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[‘절세 노하우’ 세무상담] 유사매매사례가액이란
[‘절세 노하우’ 세무상담] 유사매매사례가액이란
  • 세무법인 다솔 김혜인 세무사
  • 승인 2022.06.17 09:32
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상속세와 증여세의 핵심은 해당 재산에 대한 평가이다. 재산의 구분은 크게 부동산, 유가증권(상장주식·비상장주식), 유형재산, 무체재산권 등이다. 평가방법이나 규정은 재산의 종류에 따라 조금씩 다르지만 가장 빈번하게 상속 및 증여가 되는 부동산의 평가기준에 대해 알아보자.

부동산의 경우 다른 재산에 비해서 거래가 활발하며 평가의 기준이 될 수 있는 가격이 다양하다. 예를 들어, 해당 물건의 매매가액, 수용가액, 공매가액, 감정가액 등이다. 앞에 열거한 가액이 없을 경우에 적용되는 ‘유사 매매사례가액’규정이 있는데, 이는 해당 물건의 가격은 아니지만 해당 물건과 유사한 다른 재산의 매매가액, 수용가액, 공매가액, 감정가액 등을 해당 물건의 가격으로 보는 규정이다. 

아파트 및 다세대주택은 ‘유사 매매사례가액’을 적용할 수 있는 대표적인 부동산이다. 하지만 유사매매사례가액에서 정의하는 ‘유사함’은 주관적일 수 있다. 나의 아파트와 유사한 아파트를 결정하는 요소가 층수인지 향이나 조망인지 수리가 얼마나 되어 있는지 명확하게 규정하기가 애매하다. 그러다보니 유사매매사례가액 적용과 관련된 심판례가 과거에는 많았다. 

아파트의 경우 같은 단지, 같은 동, 같은 면적일지라도 층과 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이어서 무조건 유사매매사례가액으로 볼 수 없다는 심판례(조심2008서1556(2008.09.24.))도 있었다. 

또한 다세대주택의 경우 지하1층, 1층, 2층은 각각 한 층의 차이지만 통상적으로 매매가액의 차이가 크다. 조망권이나 일조권, 습기 등의 차이가 있어 층수에 대한 선호도가 확연히 차이가 나므로 동일한 건물에 위치한 동일평형 물건이라고 하더라도 유사한 재산의 매매사례가액으로 보기가 어려울 것이다. 

유사매매사례가액에 대한 기준을 명확하게 하기 위해서 시행령에서는 유사함에 대해서 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산이라고 정의하고 있다. 

구체적으로는 ①평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 위치할 것 ②평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것 ③평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내일 것의 규정이 있다. 

최근 새로이 지어지는 공동주택단지 중에는 동일한 대단지 안에 속하지만 아파트와 타운하우스(빌라)가 공존하는 경우가 있다. 
그 경우, 위에서 규정하는 ①, ②, ③의 요건을 모두 충족한다고 할지라도 아파트와 타운하우스(빌라)는 다른 종류의 부동산이기에 유사매매사례가액을 적용하지 않는다.

2019년도 3월 20일에 신설된 단서규정에 의하여 유사매매사례가액의 우선순위를 결정할 때, 평가대상 주택과 공동주택 가격의 차이가 가장 적은 주택을 우선적으로 정하는 것으로 되어 있다. 

공동주택가격은 아파트의 경우 해당 물건의 개별적인 특성을 모두 반영해 공시하기 어렵기에 동일한 동에 위치한 유사한 층수라면(예:11~20층) 대부분 같은 공동주택가격이 공시된다. 따라서 11층에 위치한 내 물건이 옆 동의 11층보다 동일한 동에 20층의 매매가액을 우선 적용하게 된다는 것이다. 

상속세와 증여세를 산정하기 위해서 당해 재산의 매매가액이나 감정가액이 없다면 유사매매사례가액을 신고에 적용할 수 있다. 하지만 유사매매사례가액이 잘못 적용돼 다른 유사매매사례가액으로 결정이 되면 납부를 늦게해서 생기는 이자성격의 납부불성실가산세를 내게 되는데 1년으로 치면 8%격에 해당하기 때문에 이마저도 상당히 무거울 수 있다. 

이렇듯 유사매매사례가액은 신고 당시 다른 우선되는 가격으로 부인될 우려가 있기에 감정을 받는 방법도 생각해 볼 수 있다.
감정평가는 평가기관에 의뢰해 해당 재산의 평가기준일 시점의 가치를 평가하는 방법이다. 감정평가시 ‘가격산정기준일’과 ‘감정가액평가서 작성일’ 모두 평가기준일(상속개시일 혹은 증여등기접수일) 전후 6개월(증여의 경우는 전 6개월, 후 3개월) 이내에 일자가 들어와야 하기 때문에 소급감정은 과세관청에서 인정해주고 있지 않는다. 즉, 감정평가로 신고하는 경우 신고기한 내에 감정평가를 해야 한다. 

감정평가수수료 또한 공제가 되니 유사매매사례가액으로 신고하기 전에 감정평가액으로 신고를 하는 것에 대해 한번쯤 고려해보는 것이 좋겠다.

 

세무법인 다솔 김혜인 세무사
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