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실무에서 주의해야 할 취득세 중과세 판단
실무에서 주의해야 할 취득세 중과세 판단
  • 곽인송 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2021.03.19 09:00
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세무법인 다솔의 ‘세무상담’
곽인송 세무사
세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>

지난해 7월 행정안전부는 「주택시장 안정보완대책」을 발표했다. 이어 다주택자와 법인의 주택 취득세율이 강화된 「지방세법」 개정안이 발표됐으며, 해당 개정안을 바탕으로 8월 12일에 부동산 취득세율이 상당 부분 개정됐다. 다주택자의 주택 취득세율과 관련한 주요 개정내용과 실무상 잦은 판단의 오류가 발생하는 부분에 대해 정리해 봤다.

 

1. 개인이 취득하는 주택

종전 「지방세법」에 따르면 4주택 이상의 다주택자 유상취득세율을 고려하더라도, 주택의 취득세율은 1%에서 최대 4%의 세율로 다른 부동산의 취득세율에 비해 낮은 수준이었다. 하지만 개정된 주택 취득세율은 1%~12%에 이르는 큰 폭의 차이가 있어 잘못된 판단을 하는 경우 예상치 못한 재산적 손실이 발생할 수 있으니 반드시 취득세를 미리 검토해봐야 한다.


(1) 유상취득(매매)

 

 

 



(2) 무상취득(증여)

 


 


세대별 주택수에 따라 취득세율이 크게 차이 나기 때문에 세법상 1세대 판단에 대해 명확하게 알아야 한다. 1세대의 범위는 주민등록표상 함께 기재된 가족을 의미하며, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하더라도 원칙적으로 동일세대로 판정한다. 다만, 미혼인 30세 미만의 자녀일지라도, 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득* 40% 이상을 발생시키며 실질적으로 분가하는 경우 별도세대로 인정받을 수 있다.
*21년 기준 1인 가구 중위소득:월 182만원

 

2. 오피스텔

오피스텔 취득 시 취득세율 중과 여부와 오피스텔을 보유하고 있을 때, 추가로 주택을 취득하는 경우 취득세율 중과 여부 판단은 분리해 고려해야 한다.

오피스텔을 취득한 이후에 주거용으로 사용할 계획이더라도 취득시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않은 것으로 본다. 따라서 주거용 오피스텔의 취득세율은 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율이 부과되어 4% 단일세율이 적용된다.

그러나 보유하고 있는 오피스텔이 실제 주거용으로 사용될 때, 추가로 주택을 취득하는 경우 취득세율 산정 시에는 해당 오피스텔이 보유 주택수에 포함된다. 다만, 납세자들의 권리를 보호해주기 위해 해당 법률 시행 이전(2020.08.11. 이전)에 취득한 주거용 오피스텔이거나, 2020.08.12. 이후에 취득했어도 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결한 주거용 오피스텔의 경우에는 주택수에 포함되지 않는다.

 

3. 조합원입주권과 주택분양권

조합원입주권 및 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 취득세율 중과 여부와 조합원입주권 및 분양권을 보유하고 있을 때, 추가로 주택을 취득하는 경우 취득세율 중과 여부도 구분해 판단해야 한다.

조합원입주권 및 분양권은 등기가 되지 않아 취득 직후에 취득세가 부과되지는 않지만, 조합원입주권 및 분양권이 준공되는 시점에 취득세가 부과된다. 따라서 많은 납세자가 조합원입주권과 분양권으로 취득한 주택의 취득세율 산정 시 주택수 판단 시점이 언제인지를 혼동한다. 이전에는 조합원입주권 및 분양권이 주택이 되는 시점을 기준으로 판단했으나, 법 시행 이후 취득분부터는 조합원입주권 및 분양권 취득일*을 기준으로 주택수가 산정된다.

또한, 법 시행 이후 취득한 조합원입주권과 분양권을 보유하고 있는 상태에서 추가 주택을 취득하는 경우 취득세 산정 시 해당 입주권 및 분양권은 주택수에 포함된다. 다만, 2020.08.11. 이전에 매매계약을 체결하고 2020.08.12. 이후 취득한 조합원입주권과 분양권은 제외된다.

*분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우:분양계약일

 

4. 조정대상지역 주택과 비조정대상지역 주택

조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 2주택 이상의 자부터, 비조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 3주택 이상의 자부터 취득세율이 중과된다. 따라서 취득세 중과세율 판정 시 보유하고 있는 주택과 취득하는 주택을 모두 고려해 조정대상지역을 판단해야 하는지, 취득하는 주택만을 고려해 조정대상지역을 판단해야 하는지 헷갈려 한다. 결론부터 말하자면, 기존 소유 주택의 소재지는 상관없이 현재 취득하고자 하는 주택이 조정대상지역인지 여부를 확인해 주택수를 판단하면 된다. 예를 들어 비조정대상지역 1주택 보유자가 추가로 조정대상지역의 1주택을 추가 취득하는 경우, 조정대상지역 2주택자 중과세율(8%)을 적용한다. 반면에 조정대상지역 1주택 보유자가 추가로 비조정대상지역 1주택을 추가 취득하는 경우, 비조정대상지역 2주택자로 보아 일반세율을 적용한다.

 

5. 무상취득(증여)한 주택

증여로 취득한 주택의 취득세율에서 가장 많이 혼동하는 두 가지가 있다. 첫 번째는 조정대상지역 내 기준시가 3억원 이상 주택을 증여 취득하는 경우 중과세율(12%)이 적용되는데, 3억원의 판단기준은 지분증여이더라도 전체가액을 기준으로 판단해야 한다는 것이다. 예를 들어 기준시가 5억원의 주택을 50%만 증여한다고 해서, 2억5000만원으로 보아 일반세율(3.5%)을 적용하는 것이 아니라, 전체가액(5억원) 기준으로 중과세율(12%)을 적용해야 한다.

두 번째로, 조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 증여 취득하더라도 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상으로 취득하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않는다. 여기서 1세대 1주택자는 수증자 기준이 아닌 증여자 기준, 즉 증여하는 사람이 1세대 1주택자인 경우를 말한다. 따라서 수증자가 몇 개의 주택을 보유하고 있는지와는 전혀 무관하다.

 

6. 지방자치단체 및 세무서에 임대사업자로 등록한 주택

납세자들이 가장 많이 혼동하고 있는 내용 중 하나는 지자체 및 세무서에 임대사업자로 등록해 양도소득세 중과세 및 비과세 규정에서 주택수에서 배제되는 주택들은 취득세에서도 주택수에서 배제된다고 생각하는 것이다. 임대사업자로 등록한 주택은 「지방세법」 상 주택수 합산 및 중과 제외 주택에서 열거되지 않고 있다는 점을 기억해야 한다.

주택을 매수할 계획이 있다면 더 이상 양도소득세와 종합부동산세만으로 의사결정을 해서는 안된다. 개정으로 인한 취득세의 차이는 간과해서는 안되는 수준이기 때문이다. 주택은 취득·보유·매매 시 세금이 따라오므로 매수 계약 이전에 전문가와의 상담이 필요하다.

 

 


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