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[국세 예규] 저당권 설정 증여 부동산 평가…‘채권액’·‘평가액’ 중 큰 금액
[국세 예규] 저당권 설정 증여 부동산 평가…‘채권액’·‘평가액’ 중 큰 금액
  • 정창영 기자
  • 승인 2022.06.07 09:29
  • 댓글 0
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“두 금액 중 큰 금액으로 증여세 신고…부담부증여 땐 양도소득세 신고해야”
국세청, 증여받은 재산 저당권 설정 경우 재산 평가 관련 유권해석

증여받은 부동산에 저당권 등이 설정된 경우 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 당해재산의 평가액 중 큰 금액으로 평가해 증여세를 신고하고, 부담부증여시에는 양도로 보아 양도세를 신고해야 한다는 국세청 유권해석이 나왔다.

국세청은 증여받은 재산에 저당권 등이 설정된 경우 재산 평가에 대해 이같이 밝혔다.

국세청은 회신을 통해 “증여받은 부동산의 경우 상속세 및 증여세법 제60조 및 제61조에 따라 부동산 평가를 하되 해당 재산이 저당권 등이 설정된 경우 동법 제66조에 따라 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 당해재산의 평가액 중 큰 금액으로 평가해 증여세를 신고해야 한다”고 밝히고 “부담부증여시에는 소득세법 제88조에 따라 양도로 보아 양도세 신고해야 한다”고 답변했다. 아울러 기존 해석사례[재산세과-178(2011.04.07.)]도 참고로 제시했다.

질의인은 어머니로부터 근저당권, 임대보증금을 부담하는 조건으로 주택을 부담부증여 받을 예정인데 임대보증금은 3억원, 월 임대료 150만원 및 근저당권 설정된 금융채무는 2억원이다.

또한 해당 주택은 단독주택으로 시가가 불분명한데 증여일 현재 주택의 공시가격은 4억원이다.

질의인은 이와 관련해 어머니로부터 주택 증여받을 경우 증여세 신고를 해야 하는지 여부와 증여재산가액 판단에 대해 물었다.

현행 상속세 및 증여세법 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례)에서는 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산”, 제2호에서 “양도담보재산”, 제3호에서 “전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)”, 제4호에서 “위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산”으로 규정하고 있다.

또한 상속세 및 증여세법 시행령 제63조(저당권 등이 설정된 재산의 평가) 제1항에서는 “법 제66조에서 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액”, 제2호에서 “공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당 된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액”, 제3호에서 “근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액”, 제4호에서 “질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액”, 제5호에서 “전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)”, 제6호에서 “법 제66조 제4호에 따른 신탁계약을 체결한 재산의 가액은 신탁계약 또는 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액”으로 규정하고 있다.

또한 제2항에서는 “제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액 보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.”고 규정하고 있고, 제3항에서는 “법 제66조 제4호에서 ‘대통령령으로 정하는 신탁계약’이란 수탁자가 위탁자로부터 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조 제1항 제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위해 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 말한다.”고 규정하고 있다.

(상증, 서면-2022-상속증여-0251 [상속증여세과-223], 2022. 04. 29)

[기존 해석 사례]

(재산세과-178, 2011. 04. 07.)

근저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 당해재산의 평가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며 이 경우 채권액은 평가기준일 현재의 채권액을 말하는 것임.

 


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