- 국세청, 증여세 신고 후 확인된 유사매매사례가액 시가인정 여부 사전답변
국세청은 시가로 보는 유사매매가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말한다고 밝혔다.
국세청은 증여세 신고 후 확인된 유사매매사례가액의 시가인정 여부에 대해 이같이 사전답변 했다.
국세청은 회신을 통해 “상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항에 따라 시가로 보는 매매가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 같은 조 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말한다”고 답변했다.
질의인은 2020년 5월 22일 주택을 증여받고, 2020년 6월 1일 관련 증여세 신고를 마쳤다.
질의인은 증여세 신고 당시 국토교통부 실거래가 공개시스템을 조회했는데 유사재산의 거래사례가 전혀 없어 고시된 ‘공동주택가격’으로 평가했다.
그러나 증여세 신고를 한 뒤 최근 국토교통부 실거래가 공개시스템을 다시 조회했는데 2020년 6월 18일 신고 된 유사주택이 있다는 사실을 발견했다.
질의인은 이와 관련해 증여세 자진신고를 한 뒤 매매계약일이 증여세 신고일 이전인 유사재산의 실거래가가 공개된 경우 이미 신고한 증여재산을 그 유사재산가액으로 평가해 수정신고 해야 하는지 여부에 대해 물었다.
(상증 사전-2021-법령해석재산-0213 [법령해석과-777] 2021. 03. 08)
현행 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) 제1항에서는 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.”고 규정하면서 제1호에서 “자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식 등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조 제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액”, 제2호에서 “특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액”으로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정하고 있고, 제3항에서는 “제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.”고 규정하고 있다.
또한 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항에서는 “법 제60조 제2항에서 ‘수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 ‘평가기간’이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 ‘매매 등’이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 ‘납세자’라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”고 규정하고 있다.
또한 제1호에서는 “해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.”고 규정하면서 가목에서 “특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우”, 나목에서 “거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)”고 규정하고 있고 1)에서 “액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액”, 2)에서 “3억원”으로 규정하고 있다.
또한 제2호에서는 “해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 ‘감정기관’이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)”으로 규정하고 있고, 제3호에서는 “해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)”으로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제1항 제1호의 경우에는 매매계약일”, 제2호에서 “제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일”, 제3호에서 “제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날”로 규정하고 있다.
또한 제4항에서는 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”고 규정하고 있다.
한편 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) 제3항에서는 “영 제49조 제4항에서 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.”고 규정하고 있고, 가목에서 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것”, 나목에서 “평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것”, 다목에서 “평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것”으로 규정하고 있고 제2호에서는 “제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”으로 규정하고 있다.
또한 상속세 및 증여세법 제68조(증여세 과세표준신고) 제1항에서는 “제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. (단서 생략)”고 규정하고 있다.
이와 함께 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고) 제1항에서는 “거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 ‘신고관청’이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 ‘국가 등’이라 한다)에는 국가 등이 신고를 하여야 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “부동산의 매매계약”, 제2호에서 “택지개발촉진법, 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약”, 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약”으로 규정하고 있고, 가목에서는 “제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위”, 나목에서는 “도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위”로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.”고 규정하고 있고, 제3항에서는 “공인중개사법 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사(이하 ‘개업공인중개사’라 한다)가 같은 법 제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.”고 규정하고 있다.
또한 제4항에서는 “제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다.”고 규정하고 있고, 제5항에서는 “제1항부터 제4항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.”, 제6항에서는 “부동산등의 매수인은 신고인이 제5항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.”, 제7항에서는 “제1항부터 제6항까지에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
