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부부 공동명의 부동산 취득…누진세율 피해 양도세 부담 줄이는 효과
부부 공동명의 부동산 취득…누진세율 피해 양도세 부담 줄이는 효과
  • 국세청 제공
  • 승인 2022.01.14 09:23
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세금절약 가이드<15>

제5장 중소기업에 대한 조세지원

● 세금 감면 시 유의해야 할 사항
3) 감면받은 세액에 대하여는 최저한세 적용을 받는다.
•최저한세란
- 세금을 감면하는 경우에도 세부담의 형평성·재정확보의 측면에서 소득이 있으면 누구나 내야하는 최소한의 세금을 말한다.

▶ 최저한세 적용방법
법인이 부담할 법인세는 다음 중 큰 금액으로 함.
① 각종 감면 전 과세표준의 17%, 과세표준 1000억원 이하 12%, 100억원 이하 10%, 중소기업 7%
※중소기업 졸업 시 유예기간 이후 3년간 8%, 그 후 2년간 9%
② 각종 감면 후의 세액
※②세액이 ①에 미달하는 경우 미달금액은 감면배제

4) 감면세액에 대한 농어촌특별세를 납부해야 한다.
• 납부대상
- 조세특례제한법에 의한 세액공제, 세액감면, 소득공제를 받은 경우에는 감면세액의 20%를 법인세(소득세) 신고 시 같이 납부해야 한다.
- 세액공제·면제·감면을 받은 경우

 

 

 

- 비과세·소득공제를 받은 경우

 

 

 

• 농어촌특별세가 비과세 되는 감면
- 창업중소기업·창업벤처중소기업 등에 대한 세액감면(조특법§6)
- 중소기업에 대한 특별세액 감면(조특법§7)
- 연구 및 인력개발비에 대한 세액공제(조특법§10)
- 기술이전 소득에 대한 세액 감면(조특법§12)
- 연구개발특구 입주 첨단기술업 등에 대한 법인세 감면(조특법§12의2)
- 중소기업창업투자회사 등의 주식양도차익 비과세(조특법§13)
- 중소기업창업투자회사 등에의 출자에 대한 과세특례(조특법§14) 등
- 고용유지 또는 증대 관련 세액공제(조특법§30의2, §30의3, §30의4)
- 사업전환 무역조정기업에 대한 과세특례(조특법§33)
- 지방이전에 대한 감면(조특법§63·조특법§63의2·조특법§64)
- 위기지역 내 창업기업 세액감면(조특법§99조의9) 등
- 전자신고에 대한 세액공제(조특법§104의8)

 

제6장 양도소득세 알뜰정보

1. 다주택자인 경우 임대주택 등록을 통해 세부담을 줄일 수 있다.
과거에는 거주용 자가주택 1개를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입해 임대사업을 하는 경우, 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 횟수제한없이 받을 수 있었으나, 2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택에 대해서는 최초 거주주택을 양도하는 경우만 비과세를 받을 수 있다(평생 1회).

◆매입임대주택 요건

 

 

 

 

1) 2020년 2월 11일 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터는 임대료 증가율이 5% 이하 증액 제한 있다(임대보증금과 월 임대료 전환하는 경우에도 2020년 2월 11일 이후 전환하는 분부터 적용하며 전환비율은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항을 준용함).
2) 2020년 7.10 부동산대책으로 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 등록이 폐지되고, 2020년 8월 18일 이후 등록분부터 의무임대기간이 10년 이상으로 연장

◆건설임대주택 세제지원 요건

 

 

 

 

1) 2020년 2월 11일 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터는 임대료 증가율이 5% 이하 증액 제한 있다(임대보증금과 월 임대료 전환하는 경우에도 2020년 2월 11일 이후 전환하는 분부터 적용하며 전환비율은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항을 준용함).
2) 2020년 7.10 부동산대책으로 단기민간임대주택 등록이 폐지되고, 2020년 8월 18일 이후 등록분부터 의무임대기간이 10년 이상으로 연장

아래의 사례를 통해 임대주택과 관련된 세부담을 줄일 수 있는 방법을 살펴보면, 여러 개의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 양도하고 비과세 받은 후, 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대주택도 거주용자가주택으로 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서 비과세 받을 수 있었으나, 최초 거주주택에 대해서만 비과세를 적용하도록 개정(2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택분부터 적용)되어 평생 1회 거주주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 
다만, 최종임대주택을 의무 임대기간을 충족하고 거주주택으로 거주하게 되면 직전 거주주택 양도 후 양도차익에 대해서 비과세 적용이 가능하다.

