세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
최근 정부의 공시가격 현실화 계획에 따라 전국의 공동주택 공시가격이 작년 대비 15~25%로 크게 상승했다. 이에 따라 부자들의 세금으로 알려진 종합부동산세를 부과받게 된 국민들의 고민이 날로 깊어지고 있다.
주택분 종합부동산세는 과세기준일(6월 1일)현재 재산세 납세의무자에게 납부할 의무를 부여하고 있다. 다만, 공시가격에서 6억 또는 9억원을 공제하기 때문에 해당 금액 이하의 공시가격을 가진 주택을 보유한 자는 사실상 종합부동산세를 부담하지 아니한다.
종합부동산세는 “재산별 과세”가 아닌, “인별 과세”이다. 종합부동산의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 기본으로 6억원을 공제한다. 그리고 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택의 소유자는 과세표준에서 기본공제액(6억원)에서 추가적으로 3억원을 공제하여 총 9억원을 공제받게 된다.
올해부터 납세자는 부부 공동명의로 하여 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받아 종합부동산세를 부담을 최소화하거나, 또는 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 9억원을 공제받으며 세액공제도 함께 받는 것을 선택할 수 있다.
1) 연령별 세액공제
2) 보유기간별 세액공제
위 세액공제는 중복하여 적용이 가능하다. 예를 들면, 68세인 자가 12년 동안 주택을 보유한 경우 세액공제율은 70%(30%+40%)이다. 다만, 세액공제 한도는 공제율 합계 80%까지이다. 따라서 70세 이상인 자가 15년 이상 보유하였더라도 90% 공제율이 아닌 80% 공제율을 적용받게 된다.
강남구 대치동에 2021년 현재 공시가격 30억원의 아파트를 1채 공동소유하며, 그곳에 15년 이상 거주한 70세 이상의 부부를 가정해보자. 이 경우 2인이 각각 과세표준에서 6억원씩 공제받아 총 12억원을 공제받게 되면 올해 부담하는 종합부동산세는 1200여만원 정도로 예상할 수 있지만 부부 공동소유가 아닌 단독소유로 보아 9억원 공제 및 세액공제를 적용한다면 약 400만원 중반의 세금이 부과된다. 위 사례와 달리 공동 주택가격이 12억원 미만에 형성이 된다면 부부 각각 6억원을 공제받는 것이 유리할 수 있다.
올해(21년) 6월 1일부터 종합부동산세 개정사항이 적용된다. 그 중 중요한 내용은 세율의 상승이다. 기본세율은 약간의 상승이 있었지만, 다주택자에 대한 세율은 기존 대비 거의 2배에 가까운 상승률을 보였다.
납세의무자가 조정대상지역 내 2주택 이상 또는 이외 지역에서 3주택 이상을 보유하고 있는 경우 중과세율을 적용한다. 이러한 중과세율 대상은 종합부동산세 기본논리인 인별과세 기준에 따라 1인 기준으로 주택수를 산정한다.
보유주택의 공시가격이 상승되었다는 이유로 지나친 세액 상승을 막기 위해 종합부동산세에서는 ‘주택에 대한 총세액상당액(재산세+종부세)’을 기준으로 다음과 같은 세부담 상한을 규정하고 있다.
해당연도에 납부해야 할 ‘주택에 대한 총 세액 상당액’ 중 직전 연도에 ‘해당주택에 대한 총 세액 상당액’에 일정비율을 곱한 금액을 초과하는 세액은 없는 것으로 본다. 여기서 일정비율이란, 2주택(조정대상지역 제외) 이하를 소유한 일반세율 적용대상인 경우 1.5배율, 조정대상지역 2주택 또는 이외지역의 3주택 이상을 소유한 경우 3배율을 의미한다.
납세자들이 종종 헷갈려하는 직전연도에 해당 주택에 대한 총세액상당액의 의미는 해당연도에 보유한 주택을 직전연도의 과세기준일(6월 1일)에 실제로 소유했는지의 여부를 불문하고, 직전연도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아 계산한 세액을 의미한다.
간단한 예를 들어보면, 2020년 6월 1일 당시 동작구에 1채의 아파트를 가지고 있던 홍길동씨가 2020년 7월 이후부터 2021년 5월 사이에 조정대상지역인 서울의 아파트를 1채 추가 매입한 경우, 2021년 종합부동산세 계산에 있어 세부담상한은 2020년 6월 1일 당시 홍길동씨가 실제로 소유했었던 1채가 아닌, 2채의 아파트를 가지고 있는 것으로 보아 계산한 총세액상당액에 3배를 의미하므로 이를 초과하는 부분에 대해서는 세액이 없는 것으로 본다는 말이다.
올해 들어 주택의 공시가격이 높게 산정되어 종합부동산세 과세대상자가 많아졌다. 또한, 개정세법이 6월 1일부터 시행되어 다주택자에 대한 종합부동산세 중과는 국민들로부터 많은 관심을 갖게 하고, 더하여 상당한 고민거리로 남게 되었다. 급격하게 높아진 세율로 수천만원에서 많게는 수억원에 달하는 종합부동산세를 매년 부담하기에는 납세자에게 상당한 부담이 될 것이라고 생각된다.
최근에 다주택자들의 보유세 관련 상담이 늘고 있는 추세이다. 조정대상지역 내 다주택자여서 양도소득세가 중과되더라도 앞으로 부담하게 되는 보유세 부담이 더 크다고 판단될 때 주택을 양도하는 경우가 있다. 그리고 양도 이외에 증여를 선택하는 납세자의 수도 적지 않다.
다만, 다주택자가 증여를 하는 경우 무상취득에 대한 취득세 세율이 13.2%에 이르고 연부연납이 가능한 증여세와 달리 일시납을 해야 하는 부담과 증여세 납부능력이 없는 자녀들에게 증여할 경우 세금을 대납하는 것에 대해 또 다시 증여세가 부과되는 부담이 있다. 그럼에도 양도와 증여 관련 상담이 늘고 이를 선택하는 납세자가 적지 않다는 것은 이로 인해 절세되는 효과가 있다는 것이다.
따라서, 종합부동산세에 대하여 납세자 본인도 많은 관심을 기울여 세액구조에 대한 이해를 함과 동시에 양도 및 증여에 대한 세부담과 주택을 계속 보유하였을 때의 세부담을 면밀하게 비교분석해 줄 수 있는 조세전문가와 상담을 통해 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요하다.
