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[시론] 부동산 정책에 증세 동원하는 정책 결코 성공 못해
[시론] 부동산 정책에 증세 동원하는 정책 결코 성공 못해
  • 차삼준 세무사(세무학 박사)
  • 승인 2021.04.19 10:54
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- 조세저항만 야기, 주택 안팔아 공급감소 주택가 되레 상승…선거때 투표로 기존정권에 저항

노무현정부가 정권 재창출에 실패한 원인은 종합부동산세라는 부동산정책 실패 때문이었다. 문재인정부의 부동산정책이 똑같은 실패를 자초한 것이다. 노무현 정부는 부동산 부자를 상대로 중과세 정책을 수립하다 실패하고 정권까지 뺏겼으나 종합부동산세 대상자는 그리 많지 않았다. 그러나 문재인 정부의 주택정책은 20~30대 집 없는 사람을 실망시키면서 2주택 이상의 소유자 즉 중산층에게 소급입법으로 중과세하는 대상자의 수가 노무현 정부의 종합부동산세 과세대상자보다 훨씬 많다는 것이다.

보수세력과 진보세력 이념과는 상관없이 자기의 재산권을 침해하는 정부에 투표할 수 없다. 문재인 정권의 주택정책으로 불만이 있는 유권자들이 너무 많아 정권을 바꿀 수 있도록 광범위하다는 것이다. 이와 같은 주택정책을 전면 개편하지 않고서는 다음 대선에서 정권 재창출을 기대하기는 어렵다는 생각이다. 

부동산 가격안정을 위해 조세를 일시적으로 기본세율에서 증세하는 방법으로 부동산 수요공급을 조절하려는 정책은 결코 성공할 수가 없으며 성공한 사례를 찾아볼 수 없다. 조세저항만 일어날 뿐이다. 조세저항은 주택을 팔지 않으므로 공급이 줄어져 주택가격이 오히려 증가하는 것이며, 선거 때 투표하는 방법으로 정권에 저항하는 것이다. 

불가피하게 공급을 증가시키기 위해 일정 기간만 기본세율에서 감세하는 경우에는 효과가 발생할 수 있다. 감세하는 경우에는 조세저항이 일어날 이유가 없으며 정권에 저항할 이유가 없어지는 것이다. 기본세율보다 감세하는 경우 거래가 많아지므로 감세하는 세액보다 양도소득세 취득세 등록세 등 각종의 세수가 훨씬 많이 증가하는 것이다.

원칙적으로 부동산 관련 양도소득세는 주택 단기양도, 분양권 단기양도, 2주택 이상 등 모든 부동산에 대한 세율을 기본세율로 단일화시켜야만 원할하게 수요공급이 이루어지면서 부동산 가격이 안정되는 것이다. 문재인 정부에서 증세한 양도소득세, 취득세, 종합부동산세를 원래대로 되돌리는 것만으로는 이미 떠난 중산층의 마음을 되돌릴 수는 없다. 오히려 일정기간 감세하므로 주택공급을 늘려 가격도 안정시키고, 세수도 증가시키면서, 중산층의 마음을 되돌릴 수 있다는 생각이다.

 과거에도 증세하는 방법으로 부동산시장을 안정화하려는 시도가 성공한 적이 없었는데 문재인 정권의 실패를 간절히 바라는 관료집단이 이와 같은 증세를 기획하고 집행하는 게 아닌가 하는 기우를 떨칠 수가 없다. 증세를 기획하였던 관료집단을 모두 문책하고 새판을 다시 짜야 한다. 