◆거주용 자가주택에 대한 세제지원 사례

 

 

 

 

 

또한, 장기임대주택이 아래의 어느 하나에 해당해 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용한다.


• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정)
• 「민간임대주택에관한특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
▶관련 법규:소득세법 시행령 제154조, 제155조

 

2. 어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?
우리나라는 소득세법에서 과세대상이 되는 소득을 열거하고 있는데, 다음과 같은 자산을 양도하고 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하고 있다.

◆토지·건물
◆부동산을 취득할 수 있는 권리·지상권·전세권·등기된 부동산임차권
◆상장·코스닥·코넥스의 대주주 등이 양도하는 주식
•대주주 등(주주1인과 특수관계인)의 주식소유 비율 및 시가총액 기준

 

 

 

 


• 장외거래 주식
◆ 비상장 주식
• 상장법인이 아닌 법인의 주식

◆ 기타자산
• 특정(과점주주)주식
법인의 자산총액 중 부동산이 차지하는 비율이 50%를 초과하는 법인의 과점주주*가 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우 해당 주식 등과 과점주주 외의 자에게 양도한 경우 중 그 양도일부터 소급해 3년 내에 해당 법인의 과점주주간에 양도하는 해당 법인의 주식
✽과점주주:주주1인 및 그와 특수관계에 있는 자가 소유하고 있는 해당법인의 주식 등 합계액이 50% 초과하는 경우 그 주주 및 그와 특수관계인
• 사업에 사용하는 부동산·부동산에 관한 권리와 함께 양도하는 영업권
• 특정시설물이용권
(골프회원권, 헬스클럽회원권, 콘도이용권, 스키장회원권, 고급 사교장회원권 등)
• 부동산과다보유법인의 주식 등
부동산 등의 가액이 총자산가액의 80% 이상인 골프장·스키장 등을 영위하는 법인의 주식
• 부동산과 함께 양도하는 이축권(구분 신고하는 경우에는 제외)

◆ 파생상품
 •KOSPI 200 선물
• KOSPI 200 옵션
= (2016년 1월 1일 이후 최초 거래 or 행위부터)

•미니KOSPI 200 선물
•미니KOSPI 200 옵션
= (2016년 7월 1일 이후 최초 거래 or 행위부터)

•코스피200 파생결합증권(ELW, 2017년 4월 1일 이후 양도하는 분부터)
•코스닥150선물·옵션, KRX300선물, 섹터·배당 지수 선물
•코스피200변동성지수선물, 코스닥 150 주식워런트 증권 등
= (2019 년 4월 1일 이후 양도분부터)
※2019년 4월 파생상품 양도소득세가 모든 주가지수 관련 파생상품으로 범위 확대

◆신탁의 이익을 받을 권리
따라서 위에 열거한 자산을 양도하고자 하는 경우에는 양도소득세 문제를 사전에 검토해 보고 대책을 세운 다음 양도하는 것이 좋다.
▶관련 법규:소득세법 제94조

 

3. 담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.
우리가 보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 ‘매매’만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 있다.

● 교환
당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 본다. 예를 들어 갑 소유 주택과 을 소유 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게 주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 본다.
※토지의 경계를 변경하기 위해 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따라 토지를 다음의 요건을 모두 갖추어 교환한 경우는 양도소득세 과세대상에서 제외(2015년 2월 3일 이후 교환하는 분부터)
① 「공간정보의 구축 및 관리」 등 법률에 따라 토지를 분할하여 교환
② 토지의 교환으로 인한 변동면적이 교환대상 토지 전체 규모의 2/10 이내일 것

● 법인에 대한 현물출자
회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 또는 출자지분을 취득하는 것도 양도로 본다.

