행령 제155조 제15항에서는 “한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다”고 규정하여 주택수 계산을 명확히 했다.

조세특례제한법 시행규칙 제20조 또한 “한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다”고 규정하여 주택수를 정하는 방법을 명확히 했다.

1개의 주택을 투기목적이 없는 비과세 주택과 투기목적의 중과세 대상 주택으로 각각 구분해 다른 법률을 적용하는 국세청 기존 유권해석은 그 법적 근거와 이유가 무엇인지 알 수 없다. 이는 “한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다”는 소득세법 등 세법상 주택 구분에도 어긋난다.

 

3. 기존 예규와 대법원 판례에 위배된다.

가. 기존 국세청 예규에 어긋난다.

국세청 예규 서면-2015-부동산-0195, 2015.3.13.에 의하면,

국세청은 “장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며 해당 거주주택이 고가주택(실가 9억원 초과)인 경우 「소득세법 시행령」 160조 제1항에 따라 양도차익을 산정하고 장기보유특별공제율은 같은 법 제95조 제2항 #2(10년 이상 보유 시 최대 80%)를 적용하는 것임”이라는 유권해석을 한바 있다.

국세청은 이미 2015.3.13.에 1세대 3주택[장기임대주택 + 일시적 2주택(거주주택 + 대체주택)] 소유자가 고가주택인 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도에 해당하고 1세대 1주택에 적용되는 장기보유특별공제율(80%)을 적용하는 등 양도소득세 중과대상이 아님을 유권해석한 바 있다.

 

나. 기존 대법원 판례에 어긋난다.

대법원은 이미 2014.2.27. 일시적 1세대 3주택[장기임대주택 + 일시적 2주택(거주주택 + 대체주택)] 중과와 관련하여 다음의 이유로 위법하다고 판결했다(대법원 2014.2.27. 선고, 2010무27806 판결).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

/다음호에 계속

 

 


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