세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!        <편집자 주>

종합부동산세로 대표되는 보유세 부담 강화와 조정대상지역 내 주택 및 단기보유주택 등에 대한 양도세 부담 증가는 다주택자들에게 재산관리에 고민을 던져주고 있다. 재산권 제한 논란, 징벌적 과세 논란까지 낳으며 주택시장 안정을 추구한 세제개편은 다주택자들의 의사결정에 큰 영향을 주게 되었다.
해당 세제개편은 실수요 이외의 주택 보유를 강력하게 제재하고자 보유세를 올리면서 다주택자의 투기를 염려하며 양도세도 강하게 과세한다. 물러설 곳이 없어진 다주택자들이 자녀들에 대한 주택 증여를 고려하기 시작했지만 여전히 세금문제는 간단하지가 않다. 증여를 통해 이루어지는 주택 소유권 이전에 필수적으로 고려해야할 세금문제에 대해 적어보고자 한다.

1. 부담부증여와 취득세

1) 부담부증여
증여를 할 때 수증자의 채무 변제 자력을 입증할 수 있다면 주택에 담보된 채무를 함께 이전(이하 “부담부증여”라 한다)하며 양도세와 증여세를 나누어 낮은 세율구간을 적용받는 방법이 절세방안으로 제시된다. 다주택자들은 이러한 부담부증여를 많이 고려하지만, 면밀한 검토가 필요하다. 
먼저 다주택자가 채무를 넘기며 주택을 증여할 경우 채무 부분에 대해서는 ‘자산의 유상 이전’인 양도에 해당해 양도소득세율을 적용한다. 즉, 증여세율보다 높은 양도소득세율이 적용될 수 있다. 주택 양도 시 소득세 과세표준은 10억원 이상인 3주택자의 경우 최고 75%(양도소득세 최고 세율 45%에 다주택자 30%포인트 중과)에 달할 수 있다. 여기에 지방세 7.5%까지 더하면 최고 82.5%까지 강화된다. 다주택자에게 부담부증여는 절세에 오히려 역효과를 발생시킬 수 있다. 
부담부증여를 통한 절세가 가능한 사람들은 취득시점과 양도시점이 가까운 주택 단기보유자들일 수 있다. 단기보유주택은 양도차익이 적어 과세표준이 낮기 때문에 중과세율의 효과가 미미하기 때문이었다. 그러나 올해 6.1 이후 양도하는 주택의 경우 단기보유주택자들에 대한 세율도 기존 40%~50%에서 60%~70%로 상승한다. 따라서 부담부증여를 통한 주택 증여는 반드시 전문가와의 세무상담을 거친 후 결정해야 한다.

2) 취득세
증여를 통해 보유세 부담을 피하게 되더라도 주택을 취득한 자녀는 취득세가 부과된다. 이는 실질적 동일세대 내에서 여러 주택을 보유하면서 실수요자를 위한 주택공급이 이루어지지 않는 것을 막기 위한 규정이다. 따라서 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상 주택 취득 시 증여세율은 최대 13.4%에 이른다. 무주택 자녀가 실거주하기 위한 주택이라도 해당 취득세 규정은 수증자가 아닌 증여자가 보유한 주택수를 기준으로 판단하므로 취득세 중과세율을 피하기도 쉽지 않다.
취득세를 고려해 다주택자가 검토해볼 수 있는 절세방안은 부담부증여가 될 수 있다. 무주택자인 자녀가 채무를 인수하며 유상으로 취득한 주택에 대해서는 오히려 1~3%의 상대적으로 낮은 세율을 적용받는다. 예를 들어, 조정지역 내 매매사례가액 15억원, 시가표준액 10억원, 담보채무액 10억원의 주택을 가진 3주택자가 무주택자인 자녀에게 해당 주택을 단순증여하면 10억원의 13.4%인 1억 3400만원의 취득세가 부과되지만 부담부증여의 경우 10억원의 3.5%인 3500만원의 취득세가 부과되므로 약 1억에 달하는 세액차이가 발생한다. 
그러나 해당 예시에서도 부담부증여 시 양도세가 중과된다는 점, 자녀가 주택보유자라면 유상취득세율도 중과(최고 13.4%)된다는 점이 또 다른 변수로 떠오른다. 따라서 부모, 자녀 모두의 부동산 보유현황 등 전반적인 사실관계를 파악해 절세방안을 고안해내야 한다.

2. 재산평가

증여재산가액 산정은 증여대상물건의 평가와 직결된다. 자산을 증여할 때 그 재산가액은 시가평가를 원칙으로 하므로 매매사례가액·감정가액·보상가액 등 시가가 존재하지 않는 경우 기준시가로 평가한다. 일반적으로 시가는 기준시가보다 높아 증여재산가액을 높이기 때문에 증여세가 많이 나온다. 재산에 따라 단독주택 등 매매사례가액이 없는 경우 별도의 감정을 받지 않고 기준시가로 증여하는 것이 유리하다고 볼 수 있다. 그러나 해당 자산의 가격상승에 대한 기대가 크다면 수증자가 장래에 이를 양도할 경우까지 고려해 감정을 통해 증여재산가액(차후 수증자의 취득가액)을 높여 놓는 것이 유리할 수 있다.  
이는 또 증여재산공제라는 제도와 맞닿아 있게 된다. 배우자에게 증여 시 6억원이 증여재산가액에서 공제되므로 오히려 높은 평가액으로 감정을 받아 배우자에게 주택을 증여하면 증여세 부담도 적고 취득가액을 높여 놓았기 때문에 차후 양도세도 절감할 수 있다. 단, 증여 후 5년 안에 양도하는 경우 적용되는 이월과세제도는 유의해야 한다.
증여하고자 하는 주택의 시가가 존재하는지, 기준시가 공시일자는 언제인지, 감정을 받을지, 증여시기는 언제로 할지 등등 주택 증여 시 여러 변수를 전문가의 관점과 실무적 경험을 바탕으로 검토해야 한다. 복잡한 요소들을 검토해야 하는 만큼 장기적인 자산관리에 있어 세무상담이 절실해지는 부분이다.
이렇듯 양도세, 보유세 부담을 피해 찾은 증여라고 하는 자산관리방법도 물고 물리는 세법과 제도로 인해 그 효과를 예측하기 어렵다. 다각도에서 세금문제를 분석할 수 있는 전문성이 필요하다.

세무법인 다솔 임한빈 세무사 master@intn.co.kr 다른기사 보기