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[국세 예규] “기존 상가건물 철거비용…토지 관련 매입세액 해당 안 돼”
[국세 예규] “기존 상가건물 철거비용…토지 관련 매입세액 해당 안 돼”
  • 정창영 기자
  • 승인 2022.07.06 10:27
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“상가임대 사업자가 주차장 사업자에 토지 임대 위해 노후 건물 철거 경우”
국세청, 사업용 건축물 철거비용 토지관련 매입세액 해당 여부 유권해석

상가건물 임대업을 영위하면서 주차장 운영 사업자에게 상가건물 부지를 임대하기 위해 상가건물을 철거하는 경우 기존 상가건물 철거와 관련된 비용의 매입세액은 토지 관련 매입세액에 해당하지 않는다는 국세청 유권해석이 나왔다.

국세청은 사업용으로 사용하던 건축물에 대한 철거비용이 토지 관련 매입세액에 해당하는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.

국세청은 회신을 통해 “사업자가 상가건물 임대업을 영위하던 중 주차장 운영 사업자에게 상가건물 부지를 임대하기 위해 임대업에 사용하던 상가건물을 철거할 경우 해당 상가건물의 철거비용 관련 매입세액은 부가가치세법 시행령 제80조에 따른 토지관련 매입세액에 해당하지 않는 것”이라고 답변했다.

질의인은 본인 소유(2014년 12월 증여받음)의 상가건물(단층, 가설건축물 2개동)에서 임대업을 영위하고 있었는데 해당 상가건물이 1994년 신축돼 약 30년이 경과된 건축물로 노후화로 인해 안전성이 우려됐고 해당 상가건물을 철거 뒤 주상복합 또는 오피스텔 신축을 검토하기로 결정했다.

이에 따라 상가건물 철거계획을 상가 임차인들에게 통지하고 협의를 거쳐 모든 상가 임차인들과 임대차계약을 2020년 12월 종료했다.

그러나 주상복합 또는 오피스텔 신축에 대한 사업타당성을 내부적으로 검토한 결과 현재는 해당 부지 인근의 부동산시장이 투자심리 회복저조와 공급과다로 소규모 주거단지나 오피스텔 신축은 사업성이 없는 것으로 판단돼 일정기간 동안은 주차장 운영 사업자에게 해당 부지를 임대(토지임대사업)하고 향후 부동산시장 회복 시 재검토해 사업을 진행하기로 결정하고 상가건물을 철거했다. 2021년 4월 A업체와 공급가액 1억8000만원으로 계약했다.

질의인은 해당 부지 전체(2342.8㎡)를 주차장 운영 사업자에게 임대(과세사업)하기 위해 사업자등록 정정신고(비주거용건물임대업→토지임대업)를 2021년 3월에 완료하고 주차장 운영 사업자와 임대차계약을 체결했다.(부지전체에 대해 계약기간 2021년 4월∼2026년 4월까지 5년 계약)

질의인이 주차장 운영 사업자와 체결한 임대차계약의 계약기간은 5년이지만 부동산 시장의 경기가 회복돼 소규모 주거단지 및 오피스텔 등 사업이 진행될 경우 중도해지 가능하도록 계약했다.

질의인은 이와 관련해 사업자가 상가건물 임대업을 영위하던 중 주차장 운영 사업자에게 상가건물 부지를 임대하고자 상가건물을 철거하는 경우 기존 상가건물의 철거비용이 토지 관련 매입세액에 해당하는지 여부에 대해 물었다.

현행 부가가치세법 제38조(공제하는 매입세액) 제1항에서는 “매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조 제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)”으로 규정하고 있다.

또한 부가가치세법 제39조(공제하지 아니하는 매입세액) 제1항에서는 “제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.”고 규정하면서 제7호에서 “면세사업 등에 관련된 매입세액(면세사업 등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액”으로 규정하고 있다.

이와 함께 부가가치세법 시행령 제80조(토지에 관련된 매입세액)에서는 “법 제39조 제1항 제7호에서 ‘대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액’이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액”, 제2호에서 “건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액”, 제3호에서 “토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액”으로 규정하고 있다.

또한 법인세법 시행령 제31조(즉시상각의 의제) 제2항에서는 “법 제23조 제4항 제2호에서 ‘대통령령으로 정하는 자본적 지출’이란 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 것에 대한 지출을 포함한다.”고 규정하면서 제1호에서 “본래의 용도를 변경하기 위한 개조”, 제2호에서 “엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치”, 제3호에서 “빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치”, 제4호에서 “재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물·기계·설비 등의 복구”, 제5호에서 “기타 개량·확장·증설 등 제1호부터 제4호까지의 지출과 유사한 성질의 것”으로 규정하고 있다.

(부가, 서면-2021-법규부가-5277 [법규과-1586], 2022. 05. 23)

 


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