국세청, 종부세 합산배제 임대주택 계속 적용 여부 유권해석
국세청은 합산배제 임대주택은 규정에 명시된 조건을 충족하며 주택임대업 사업자등록을 한 사업자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는 것이라고 밝혔다.
국세청은 종합부동산세 합산배제 임대주택의 계속 적용 여부와 관련해 이같이 유권해석 했다.
국세청은 회신을 통해 “법인세법 제111조에 따른 주택임대사업자 등록을 했지만 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자에 해당하지 않는 경우 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것”이라고 밝혔다.
질의 법인은 주택협동조합으로 주택임대업을 하는 면세사업자로 2016년부터 단기 매입임대주택을 보유하여 임차하고 있다.
질의 법인은 4년 단기임대사업자로 등록한 뒤 계속 사업을 하던 중 임대주택 제도변경에 따라 관할 지자체로부터 임대사업자 등록이 말소됐다.
질의 법인은 이와 관련해 단기민간임대주택사업자로 의무임대기간이 종료돼 임대사업자 등록이 말소됐지만 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호의 적용을 받아 계속 합산배제가 가능한 것인지에 대해 물었다.
국세청은 이와 관련해 기존 유권해석 사례도 소개했다.
(종부, 서면-2019-부동산-1029 [부동산납세과-682], 2019. 07. 02)
합산배제 건설임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호에 규정된 민간건설임대주택으로서 2018년 3월 31일 이전 같은 법 제5조에 따른 임대사업등록과 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는 것임
(종부, 서면-2021-부동산-1166 [부동산납세과-1166], 2021. 03. 17)
현행 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) 제1항에서는 “법 제8조 제2항 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 주택’이란 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 ‘임대사업자’라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 ‘사업자등록’이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 ‘합산배제 임대주택’이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.
또한 제2호에서는 “민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 ‘매입임대주택’이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록 등을 한 주택으로 한정한다.”고 규정하면서 가목에서 “해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 ‘수도권’이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것”, 나목에서 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”, 다목에서 “임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 및 공공주택 특별법 시행령 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.”고 규정하고 있다.
