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거주주택 ‘비과세 특례’ 적용 받으려면 무조건 2년 이상 ‘실거주’ 해야
거주주택 ‘비과세 특례’ 적용 받으려면 무조건 2년 이상 ‘실거주’ 해야
  • 김지은 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2021.07.23 10:10
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세무법인 다솔의 ‘세무상담’
김지은 세무사 세무법인 다솔
김지은 세무사 세무법인 다솔

 

세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! 
<편집자 주>

 

 

양도소득에 대한 세부담이 점점 증가하고 있는 요즘 임대주택 등록으로 인한 “거주주택 비과세”는 다주택자임에도 비과세 받을 수 있는 유용한 세제혜택이다. 이는 소득세법상 일정한 요건을 갖춘 임대주택과 1개의 거주주택을 소유한 임대사업자가 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것을 말한다.
다만 세법상 정하는 요건을 갖추지 못한 경우에는 비과세 적용 배제는 물론 다주택자에 해당되어 중과세율까지 적용받을 수 있는 위험이 있기 때문에 그 요건을 판단함에 있어 주의를 기울여야 한다. 
*다음에서는 매입임대주택을 기준으로 서술하였다.
먼저 비과세 적용대상 임대주택이란 다음의 표에 해당하는 경우로서 지방자치단체에 임대사업자 등록 및 세무서에 사업자등록을 한 임대사업자의 임대주택을 말하며 거주주택이란 해당 임대사업자가 2년 이상 실거주한 주택을 말한다.

 

 

 

 

*아파트를 제외한 모든 주택을 말하며, 장기임대주택으로 변경 신고한 단기임대주택 제외

 

1. 의무임대기간 기산일
비과세 혜택을 적용받기 위해선 세법상 정하는 의무임대기간 요건을 갖추어야 하기 때문에 의무임대기간 기산일은 매우 중요하다. 물론 의무임대기간을 충족하기 전이라도 거주주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있지만 사후적으로 의무임대기간을 충족하지 못한다면 비과세 받은 세액이 추징되기 때문이다.
현재 세법상 의무임대기간의 기산일은 지방자치단체에 임대사업자 등록 및 세무서 사업자등록을 하고 임대하는 날을 기준으로 한다. 즉, 실제 임대개시일, 지방자치단체에 임대사업자 등록일 및 세무서에 사업자등록을 한 날 중 가장 늦은 날을 임대기간 기산일로 보는 것이다.

 

 

 

따라서 위와 같은 경우 임대기간의 기산일은 ’20.08.01.이 되며, 거주주택 양도 시 비과세 받은 임대사업자가 임대기간의 기산일을 혼동하여 ’24.05.31. 임대를 종료한다면 기존에 비과세 받은 세액을 모두 추징당하게 되는 것이다. 이는 자진말소 대상이 아닌 주택을 기준으로 하였다.
추가적으로 현재 민간임대주택에 관한 특별법(이하 「민간임대주택법」이라 한다)에 따른 기산일은 지방자치단체 등록일과 실제 임대개시일 중 늦은 날로 보고 있다. 만약 이로 인해 해당 주택이 민간임대주택법에 따른 의무임대기간은 충족해 임대주택이 자동 말소되었으나 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하는 문제가 발생한다면 어떻게 될까? 
이 경우 해당 납세자는 비과세 혜택을 적용받을 수 없을까? 그렇지 않다. 현재 세법상 민간임대주택법상의 임대등록이 자동 말소된 경우에도 양도소득세법의 세제상 혜택을 그대로 적용받을 수 있도록 규정되어 있다. 이는 아래 4. 내용에서 더 자세히 다뤄보고자 한다.

2. 거주주택?
거주주택이란 양도자가 2년 이상 실거주한 주택을 말한다. 이와 관련해 실제 납세자들이 가장 많이 문의하는 내용 중 하나는 ‘거주주택의 양도 당시 거주를 하고 있는 주택이어야 하는지’ 여부이다. 이에 대한 대답은 ‘아니오’이다. 
전체 보유기간 중 총 2년 이상을 거주하기만 한다면 비과세 대상인 거주주택에 해당된다. 일부 사람들은 거주주택의 2년 거주요건을 1세대 1주택 비과세 거주요건과 착각해 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택이거나 비조정대상지역의 주택인 경우에는 2년의 거주요건을 충족하지 않아도 된다고 생각하는데, 이는 별개의 규정으로서 “거주주택 비과세” 특례를 적용받는 거주주택은 무조건 2년 이상 실거주해야 한다.

3. 거주주택 비과세 한 번밖에 적용 못 받나요?
종전 규정은 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 횟수에 제한을 두지 않아 2채 이상의 임대주택을 소유한 자는 거주주택을 먼저 양도한 후 임대주택의 요건을 만족한 이후 2년 이상 거주해 재차 거주주택 비과세를 적용받아 세제상 혜택을 누릴 수 있었다. 하지만 2019.02.12. 이후 취득한 주택부터는 1회에 한하여 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 세법이 개정됐다. 여기서 1회라는 개념은 종전의 2019.02.11. 이전에 취득한 거주주택을 포함해 평생 1회를 적용하는 것으로 해석되고 있다. 
다만 최근 2019.02.11. 이전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우로서 2019.02.11. 이전에 취득한 세법상의 임대주택(의무임대기간 요건 제외)을 보유하고 있는 경우에는 거주주택에 대해 비과세 받은 후 재차 거주주택(2019.02.11. 이전 계약한 거주주택) 비과세를 적용한다는 유권해석이 있으니 전문가와 상담 후 비과세 적용 여부를 파악하는 것이 좋다.

4. 자동말소 or 자진말소?
민간임대주택법의 개정으로 인해 폐지되는 임대주택에 대해 1)자진말소란 의무임대기간 내 임대사업자 스스로 등록을 말소하는 것이며, 2)자동말소란 의무임대기간의 종료로 인해 등록이 말소되는 것을 말한다. 민간임대주택법에 따라 말소되는 임대주택의 경우로서 세법상 의무임대기간을 충족하지 못한다면 거주주택 비과세 혜택을 적용받을 수 없는 것일까? 아니다. 이미 언급하였듯이 말소된 경우에도 일정 요건만 충족한다면 임대사업자는 세제상 혜택을 받을 수 있다.
이를 적용받기 위한 요건은 다음과 같다.

 

 

 

이렇듯 현행법상 거주주택 비과세는 수많은 개정으로 인해 요건을 판단함에 있어 매우 까다롭고, 그 또한 생애 한차례만 적용받을 수 있음과 동시에 납세자의 선택과 상관없이 적용받게 되므로 실제 그 효과가 납세자에게 유리하게 적용될지 불리하게 적용될지 여부는 상세하게 검토해 봐야 한다. 그러므로 주택을 양도하기에 앞서 세무전문가와 충분한 상담을 통해 최적의 절세방안을 찾아 나가기를 바란다. 


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