-국세청, 부자간 주택교환 소유권이전 때 양도가액 산정 사전답변
교환계약서에 표시된 가액이 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용한다는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 부(父)자(子)간 소유주택을 교환으로 소유권이전하는 경우 양도가액 산정방법에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 기존 해석사례(부동산거래관리과-797, 2010.06.09.)로 답변했는데 이 해석에서는 “실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하는데 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것”이라고 밝히고 “교환계약서에 표시된 가액이 소득세법 시행령 제176조의2 제1항의 규정에 해당해 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 제114조 제7항의 규정에 의해 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것”이라고 답변했다.
질의인 (갑)은 2020년 본인 소유의 쟁점부동산(A주택)을 아들(을)과 부동산 교환거래를 통해 아들 소유의 빌라(B주택)와 교환했다.
쟁점부동산(A주택)은 연립주택(지하층 제1호)으로 공동주택가격이 0억원이고 0천만원의 임차보증금을 아들(을)이 승계하는 조건이었다.
또한 아들 소유의 빌라(B주택)는 다세대주택(***호)으로 공동주택가격이 0억원인데 양도(교환)하는 쟁점부동산(A주택)과 빌라(B주택)은 매매사례가액을 확인하기 어렵고 감정평가를 실시하지 않은 상황이다.
질의인은 이와 관련해 아버지(갑)가 소유한 A주택과 아들(을)이 소유한 B주택을 교환에 따라 소유권이전하는 경우 A주택의 양도가액 산정방법에 대해 물었다.
현행 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) 제1항에서는 “법 제114조 제7항에서 ‘대통령령으로 정하는 사유’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 된 경우”, 제2호에서 “장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등(이하 이 조에서 ‘감정평가법인 등’이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우”로 규정하고 있다.
또한 제3항에서는 “법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.”고 규정하면서 제1호에서 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액”, 제2호에서 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식 등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인 등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.”고 규정하고 있고, 제3호에서는 “제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액”, 제4호에서는 “기준시가”로 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 제96조(양도가액) 제1항에서는 “제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) 제7항에서는 “제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.”고 규정하고 있다.
(양도 사전-2020-법규재산-0608 [법규과-1531] 2022. 05. 18)
