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임차인이 부담한 비용과 책임에 대한 고려 없이 임차인의 전대료 수입을 적정 임대료로 볼 수 없어 
임차인이 부담한 비용과 책임에 대한 고려 없이 임차인의 전대료 수입을 적정 임대료로 볼 수 없어 
  • 법무법인 율촌 최용환 변호사
  • 승인 2021.08.13 10:55
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특수관계에 있는 자에 대한 부동산의 저가임대는 부당행위계산 부인의 대상에 해당 

저가임대 여부의 판단에 있어 임대료의 시가는 임대인과 임차인 사이의 임대차계약의 세부내용을 고려해 산정해야

임대차계약의 세부내용을 고려하지 않은 채 임차인의 전대료 수입을 거래사례가액으로 보아 이를 임대료의 시가로 볼 수는 없어

명의위장 사실 그 자체 및 명의신탁에 통상 뒤따르는 부수행위는 부당무신고가산세 등의 과세 요건인 사기,

그 밖의 부정한 행위에 해당하지 않아


- 대법원 2021.7.8. 선고 2017두69977 판결 -


●요약
대법원은 특수관계인에 대한 부동산 저가임대가 문제된 사안에서 임대인이 임차인과 약정한 임대료에 임대인 대신 임차인이 부담하기로 한 각종 비용과 책임 등이 고려되어 있고, 임차인이 이러한 비용과 책임 등을 부담했던 이상, 이에 대한 고려 없이 임차인이 전대료로 임대인이 종전에 받은 임대료와 같은 금액을 받았다는 사정만으로 그 전대료 상당액을 곧바로 임대인이 임차인에 제공한 임대용역의 시가로 단정할 수 없다고 판단했다. 
나아가 명의신탁 의제에 따른 증여세 부과처분 중 부당무신고가산세와 관련해, 명의위장 사실 그 자체나 명의신탁에 부수하는 여러 행위만으로는 부당과소신고가산세의 과세요건인 사기, 그 밖의 부정한 행위에 해당하지 않는다고 판단했다. 
대상판결은 임대차계약의 세부 내용을 고려하지 않은 채 임차인의 전대료 수입을 거래사례가액으로 보아 이를 임대료의 시가로 볼 수는 없고, 부당무신고가산세에서 부정행위의 요건을 다시 한 번 명확히 했다는 점에 의의가 있다.

 


1. 대상판결의 사실관계
가. 이 사건 회사의 설립 및 이 사건 건물의 임대
원고 1은 서울 서초구에 있는 건물(‘이 사건 건물’)의 소유자로 이 사건 건물을 보증금 합계 59억2000만원, 임대료 합계 월 7719만원에 임대하던 중, 2008.8.28. 주식회사 진미선개발(‘이 사건 회사’)을 원고 2, 원고 3 명의로 그 주식 10,000주씩을 인수해 설립하고, 이 사건 회사에 이 사건 건물을 보증금 59억 2000만원, 임대료 월 5000만원에 임대했다. 이 사건 회사는 기존 임차인들에게 이 사건 건물을 종전과 동일한 조건으로 전대했다.

나. 이 사건 회사 발행 주식의 명의변경
원고 1은 2012.5.3. 원고 2 명의의 이 사건 회사 주식 10,000주를 원고 4 내지 7에게 일부씩 양도하는 형식으로 그 명의를 변경했다.

다. 이 사건 건물의 저가임대에 따른 부당행위계산 부인 
피고는 이 사건 건물에 관한 임대용역의 시가가 이 사건 회사가 받은 전대료 월 7719만원이라는 전제 하에, 원고 1이 특수관계인인 이 사건 회사에 시가보다 낮은 월 5000만원으로 이 사건 건물에 관한 임대용역을 제공했다고 보고, 원고 1에게 부가가치세와 종합소득세를 부과했다.

라. 이 사건 회사 발행 주식의 명의신탁 증여의제에 따른 증여세 부과 
피고는 원고 1이 조세를 회피할 목적으로 이 사건 회사 주식을 2008.8.28. 원고 2, 원고 3에게, 2012.5. 원고 4 내지 7에게 순차로 명의신탁했다고 보고, 원고 2 내지 7에게 증여세(부당무신고가산세 포함)를 각 부과했다.

 

2. 쟁점의 정리
대상판결에서는 이 사건 건물의 임대료 시가를 이 사건 회사가 제3자에게 이 사건 건물을 전대하여 얻은 전대료로 볼 수 있는지 여부, 원고 2 내지 7에 대한 증여세를 본세로 하는 부당무신고가산세 부과 처분의 적법 여부 등이 문제됐다.