◎ 문재인 정부시절 시행한 주택정책과 대책 

1. 다주택자 중과세율

 

문재인정부에서 주택가격안정을 위해 다주택자의 중과세율(2017.08.02.)을 적용하면서 효과가 미흡하므로 2차례 더 가산하는 조치를 취했다. 오피스텔을 다주택소유를 판정하는 기준수에 포함하여 중과세 여부를 결정하고 있다. 초창기 양도소득세는 종합소득세율보다 낮은 단일세율을 적용하였고 종합소득으로 적용 받을 경우에는 양도소득이 계산되면 이를 부동산 보유 연수로 나눠 누진세율을 적용하여 계산한 후 다시 보유연수로 곱하여 산출세액을 계산하였던 것이다. 현재는 보유 연수를 감안하지 않고 바로 종합소득세율과 같은 세율를 적용하므로 양도소득세 기본세율이 종합소득세 기본세율보다 고율의 세율을 적용하고 있다.

기본세율에 30%를 추가하게 되면 72% 세율을 적용하게 된다. 72%에 지방소득세와 각종보험료가 활증되므로 소득금액 전체를 국가가 몰수하겠다는 것이다. 또 소급해서 증세하는 것은 분명 소급과세금지원칙에 위배되는 것이다. 헌법재판소에서 소급과세가 아니라는 결정이 있다 하더라도 납세자는 절대 승복할 수 없어 조세저항이 발생할 수밖에 없다. 또 오피스텔로 취득할 당시에는 분명 주택이 아닌 것으로 판단하고 취득하였는데 임대인의 의사와 상관없이 주민등록상 임차인이 거주하였으로 주택으로 본다는 것이다. 이는 세무공무원의 사실판단 사항으로 세무공무원에게 재량권을 부여하는 것은 과세요건 명확주의에 반하는 것으로 오피스텔을 소유하므로 다주택 소유자로 중과되는 모든 납세자가 불복하거나 정부에 반기를 든 것이다. 

대책 

  1) 1세대 1주택은 당초부터 비과세 감면에 해당되고 2주택 이상은 일반부동산과 같이 기본세율로 적용하여야 한다.

  2) 굳이 주택가격 안정시키기 위해 주택공급을 촉진하기 하려고 한다면 일정 기간 1년내지 2년 내에 처분하는 주택에 대하여 기본세율에서 산출된 세액의 10%(1년 이내 처분시)와 5%(2년 이내 처분시)를 한시적으로 감면하는 방안을 만들어야 한다. 

  3) 오피스텔을 소유하는 자의 소유주택 수에서 제외하여 세무공무원의 사실판단에 의한 재량권을 없애야 한다.

2. 1세대1주택 비과세감면 요건 강화(2017.8.3.이후 취득주택 적용)
2017년 8월 2일 이전 취득한 1세대 1주택은 2년만 보유하면 비과세감면 혜택을 받을 수 있으나 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 기간 동안 2년이상 거주요건을 추가하였다. 이는 주택 수요를 줄여 집값을 안정시키고자 하였으나 부모로부터 물려받은 주택이 없는 사람은 집을 마련하는 방법으로 전세 끼고 집을 사놓아야 집값 상승에 부담을 없애고 1세대 1주택을 마련할 기회가 있었는데 집 없는 근로자의 희망이 없어지므로 20~30대 유권자들이 결정적으로 문재인 정부 지지에서 이탈하게 되었다. 

 대책

거주요건을 폐지하고 1세대 1주택 취득자에게 거주조건 없이 장기 초저금리로 집값의 70% 이상을 융자해주어야 청년지지를 확보할 수 있다

 

3. 1세대 1주택 보유기간 요건 강화(21년1월1일 양도분부터 적용)
다주택 보유자가 보유한 1세대1주택 이외의 주택을 모두 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유 기간을 기산(일시적 2주택자 등은 제외)하게 변경되었다. 종전에는 다주택 중 1주택을 제외한 모든 주택을 처분하고 바로 나머지 1주택을 양도하여도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었으나 요건이 강화되면 2년후 까지 기다려야 비과세를 받을 수 있어 공급이 줄어드는 효과가 발생한다. 주택공급을 늘리는 정책에 반한다고 할 것이며. 21.1.1.이후 양도분부터 적용하는 것은 소급과세효과가 발생한다. 20.12.31.양도시에 비과세하다 하루 지난 21.1.1.이후 양도시 과세되는 것은 소급과세 문제가 제기되므로 21.1.1. 이후 발생된 양도소득분부터 적용하는 것으로 하여야 소급과세문제가 없어진다. 

