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자녀에게 주택 증여 전 이것만은 알고가자
자녀에게 주택 증여 전 이것만은 알고가자
  • 범주현 세무사(세무법인 다솔)
  • 승인 2022.01.07 10:14
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세무법인 다솔의 ‘세무상담’

 

세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 
실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 
특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 
납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! 
 <편집자 주>

 

최근 높아진 양도소득세 및 종합부동산세 부담을 경감하고자 별도세대의 자녀들에게 주택을 증여하는 경우가 많아지고 있다. 현행 세법에서는 부부·직계존비속 간의 부동산 거래는 증여로 추정하는 규정처럼 특수관계인 간의 거래를 제재하고 있다. 
이번 기회를 통해 자녀에게 증여 시 고려 할 사항을 확인해보고자 한다.

 

1. 증여유형
증여를 할 때는 두 가지 방법이 있다. 증여물건을 부채 없이 증여하는 단순증여와 전세금(부채) 등을 함께 증여하는 부담부증여가 있다. 단순증여·부담부증여 모두 수증자 에게 증여세 및 취득세가 부담된다. 다만 부담부증여는 단순증여와 달리 증여자에게 양도소득세가 부담되고 수증자가 부담하는 취득세 또한 양도에 상당하는 부분은 유상의 취득세율(그 외는 무상의 취득세율)이 적용된 다는 점에서 차이가 존재한다.

 

2. 세목

■ 증여세
증여세 과세가액은 증여일 현재 시가 에 따른다. 만약 증여물건 가액을 고의로 낮은 가액으로 신고하는 경우에는 어떻게 될까? 
「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에 따르면 증여재산의 경우에는 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 평가기간 내의 매매(수용·공매·경매가격 포함) 및 감정가액을 시가로 규정하고 있다. 따라서 낮은 가액으로 신고하더라도 과세관청에서 해당 평가기간 내의 금액을 찾아서 추가적인 세금을 부과할 수 있다. 
일반적으로 아파트의 경우에는 매매가 빈번하여 면적 및 기준시가가 유사한 물건지의 최근 매매사례가액을 확인할 수 있다. 따라서 아파트의 증여가액은 증여일 현재 유사매매사례가액이 되는 반면, 다가구·다세대 주택의 경우에는 매매가 많지 않기 때문에 유사매매사례가액이 존재하지 않는 경우가 빈번하다. 따라서 감정평가기관의 감정가액을 통해 증여가액을 조정 할 수 있다.

■ 취득세
현행 세법에 따르면 다주택자로부터 기준시가 3억 원 이상의 조정대상지역의 주택을 무상으로 취득하는 경우에는 중과된 취득세율인 12%1) 세율로 취득세를 부담하게 된다. 전체 주택지분이 아닌 일부 지분을 취득하더라도 세율의 판단은 전체 주택가격으로 기준시가 3억원인지 판단함으로 지분으로 증여받더라도 세율은 중과세율이 적용 되는 점을 유의해야 한다.

③ 양도소득세(부담부증여)
전세금(부채) 등과 함께 주택을 증여하는 경우 채무부분에 상당하는 가액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 부과된다. 이 경우 일반적인 양도소득세와 같이 부담부증여의 경우에도 증여자가 다주택자인 경우에는 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되니 이 점에 유의하여 증여 유형을 결정해야 한다.

 

3. 배우자·직계존비속 간의 거래에 대한 쟁점사항
배우자·직계존비속 간의 부담부증여에 대해 유상 취득세율 인정될까?
현행 지방세법에 따르면 주택이 “유상” 거래인지 “무상” 거래인지에 따라 세부담이 현저히 차이난다. 이는 지방세법이 개정됨에 따라 조정대상지역 내의 유상의 거래에 대해서는 1%~3% 세율이 적용되는 반면 무상의 거래에 대해서는 최대 12%2) 세율이 적용되어 거래형태에 따른 세부담의 차이가 더 극명하게 벌어졌고, 특히 거래상대방이 배우자 또는 직계존비속인 경우 부담부증여에 있어서 채무에 상당하는 부분을 유상거래로 인정할 수 있는지가 중요하다. 
앞서 말했듯이 부담부증여란 전세금(부채) 등을 수증자가 인수하는 조건으로 증여받는 것이며 채무에 상당하는 가액에 대해서는 유상의 거래로 인정되서 유상취득세율이 적용된다. 다만 지방세법 제7조 제11항에 따르면 거래상대방이 배우자 또는 직계존비속인 경우에는 부담부증여라 하더라도 수증자가 채무를 인수할 자력이 객관적으로 입증되는 경우가 아닌 이상 증여로 취득한 것으로 본다. 
따라서 부담부증여를 하는 경우에는 수증자가 기존의 전세보증금에 대한 인수에 대해 소득금액 또는 보유한 자산으로 객관적인 입증을 할 수 있어야 하며 부모가 증여하는 동시에 부모 본인이 증여 물건에 전세계약을 체결하여 이를 매매대금과 상계하는 거래에 대해서는 유상에 대가가 존재하는 것으로 보는 것에 대해 다툼이 있으므로 주의해야 한다. 

■ 자녀에게 무상으로 전세 준 경우 세금이 발생할까?
현행 상증세법에 따르면 타인의 부동산(동거 주택 제외)을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우에는 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 보아 그 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다. 다만 무상사용기간을 최대 5년으로 하여 정해진 산식3)에 따라 산출된 금액이 1억원 이상인 경우에 한해서 증여세가 과세된다. 
또한 자녀에게 시가보다 낮은 가액으로 전세를 주는 경우에도 그 시가와 대가와의 차이가 30% 이상인 경우에는 그 차액 상당액은 증여세 과세대상에 해당되니 이 점을 유의해야 한다. 

③ 자녀가 부담할 증여세 대신 납부해도 될까?
부모가 거주자인 자녀에게 증여한 경우 증여세 납부의무는 수증자인 자녀에게 있다. 만약 부모가 자녀의 증여세를 대납하는 경우에는 대납액도 증여로 보아 증여세가 추가적으로 부과된다. 
신고가 되지 않은 증여세가 결정되는 경우에는 산출세액의 3%에 해당되는 신고세액공제도 적용되지 않고 신고 및 납부불성실 가산세가 함께 부과된다. 따라서 자녀가 증여세를 자력으로 납부할 능력이 없는 경우에는 자녀가 납부할 증여세 상당액의 현금을 증여자산과 함께 증여해야만 세부담을 낮출 수 있다.

최근 잦은 세법개정으로 인해 납세자들의 혼란이 가중되고, 부동산 관련 세부담이 높아져 미리 대비하는 것이 중요한 시기이다. 매매·증여뿐만 아니라 취득 및 보유에 대해서도 전문가와 상담을 통해 세무상 리스크를 줄이는 것이 최선의 절세라는 점을 잊지 말도록 하자.

 

1) 증여로 인한 취득세 12%, 농어촌 특별세 1%, 지방교육세 0.4% 
2)  수증자가 무주택자인 경우. 조정대상지역내의 2주택자 8%, 조정대상지역내의 3주택자는 12% 중과세율의 적용
3) 부동산 무상 사용 이익= 부동산가액*2%*3.79

 

 


범주현 세무사(세무법인 다솔)
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