 

3. 판결의 요지
가. 원심판결(서울고등법원 2017.9.15. 선고 2016누77355 판결)
1) 이 사건 건물의 임대료 시가를 이 사건 회사가 제3자에게 이 사건 건물을 전대하여 얻은 전대료로 볼 수 있는지 여부(적극)
원심판결은 원고 1은 이 사건 회사가 이 사건 건물을 관리하기로 하여, 원고 1이 이 사건 회사에게 지급해야 할 건물관리에 대한 용역비를 임대료에서 제외했기 때문에 임대료가 시가보다 낮게 정해진 것이라고 주장하나, 원고 1이 이 사건 회사 발행주식 전부의 실질적인 소유자로서 이 사건 회사가 사실상 원고 1의 1인 회사 내지는 가족회사라는 사정을 보태어 보면, 이 사건 회사가 지급받은 전대료 수입을 원고 1이 이 사건 회사로부터 지급받았어야 할 임대료의 시가로 봄이 타당하다고 판단했다. 
나아가, 원고 1이 이 사건 회사에 대해 건물관리에 대한 용역비를 지급하기로 했다거나, 그 용역비가 임대료의 시가와 임대차 계약상 임대료의 차액에 해당한다고 볼 근거가 없고, 이 사건 건물의 임대료와 건물관리에 대한 용역비는 각기 다른 급부 또는 용역에 대한 대가이므로 이 사건 건물의 전대료와 건물관리에 대한 용역비의 차액을 원고 1의 임대료 수입에서 공제할 수 없다고 판단했다. 
 

2) 원고 2 내지 7에 대한 부당무신고가산세 부과 처분의 적법 여부(적극)
원심판결은 원고 1은 2008년 8월경 원고 2, 3에게 1차 명의신탁을 하고, 원고 2에게 명의신탁했던 주식을 2012.5.3. 다시 원고 4 내지 7에게 2차 명의신탁을 하면서 여러 계좌를 사용해 우회거래를 했고, 이로써 명의신탁 사실을 적극적으로 은폐한 것으로 보이고, 이는 증여세 과세요건 사실의 발견을 곤란하게 하는 부정행위에 해당하므로, 원고 2 내지 7에 대한 각 증여세 부당무신고가산세 부과처분이 적법하다고 판단했다.


나. 대상판결
1) 이 사건 건물의 임대료 시가를 이 사건 회사가 제3자에게 이 사건 건물을 전대하여 얻은 전대료로 볼 수 있는지 여부(소극)
대상판결은 원고 1이 이 사건 회사와 약정한 임대료에는 원고 1 대신 이 사건 회사가 부담하기로 한 각종 비용과 책임 등이 고려되어 있고, 이 사건 회사가 이러한 비용과 책임 등을 부담했던 이상, 이에 대한 고려 없이 이 사건 회사가 전대료로 원고 1이 종전에 받은 임대료와 같은 금액을 받았다는 사정만으로 그 전대료 상당액을 곧바로 원고 1이 이 사건 회사에 제공한 이 사건 건물에 관한 임대용역의 시가로 단정할 수 없다고 판단했다. 


2) 원고 2 내지 7에 대한 부당무신고가산세 부과처분의 적법 여부(소극)
대상판결은 원고 2 내지 7이 이 사건 회사 주식의 명의신탁과 관련해 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’ 또는 ‘부정행위’를 했다고 보기 어려우므로 위 원고들에 대한 각 증여세 부과처분 중 부당무신고가산세 부분은 위법하다고 판단했다.

 

4. 평석
소득세법 및 부가가치세법상 부동산 저가임대에 따른 부당행위계산 부인
거주자인 사업자가 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에는 소득세법상 부당행위계산 부인의 대상이 된다(소득세법 제41조 제1항, 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호). 

저가임대의 경우 소득금액의 계산은 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용하고(소득세법 시행령 제98조 제4항), 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우로서 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련해 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액을 시가로 규정하고 있다.
한편, 부가가치세법 제29조 제4항에서도 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 용역의 공급에 대해 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 본다고 규정하고 있다. 
부가가치세법 제29조 제4항에 따른 시가는 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격(제1호), 제1호의 가격이 없는 경우에는 공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격(제2호), 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령 제89조 제2항 및 제4항에 따른 가격(제3호)으로 한다(부가가치세법 제29조 제12항, 부가가치세법 시행령 제62조). 