   대책 : 다주택 소유자의 1세대 1주택 보유기간 요건을 강화한 부분을 취소하고 취득일부터 보유기간을 계산하여 판단하도록 한다. 

 

4. 1세대1주택 장기보유특별공제(21.1.1. 이후 양도분부터 적용)
보유기간 중 2년 이상 거주한 주택의 보유기간 연간 8%씩 최대 80% 공제율 적용하던 것을 21.1.1. 이후 양도분부터 보유기간 연간 4% 거주기간 연간 4%로 각각 최대 80로 변경하였다. 거주요건을 종전과 같이 없애고 보유기간 연간 8% 최대 80로 되돌려야 한다. 부득히 거주요건을 유지하려면 2017.8.3. 이전 취득한 1주택에 거주하지 않은 자는 장기보유 특별공제를 받지 못해 세액이 증가되는 것은 소급과세문제가 발생되므로 소급과세 문제를 없애기 위해서는 21.1.1. 이후 발생된 양도소득분부터 적용하는 것으로 하여야 한다. 

   대책 : 1세대 1주택 판정요건에 거주요건을 삭제하고 장기보유특별공제를 보유기간 연간 8%씩 최대 80%로 개정 이전으로 되돌려야 한다.

 

5. 2년미만 보유주택 · 조합원 입주권 세율(21.1.1. 이후 양도분부터 적용)
1년 미만: 40%, 1년이상: 기본세율을 ⇒ 1년미만: 70%, 2년 미만: 60%, 2년이상: 기본세율으로 세율인상, 같은 양도소득인데 단기보유 주택을 고세율로 중과세하는 것은 조세 평등주의에 어긋나는 것으로 모두 일반세율을 적용해야 한다, 단기매매를 고율로 중과세하는 이유가 불분명하다, 주택을 공급하는 자 또는 취득하는 자 모두 동의하지 않는다. 불만만 있을 뿐이다.

  대책 : 분양권 매매도 자유로운 경제활동으로 기본세율로 적용하여야 한다.

 

6. 분양권 양도세율(21.1.1. 이후 양도분부터 적용)
   1년 미만 : 50%, 2년 미만: 40%, 2년 이상 기본세율 ⇒ 
   1년 미만 : 70%, 2년 미만: 60%, 2년 이상 기본세율로 분양권 단기양도 세율을 올리는 이유가 불분명하다. 

   대책 : 분양권 매매도 자유로운 경제활동으로 위 단기보유 주택과 같이 기본세율로 적용하여야 한다.

 

7. 주택증여에 대한 취득세 할증(割增)(20.07.10)

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 증여하는 경우 취득세를 기존의 4%에서 12%로 할증한다. 조정대상지역에서 주택을 무상으로 취득하더라도 1세대 1주택자로부터 취득하는 경우에는 중과하지 않는데 이경우 수증자(취득자)의 소유주택 수와 관계없이 증여자의 주택 소유수를 기준으로 판단한다. 주택 소유 수를 판단하는 기준은 소유하는 주택, 오피스텔, 조합원입주권, 주택의 공유지분 또는 부속토지만을 소유하는 경우 소유주택 수에 포함된 것으로 본다. 다주택자가 무주택 자녀에게 증여하는 경우에는 증여세 기본세율에 의하여 증여세를 납부하고도 증여자 기준으로 취득자에게 취득세를 할증한다. 취득세는 취득자가 납부해야 하므로 취득자의 기준으로 할증 여부를 판단하여야 하는 것을 증여자 기준으로 할증 여부를 판단하는 것은 이치(理致)에 맞지 않아 중산층의 자녀들까지 문재인 정부에 반기를 들었다고 보아야 한다. 

   대책 :

  1) 취득세 할증 여부를 증여자 기준이 아닌 수증자 기준으로 판단하여야 한다.

차삼준 세무사
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