| ● 답변요지 서면-2021-법령해석부가-0737, 2021.4.29. 사업자가 임대차계약상 보증금을 임차인의 채무이행 담보 목적으로 발행된 임차인 명의의 기업어음증권으로 수취하는 경우 금전 외의 대가를 받은 것으로 보아 간주임대료를 공급가액으로 한다. |
■ 사실관계
• 질의법인(또는 “임차인”)은 건물을 임차하여 호텔을 운영하는 법인으로 임대차계약에 따르면 임대료 및 보증금은 다음과 같다.
- (임대료) 최저 연 00억원, 분기별 00억원
- (보증금) 00억원으로 하되 질의법인이 「어음법」 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 등 관련 법령에 따른 요건을 갖춘 질의법인 명의의 기업어음증권(이하 “본 건 어음”)을 발행해 교부
＊발행일:임대차개시일
만기일:발행일로부터 1년
수취인:임대인
• 임차인은 본 건 어음을 발행일 기준 매 1년마다 동일한 조건으로 재발행하여 임대인에게 교부해야 하며(기존 어음은 반환)
- 임대인은 본 건 어음을 임차인의 계약상 채무에 대한 담보 목적으로만 보관할 수 있고 담보 실행 이외의 용도로 제3자에게 어음의 상환 요구, 지급제시, 배서 등의 방법으로 어음상 권리를 행사하거나, 담보제공, 유통 등의 방법으로 사용할 수 없는 것으로 약정
• 임차인이 계약상 의무를 불이행하는 경우 임대인은 본건 어음을 지급 제시해 채무변제에 충당할 수 있다.
■ 질의내용
계약상 임대보증금을 기업어음증권으로 수취하는 경우 간주임대료를 부동산임대용역의 공급가액으로 해야 하는지 여부
■ 회신문
사업자가 부동산을 임대하고 계약상 임대보증금을 임차인이 채무이행 담보 목적으로 발행한 기업어음증권으로 받는 경우 금전 외의 대가를 받은 것으로 보아 「부가가치세법」 제29조 제10항 제1호 및 같은 법 시행령 제65조 제1항에 따라 계산한 간주임대료를 공급가액으로 한다.
■ 검토내용
• 간주임대료는 실제 보증금등을 운용하여 실현된 소득에 대해 과세하는 것이 아니라 보증금등을 금전 외의 대가로 간주하여 법에서 정한 방법으로 공급가액을 계산하는 것으로서 실제 그 금액을 지급받았는지 여부에 상관없이 약정상 받기로 한 금액을 의미하는 것이므로 간주임대료는 계약에서 약정한 보증금 등을 기준으로 계산해야 하는 점(대법원95누4018, 1995.7.14. 외)
- 따라서 약정 보증금을 실제 지급받지 못했거나 사용수익할 수 없는 담보물로 지급받은 경우에도 간주임대료를 계산하여 공급가액에 포함해야 하는 점(조심2008서 3232, 2008.11.17.;부가46015- 2036, 1996.9.25. 외)
- 부가령 §65①은 ‘보증금 등을 받는 경우’를 간주임대료 계산 대상으로 정하고 있을 뿐 금전으로 받는 경우만을 상정하지 아니하고 보증금등을 사용수익할 수 없는 경우는 제외한다는 별도의 예외를 정하고 있지 아니한 점 등에 비추어 사용이 제한된 어음을 계약상 보증금으로 수취하는 경우에도 법에 따라 계산된 간주임대료가 임대용역의 공급가액이 된다.
■ 관련법령
• 부가가치세법 시행령 제65조 【부동산 임대용역의 공급가액 계산】
