국세청, 대항력 있는 임차인 전세보증금 매수인 필요경비 여부 사전답변
거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에는 구상권을 행사할 수 없는 전세보증금으로 매수인이 부담하는 금액을 포함한다는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 대항력 있는 임차인의 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 필요경비에 해당하는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 기존 해석사례(서면-2019-부동산-0047, 2019.01.10.)를 제시했는데 이 유권해석은 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것”이라는 내용을 담고 있다.
질의인은 2017년 6월 의정부 A아파트를 법원 경매로 취득했다.
경락주택에는 2011년 1월부터 임대차계약을 체결한 임차인이 거주하고 있는데 임대차보증금은 8500만원이었다.
질의인은 2019년 5월 연체된 월세를 제외한 임대보증금 8200만원을 반환했는데 임차인은 1순위 대항력을 가진 임차권자임을 전제로 한 것이었다.
질의인은 이와 관련해 경락자가 경락받은 주택의 선순위 대항력 있는 임차인의 임차보증금을 부담한 경우 그 경락받은 주택을 양도할 때 부담한 임차보증금이 취득가액에 포함되는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.”고 규정하고 있고, 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”, 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”, 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”, 제3호에서 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.
또한 제5항에서는 “취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제1항에서는 “법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)”고 규정하고 있고, 제2호에서 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”, 제3호에서 “ 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.”고 규정하고 있다.
또한 제3항에서는 “법 제97조 제1항 제2호에서 ‘자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액”, 제2호에서 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”, 제2의2호에서 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.”, 제3호에서 “양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)”으로 규정하고 있다.
(양도 사전-2021-법규재산-1742 [법규과-673] 2022. 02. 23)
