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양도세신고비·중개수수료·인지대·공증비·계약서 작성비…양도비용에 포함
양도세신고비·중개수수료·인지대·공증비·계약서 작성비…양도비용에 포함
  • 국세청 제공
  • 승인 2021.12.03 14:40
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생활세금<9>

Ⅳ. 부동산과 세금


1. 부동산거래와 관련되는 세금

■부동산을 사고 팔 때는 다음과 같은 세금이 발생한다.

◆일반적으로 부동산을 살 때는 지방세인 취득세를 내야 하고, 부동산을 팔 때는 국세인 양도소득세를 내야 한다.

◆등기소에 등기원인 서류로 제출하는 매매계약서에는 소정의 수입인지를 첨부해야 한다.

 

 






 

■부동산 등을 매매계약 하는 경우 실거래가를 신고해야 한다.

◆부동산, 재개발·재건축 조합원입주권, 아파트 분양권에 관한 매매계약을 체결한 경우에는 그 실제 매매가격 등을 거래계약의 체결일부터 3일 이내에 부동산 등 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다.

◆부동산의 경우 신고된 가격은 등기부에 기재되며, 실지거래가격으로 양도소득세를 과세하고 있다.


■8년 이상 자경농지를 양도하는 경우에 세금이 감면된다.


■부동산을 팔 때는 지방세인 지방소득세(양도소득분)도 2020.1.1. 이후 발생하는 양도소득에 대한 지방소득세는 양도소득세 신고·납부 기한에 2개월 연장해 지방자치단체에 신고·납부해야 한다.

◆양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%를 지방소득세로 납부해야 한다.


■부동산을 살 때는 지방세인 취득세와 이에 부수하여 지방교육세와 농어촌특별세를 내야 한다.


■매매거래를 통해 부동산을 취득한 경우라도 증여세 문제를 생각해 봐야 한다.

◆부부간 또는 직계 존·비속간의 거래는 증여로 볼 수 있다.

◆미성년자가 집을 사거나 성년자라도 직업 또는 연령 등에 맞지 않게 고가의 부동산을 취득하게 되면 취득자금에 대한 자금출처 조사를 받게 되며 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세를 물어야 할 수 있다.

 

2. 양도소득세 계산 요령

■양도소득세의 계산

◆양도소득세는 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 계산

◆계산절차

 















◆세율

 













1) 하나의 자산이 둘 이상에 해당될 때에는 해당 세율을 적용해 계산한 산출세액 중 큰 것으로 한다.

2) 주택과 조합원입주권은 40%(2021.6.1. 이후 70%)

3) 주택과 조합원입주권은 기본세율(2021.6.1.이후 60%)

4) 무주택 세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없고 30세 이상(30세 미만으로서 배우자가 있거나 배우자가 사망·이혼한 경우 포함) 및 조정대상지역 공고 전 매매계약하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 기본세율 적용

5) 2017.8.3.~2018.3.31.까지의 양도분만 10% 가산

6) 지정지역 내 비사업용토지는 추가 10% 가산되나, 2020.3. 현재 지정지역은 없다.

7) 2021.1.1. 이후 취득한 분양권부터 주택수에 분양권도 포함

 

 










◆세율적용 방법

① 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 각각의 세율을 적용한 산출세액 중 큰 세액 납부

예) 1년 2개월 보유한 비사업용토지를 2019년 중 양도할 때 납부할 세액 계산

☞ a, b 중 큰 금액인 20,000,000원이 납부할 세액

 





② 1과세기간에 2개 이상의 자산을 양도할 때에는 과세표준의 합계액에 일반세율 적용한 세액과 각 자산별 세율을 적용한 산출세액의 합계액 중 큰 세액 납부

예) 2년 이상 보유한 비사업용토지와 비사업용토지가 아닌 자산을 양도할 때 납부할 세액 계산

☞ a, b중 큰 금액인 216,600,000원이 납부할 세액

 






■양도가액 및 취득가액

◆양도소득세는 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제 이익(양도차익)을 기준으로 계산하는 것이 원칙이므로, 양도소득세의 정확한 계산을 위해서는 계약서 등 취득·보유·양도와 관련된 객관적인 증빙을 잘 구비하는 것이 중요
 

 



•실지 양도가액:상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액

•실지 취득가액:취득에 소요된 실제 취득가액

① 취득 시 부대비용

•부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용


② 취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용

•부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위해 지출한 비용

•섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등이 해당

•소유권 확보를 위한 소송비용·인지대 등도 포함

•취득 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용·인지대 등도 포함

※2016.2.17. 이후 자본적지출액부터는 신용카드, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등 증빙서류를 수취·보관해야 필요경비로 인정받을 수 있었으나, 2018.4.1. 이후 양도하는 분부터는 금융증빙 등 실제 지출이 확인되는 경우에도 필요경비로 인정받을 수 있다.

•재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용


③ 양도비용

•자산을 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성비용 등이다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



■장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제

거주자가 2020.12.31.(민간건설임대주택의 경우 2022.12.31.)까지 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 등록해 아래 요건을 모두 충족하고 양도하는 경우에는 임대기간 중에 발생하는 소득에 대한 장기보유특별공제액 계산 시 50%를 적용하며, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율 적용

다만, 2020.7.11.이후 아파트를 장기일반민간임대주택으로 신청한 경우와 단기민간임대주택을 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간 임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외

•8년 이상 계속하여 임대한 후 양도할 것

•임대보증금 또는 임대료 증액(5% 이하) 제한 요건을 준수할 것

•「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택일 것(다가구 주택일 경우 가구당 전용면적 기준)

 

 


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