장기일반민간임대주택등에 대한 장기보유특별공제(조세특례제한법 제97조의3)
세무법인 다솔
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정부는 주택거래 활성화 및 서민 주거안정 지원을 위해 일정 요건을 갖춘 임대주택에 대해 임대기간에 따라 8년 이상 임대한 경우 50%, 10년 이상 임대한 경우 70%의 장기보유특별공제 혜택을 적용한다. 당초 한시법이 아니었으나 임대주택에 대한 과도한 혜택을 줄이기 위해 한시법으로 변경, 2020년 12월 31일(민간건설임대주택의 경우 2022년 12월 31일)까지 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우에 한하여 적용하도록 적용대상 주택의 임대등록 시기에 제한을 두었다. 이하에서는 ‘매입임대주택’을 기준으로 서술한다.
내가 등록한 임대주택, 과세특례 적용될까?
조세특례제한법 제97조의3에 따른 과세특례를 적용받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 한다.
첫 번째로는 주택임대사업자가 소득세법상 거주자이어야 한다. 두 번째로는 2020년 12월 31일까지 장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년(10년)이상 임대해야 한다.
두 번째 요건은 7.10 부동산 대책으로 인하여 등록시기에 따라서 적용여부가 달라진다.
세 번째로는 법령에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한요건 등을 준수해야 한다. 주택임대사업자에 대해 대부분의 세법상 혜택은 2019년 2월 12일 이후 기존 계약갱신 또는 계약 체결분부터 5%의 임대료 증액제한 요건을 준수하도록 하고 있다. 그러나 조세특례제한법 제97조의3을 적용받기 위해서는 임대등록해 임대를 개시하는 때부터 임대료 증액 제한 요건을 준수해야 적용받을 수 있다. 또한, 가액요건으로서 임대개시일(세무서 등록일, 구청 등록일, 실제 임대개시일 중 늦은 날) 당시 임대주택의 기준시가가 6억 이하이어야 과세특례를 적용받을 수 있으나, 이 또한 해당 주택의 취득시기가 언제인지에 따라 달라진다.
임대기간 어떻게 산정하나?
임대기간은 세무서 및 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 후 임대를 개시한 시점부터 기산한다. 8년 또는 10년 이상 계속하여 임대한다는 것은 임대기간이 연속될 필요는 없지만 의무임대기간 중 임대한 기간을 합하여 8년 또는 10년 이상이어야 한다.
그렇다면 기존 임차인과 새로운 임차인이 들어오는 시기에 차이가 생긴다면 전부 임대한 기간에서 제외되는 것일까?
그렇지 않다. 기존 임차인의 퇴거일과 새 임차인의 입주일까지의 기간이 3개월 이내인 경우에는 그 기간도 임대한 기간에 합산된다. 또한, 해당 임대주택을 상속으로 취득한 경우에는 피상속인이 임대하던 기간을 통산해 계산한다. 예를 들어 피상속인이 장기일반민간임대주택을 5년간 임대한 후 상속이 발생한 경우에는 상속인이 3년을 더 임대하여 8년이 충족되면 50%의 공제율을 적용받을 수 있는 것이다.
단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 전환하는 경우 임대기간?
7.10 부동산대책으로 인하여 단기임대주택에 대해 장기일반민간임대주택으로 전환할 수 없도록 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정됐다. 그렇다면 그 이전 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우의 임대기간은 어떻게 계산될까? 이 역시도 전환시점에 따라 달라진다.
장기보유특별공제율
요건을 충족한 임대주택을 8년 이상 임대하는 경우에는 50%, 10년 이상 임대하는 경우에는 70%의 장기보유특별공제율이 적용된다.
7.10 부동산대책으로 장기일반민간임대주택 중 아파트는 폐지되는 임대주택에 해당해 자진말소가 가능하며, 의무임대기간이 경과하면 자동말소된다. 자진말소의 경우에는 장기보유특별공제 특례적용이 불가능하다. 의무임대기간이 경과해 자동말소된 경우에는 의무임대기간을 충족한 것으로 보지만, 이때 경과한 의무임대기간은 8년이므로 아쉽게도 70%의 공제율 적용이 아닌 50%의 공제율이 적용된다.
