세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
올해 6월부터 다주택자에 대해 최대 82.5% 세율이 적용되어 세부담이 가중됐다. 그 결과 보유한 주택수를 줄이고자 주택 증여가 전월 대비 오히려 33%가 더 증가했다는 보도도 나왔다. 증여에 따른 증여세와 취득세 중과(13.4%)도 만만치 않아서 보유한 주택을 멸실하는 방안도 절세 컨설팅으로 많이 활용하고 있다.
주택 멸실에 대한 몇 가지 사례를 통해 절세가 가능한지 자세하게 살펴보고자 한다.
이 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까?
1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유·거주해야 한다. 2017.8.2. 부동산 대책에 따라 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중에 거주기간이 2년 이상인 경우에만 비과세를 적용하도록 개정됐다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분(양도·증여 및 용도변경)한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하도록 소득세법 시행령이 올해 초 개정됐다.
그렇다면 1주택(A) 외의 주택(B)을 멸실 한 경우에도 B주택을 멸실한 날부터 A주택의 보유기간이 새로 기산되는 것일까?
종전 규정은 “양도한 경우”라고 규정하여 1주택 외의 주택을 증여하거나 오피스텔을 상업용으로 사용하다가 주거용으로 용도변경한 경우에는 주택을 양도한 것이 아니므로, 다주택자가 다른 주택을 증여하거나 용도변경하는 경우 새로 2년 보유하지 않아도 비과세를 적용받을 수 있었다. 이에 따라 양도를 “처분”이라 개정하면서 증여와 용도변경을 법문에 명시하여 규정했지만 “멸실이나 세대분리”에 대해서는 규정되어 있지 않으므로 멸실이나 세대분리 이후에는 최종 1주택의 보유기간이 새로 기산하지 않고 당초 취득일부터 기산하는 것으로 판단된다.
따라서, A주택의 매매계약 전에 다른 주택(B)을 멸실한 경우, 1세대 1주택 비과세 규정에 따라 김갑동은 15억원 양도차익에 대해 약 4600만원의 세부담을 하게 되었다. 2주택 중과에 따라 장기보유특별공제 배제와 20% 추가세율이 적용됐다면 약 10억원의 세부담을 하게 되므로 9억 5400만원을 절세할 수 있었다.
※양도차익 15억 및 보유·거주기간 20년 가정
B주택을 멸실하고 남은 부수토지 양도 시 양도소득세 문제는?
내년부터는 비사업용토지에 대한 세부담 또한 다주택자 못지않게 증가할 예정이다. 2022년부터는 세법상 비사업용토지의 양도에 대하여도 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율도 20%로 높아진다. 따라서 B주택을 멸실하고 그 부수토지를 양도할 때 세법상 사업용토지로 판단할 것인지 여부는 중요한 문제이다.
관련 예규들을 살펴보면 주택을 멸실한 그 부수토지에 대하여는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2년 동안은 비사업용토지로 보지 않는다. 따라서 사업용으로 사용할 계획이 없다면 멸실 이후 2년 이내에 양도해 기본세율 및 장기보유특별공제를 적용받는 것이 세부담 측면에서 현저히 유리하다. 또한 멸실 후 2년이 지나서 양도한다 하더라도 무조건 비사업용토지에 해당하는 것은 아니다. 비사업용토지 해당여부는 보유기간 전반을 기준으로 판단해 실무상 복잡하므로 반드시 양도 전에 세무전문가의 검토를 받아볼 필요가 있다.
만약 김갑동이 B주택의 매매계약을 체결하고 양도시기 전에 B주택을 멸실하는 경우라면?
김갑동이 거주하는 주택(A)이 아닌 다른 단독주택(B)에 대한 매매계약을 체결한 경우, 양도하는 B주택을 양도시기 전에 멸실한다면 주택의 양도로 보아 2주택 중과세가 될 것인지 토지의 양도로 보아 기본세율이 적용될 것인지가 문제된다.
관련 예규들을 살펴보면, 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우 매매계약일 현재를 기준으로 주택 여부를 판정한다는 집행기준을 근거로, 양도시기(잔금청산일 또는 등기접수일) 전에 주택을 멸실하였음에도 불구하고 매매계약 당시 주택이 존재하므로 주택의 양도로 보아 2주택 중과로 과세할 가능성이 높다.
그러나 위 집행기준은 양도당시를 기준으로 주택 여부나 주택수를 판단하는 원칙의 예외에 해당한다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 사람이 매수인의 요청으로 양도시기 전에 주택을 멸실하는 부득이한 사정이 있는 경우, 양도일 현재 주택이 존재하지 않아 주택 비과세를 못 받는 부분을 해소하고자 납세자에게 유리하게 적용하는 집행기준인 점을 감안하면 이를 다주택자에게 불리하게 해석·적용하는 것은 조세법률주의에 반하는 무리한 해석이라 판단된다.
다만, 대법원 판례에서 매매계약서상 건물을 포함해 매매계약서가 작성되었던 사실·매매 목적과 필요성 등을 합리적으로 판단해 볼 때, 양도대금에 건물에 대한 대가가 포함되어 지급받은 이상 주택의 양도로 보아 양도소득세를 산정해야 한다는 판시가 있으므로 매매계약서 작성부터 전문가의 검토를 사전에 반드시 받기를 권장한다.
세무전문가 입장에서 부동산 가격의 오름세보다 무서운 것이 주택수 판단을 잘못하여 치솟는 양도소득세 부담이다. 주택 양도에 대해 비과세 적용이냐 중과세 적용이냐에 따라 세부담 차이가 수십억 원이 왔다갔다 한다. 그만큼 세무전문가의 세심한 검토의 필요성이 더욱 절실해지는 시점이다.