대법원은 사업자가 특수관계에 있는 자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 해야 하나, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 부동산임대용역의 시가로 볼 수 있고, 이 때의 감정가액은 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역 내의 부동산에 대한 적정거래 가능가격 등을 참작해 객관적이고 합리적인 방법으로 산정해야 한다고 판단한 바 있다(대법원 1997.9.9. 선고 97누1570 판결, 대법원 2008.12.11. 선고 2006두11620 판결).
조세심판원은 부동산 저가임대가 문제된 사안에서 부동산은 이른바 개별성(비동질성, 비대칭성)과 부동성으로 인하여 그 가격 및 수익을 개별화시키는 특성이 있어 부동산 임대의 경우에는 유사부동산의 임대 사례보다는 특수관계자가 아닌 자 사이에 당해부동산 자체의 임대사례가 있는 경우에는 그 임대가액이 시가에 보다 근접한다고 보고 있으므로 건물을 신축한 사업자가 건물과 토지를 특수관계자가 아닌 제3자에게 재임대한 사례가 있는 경우에는 그 재임대 가격을 시가로 보는 것이 부당행위계산 부인 시 적용할 시가를 규정한 관련법령의 취지에 부합한다고 판단한 바 있다(조심 2010구3608, 2011.5.25., 조심 2015중4400, 2015.10.29. 등 참조).
그러나 대상판결의 취지에 따르면, 임차인이 전대료로 임대인이 종전에 받은 임대료와 같은 금액을 받았다는 사정만으로 이를 적정 임대료로 단정하기는 어려운 것으로 보인다. 임대차계약과 전대차계약은 조건이 상이한 별개의 계약이며, 임차인은 전대인으로서 전차인에 대한 의무를 부담하는 것과 별개로 임차인으로서 임대인에 대한 책임과 의무를 부담하기 때문이다. 


나. 주식의 명의신탁과 부당무신고가산세 
부당무신고가산세의 과세요건인 부정행위란 조세범처벌법 제3조 제6항 각 호에 해당하는 행위를 말한다(국세기본법 제26조의2 제2항 제2호, 국세기본법 시행령 제12조의2 제1항). 
부정한 방법으로 과세표준 또는 세액의 신고의무를 위반한 납세자를 무겁게 제재하는 이유는 국세의 과세표준이나 세액 계산의 기초가 되는 사실의 발견을 곤란하게 하거나 허위의 사실을 작출하는 등의 부정한 행위가 있는 경우에 과세관청으로서는 과세요건 사실을 발견하고 부과권을 행사하기 어렵기 때문이다. 
따라서 납세자가 명의를 위장해 소득을 얻더라도, 명의위장이 조세포탈의 목적에서 비롯되고 나아가 허위 계약서의 작성과 대금의 허위지급, 과세관청에 대한 허위의 조세 신고, 허위의 등기·등록, 허위의 회계장부 작성·비치 등과 같은 적극적인 행위까지 부가되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 명의위장 사실만으로 사기, 그 밖의 부정한 행위에 해당한다고 볼 수 없다.
특히 대법원은 주식을 명의신탁하면서 주식의 매매가 있었던 것과 같은 외관을 형성해 과세관청에 양도소득세 등을 신고한 행위, 명의수탁자 명의 증권계좌 개설, 명의수탁자 명의 주식처분 및 종합소득세신고 등 행위를 명의신탁에 통상 뒤따르는 부수행위로 보면서, 종합소득세와 관련해 세율 구간 차이에 따라 산출세액에서 차이가 발생하더라도 이를 조세포탈 목적에서 비롯된 적극적인 부정행위로 볼 수 없으며, 명의신탁의 결과로 증여세를 부담할 따름인 명의수탁자가 증여세를 포탈할 목적으로 부수행위 등을 동반해 과세요건사실인 명의신탁과 같은 부정한 적극적인 행위를 했다고 보기는 어렵고, 이와 달리 해석할 경우 명의수탁자에 대한 과도한 제재로 보인다고 판시한 바 있다(대법원 2017.4.13. 선고 2015두44158 판결, 대법원 2018.12.13. 선고 2018두36004 판결 등 참조).


다. 대상판결의 의의
대상판결은 임대인과 임차인 사이에 임대차 목적물의 시설보수·유지, 세금과 공과금 부담, 세임자와의 분쟁 해결 등 각종 비용과 책임 등에 대한 약정이 있으면 이는 적정 임대료 판단 시 고려되어야 한다는 점을 명확히 하고, 이러한 약정이 반영되어 있지 않은 전대료를 곧바로 적정 임대료로 볼 수 없다고 판단한 점에 의의가 있다. 
나아가 주식 명의신탁 의제에 따른 증여세와 관련해, 명의신탁에 부수하는 여러 행위만으로는 부당과소신고가산세의 과세요건인 사기, 그 밖의 부정한 행위에 해당하지 않음을 명확히 했다는 점에 의의가 있다.

 

 

법무법인 율촌 최용환 변호사
법무법인 율촌 최용환 변호사

•2003 : 연세대학교 법과대학 학사 졸업
•2004 : 제46회 사법시험 합격
•2007 : 연세대학교 법과대학원 석사 졸업
•2007 : 사법연수원 제36기 수료
•2009 : 연세대학교 법과대학원 박사 졸업
•2015 : 미국 뉴욕대학교 International taxation 석사 졸업
•2007~2009 : 수원지방검찰청, 대검찰청 공익 법무관
•2009 : 대검찰청 증인보호프로그램 법개정 TF위원
•2015~2016 : 일본 도쿄 나가시마오노&쯔네마쯔 법률사무소 파견근무
•2017~현재 : OECD BEPS 대응센터 자문위원
•2010~현재 : 법무법인(유) 율촌

 

 


법무법인 율촌 최용환 변호사
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