● 부담부증여
‘부담부증여’란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 증여를 말한다.
타인 간에 부담부증여를 하는 경우에는 증여재산가액 중 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 본다.
그러나 배우자나 직계존비속간에 부담부증여를 하는 경우에는 원칙적으로 증여재산가액 중 채무액에 상당하는 부분도 증여로 보나, 수증자가 실지부담하는 사실이 객관적으로 입증되는 경우에는 채무액에 상당하는 부분을 양도로 본다.

● 담보로 제공한 자산이 경락된 경우
채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우, 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 본다.

● 가등기에 따라 본등기를 행한 경우
채권자가 채권담보목적으로 채무자 소유 부동산을 가등기한 후 채무자의 채무불이행으로 채권변제에 충당하기 위해 당해 부동산에 대한 소유권이전등기(본등기)를 이행한 때에는 본등기가 완료된 때에 채무자가 채권자에게 자산을 양도한 것으로 본다.
▶관련 법규:소득세법 제88조

 

4. 부부 등이 공동명의로 부동산을 취득하면 양도 시 세부담을 줄일 수 있다.
공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 현행 누진세율 체계 하에서 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세부담을 줄일 수 있다.
※취득 시 부담하는 취득세는 취득자 수와 관계없이 동일

예를 들어 남편 단독명의로 2채의 아파트를 소유하다가 2021년 1월에 아파트 1채를 양도(양도소득금액 1억5000만원)하는 경우 양도소득세를 약 3600만원(35% 세율적용) 정도 내야 하지만, 취득 시 공동명의(각각 1/2 지분)로 하면 양도소득세가 약 2400만원(각각 24% 세율적용) 정도가 되어 세부담을 줄일 수 있다.

 

5. 따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을 함께 해 놓은 경우에는 주택을 양도하기 전에 사실대로 정리하는 것이 좋다.
부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓는 경우가 종종 있다.
이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생한다.

● 1세대 여부 판정
1세대 1주택에서 ‘1세대’란 거주자 및 배우자(법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.
여기서 ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존·비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말한다.
따라서 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대로 보지 않는다. 다만, 이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부해 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증해야 한다.

● 양도소득세 과세
세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집해 전산처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데, 위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류된다.
따라서 세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세를 결정해 고지하게 된다. 일단 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않았음을 증명해야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주했다고 입증하기란 쉬운 일이 아니다.

● 절세방안
1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵다.
그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 실제 거주내용에 맞게 사실대로 주민등록을 정리해 세대를 분리하는 것이 좋다. 그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문이다.


※참고 예규
• 부부간에는 각각 단독세대를 구성하더라도 같은 세대로 본다.
• 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이하는 경우 1세대를 구성하는 가족의 범위에 포함된다.
▶ 관련 법규:소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조

 

6. 1주택 소유자가 공부상은 주택이나 사실상 상가인 건물을 또 하나 소유하고 있다면 주택을 양도하기 전에 공부를 정리해 놓도록 하자.
아파트 1채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동 씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사했으나 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 않았다.
그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4500만원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야한다는 것이다.
건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다.
이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있나?

● 주택의 판정
1세대 1주택에서 ‘주택’이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 본다.
거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.
그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 사실상 상가 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세를 내지 않아도 된다.
그러나, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 용도변경한 경우 용도변경 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간 2년을 기산하도록 개정되었음에 유의해야 한다.
•용도변경은 「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함(2021년 2월 17일 이후 용도변경 분부터 적용)

● 사실 입증
세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.
그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증돼야 인정을 받을 수 있다.

◆ 증빙서류 예시
• 임대차계약서 사본
• 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본
• 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서
• 기타 상가로 임대했음을 증명할 수 있는 서류

● 절세방안
양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다. 또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.
그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.
※공부(公簿):‘공부’란 관공서에서 작성·비치하고 있는 장부로서, 부동산 등기부·토지대장·건축물관리대장·주민등록표등본 등


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