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[세법해석] 잔금납입 전 전세계약으로 전환할 수 있는 조건이 부여된 계약의 공급시기
[세법해석] 잔금납입 전 전세계약으로 전환할 수 있는 조건이 부여된 계약의 공급시기
  • 국세청 제공
  • 승인 2022.02.25 09:36
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●답변요지

사전-2019-법령해석부가-0420, 2020.6.18.

사업자가 오피스텔을 분양 공급하면서 그 매매대금을 재화를 이용가능하게 하는 날까지 6개월 이상의 기간 동안 나누어 받기로 약정하며, 잔금 납입 전까지 분양계약을 해지하고 전세로 전환할 수 있는 특약을 별도로 체결하여 공급하는 경우 중간지급조건부 공급으로서 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기임.

 

■사실관계

•신청법인은 오피스텔을 신축해 수분양자와 오피스텔 분양계약을 체결하면서 일반적 분양계약 외에 수분양자가 원하는 경우 분양계약을 전세로 전환할 수 있는 전세전환 확약을 별도로 체결했다.

•전세전환 확약서에 따르면 전세로 전환하려는 수분양자는 잔금 납입일 1개월 이전까지 분양계약을 전세계약으로 전환 요청해야 하고 이 경우 수분양자가 기납부한 분양대금(계약금+중도금)은 전세보증금으로 전환되며 전세금액은 분양금액의 90%이다.

•전세로 전환한 자가 일정기간 거주하다가 전세기간 만료 시 분양 의사를 표시하면 신청법인은 우선권을 부여하면서 분양가는 별도로 정하여 양도 가능시기 이전에 통지하고 이를 수용할 경우 해당 조건으로 양도한다.

•전세전환 확약서는 분양계약 시에만 체결할 수 있으며(추후 선택 불가) 전세전환확약서를 체결했더라도 전환기간 내에 요청이 없는 경우 일반분양의 절차와 동일하게 진행

•분양계약 후 계약금, 중도금은 일반 분양절차와 동일하게 분양계약서상 납부일정에 따른다.

 

■질의내용

사업자가 잔금납입일 전까지 수분양자에게 전세전환을 선택할 수 있는 조건으로 오피스텔 분양 시 계약금 또는 중도금에 대한 공급시기

 

■회신문

사업자가 오피스텔을 분양 공급하면서 그 매매대금을 재화를 이용 가능하게 하는 날까지 6개월 이상의 기간 동안 나누어 받기로 약정하며, 잔금 납입 전까지 분양계약을 해지하고 전세로 전환할 수 있는 특약을 별도로 체결해 공급하는 경우, 「부가가치세법」 제15조 제2항 및 같은 법 시행령 제28조 제3항 제3호 따른 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우에 해당해 해당 오피스텔의 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이다(재부가-243, 2020.6.18.).

 

■검토내용

•중간지급조건부 공급은 재화가 인도되기 전 또는 이용가능하게 되기 전에 계약금 외의 대가를 분할, 지급하는 경우로서 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화의 인도일 또는 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6월 이상인 경우를 의미

•본 건의 경우 전세계약 전환에 따른 위약금 미부담 요건은 계약해제에 대한 약정에 불과한 것으로 법률행위의 부관(附款)인 조건에 해당하지 않으므로 부가법상 조건부 판매로 볼 수 없고

- 계약금을 지급한 후 약 30개월 동안 1차~6차 중도금과 잔금을 분할하여 지급하도록 약정하고 있어, 중간지급조건부 공급으로 봐야 하며 전세전환 선택 시 이미 성립해 유효한 공급계약의 효력이 상실되어 계약이 해제되는 것이며, 계약해제에 따라 수정세금계산서를 발급해야 한다.

 

■관련법령

•부가가치세법 제15조 【재화의 공급시기】

•부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】

 

 


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