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[국세 예규] 매매계약 이행 위한 양도자 지출 명도비용…‘필요경비’ 해당
[국세 예규] 매매계약 이행 위한 양도자 지출 명도비용…‘필요경비’ 해당
  • 정창영 기자
  • 승인 2021.08.12 16:05
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“양도가액에서 공제 가능…‘퇴거합의금’이 명도비용인지는 사실판단 사항”
국세청, 건물 양도하면서 임차인에게 준 퇴거합의금…명도비용 해당여부 사전답변

매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당한다는 국세청 사전답변이 나왔다.

국세청은 건물 양도과정에서 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 명도비용에 해당하는지 여부에 대해 이같이 회신했다.

국세청은 회신을 통해 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당한다”고 밝히고 “다만, 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 이에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항”이라고 밝혔다.

질의인은 2020년 9월 질의자가 소유하던 건물의 임차인이 만기 퇴거한다는 동의하에 신규매수자의 실거주 조건으로 부동산 매매계약을 체결했다.

이후 임차인 변심으로 갱신권을 주장해 이미 체결된 매매계약에 따른 목적물의 인도의무를 이행하기 위해 부득이 임차인이 요구하는 퇴거합의금 1000만원을 명도비용으로 지급하고 2021년 3월 만기 퇴거시켰다.

질의인은 이와 관련해 양도자가 매매계약을 이행하기 위해 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 양도소득세 필요경비 중 명도비용에 해당하는지 여부에 대해 물었다.

현행 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.”고 규정하면서 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”, 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”으로 규정하고 있고, 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”, 제3호에서 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.

(양도 사전-2021-법령해석재산-0573 [법령해석과-2089] 2021. 06. 16)

또한 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제1항에서는 “법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)”, 제2호에서 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입 된 것을 제외한 금액”, 제3호에서 “제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.”, 제4호에서 “제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 ‘합병법인’이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법인세법 제16조 제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.”고 규정하고 있다.

이와 함께 제5항에서는 “법 제97조 제1항 제3호에서 ‘대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용”으로 규정하고 가목에서 “증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세”, 나목에서 “양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용”, 다목에서 “공증비용, 인지대 및 소개비”, 라목에서 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 (신설 2018.2.13.)”, 마목에서 “가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용”으로 규정하고 있다.

 


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