국세청, 공동사업 현물출자 토지 전체 양도세 과세대상 여부 유권해석
공동사업 경영을 약정하는 계약에 따라 토지를 공동사업에 현물 출자하는 경우 그 자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것으로 본다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 공동사업에 현물 출자한 토지 등 전체가 양도소득세 과세대상인지 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 기존 해석사례 ‘재재산46014-328, 1996.10.8.’, ‘서면인터넷방문상담4팀-2953, 2007.10.15.’, 을 제시했다.
기존 유권해석(재재산46014-328, 1996.10.8.)에서는 “거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 규정에 의해 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것”이라고 답변했다.
또한 “당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합해 판단할 사항”이라고 밝혔다.
이와 함께 연관 유권해석(서면인터넷방문상담4팀-2953, 2007.10.15.)에서는 “거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 규정에 의해 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것”이라고 밝혔다.
또한 “공동사업자가 공동으로 건축물을 신축해 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의해 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것”이라고 밝히고 “그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것이며 또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것”이라고 답변했다.
질의인은 노후 된 3층 상가 건물 및 부수토지의 공유지분자 80여 명이(신청인 ‘갑’ 포함) 4층 상가 건물로 재건축해 기존 소유자들에게 배분하고 잔여부분을 건축비에 충당하기 해여 일반분양하기로 하는 공동사업 약정을 체결했으며 관리편의와 신뢰성 확보 차원에서 신탁회사와 분양형 토지개발신탁을 통해 당해 부동산을 신탁해 진행할 계획이다.
이 계획은 소득세법 제88조 제1호 다목에 따라 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기해 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우로 전제했다.
질의인은 이와 관련해 재건축이 완료돼 일반분양이 될 경우 ‘갑’ 소유의 토지 지분 전체에 대해 공동사업에 대한 현물출자로 보아 과세되는지, ‘갑’ 소유의 토지 지분 중 재건축 전후로 토지 지분이 감소한 부분으로 일반분양 된 부분에 대해서만 양도로 보아 과세되는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제88조(정의)에서는 “이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.”고 규정하면서 제1호에서 “‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.”고 규정하고 있고, 다목에서 “위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우”로 규정하고 있다.
또한 소득세법 기본통칙 88-0…2(토지 등을 공동사업체에 현물출자한 경우 양도여부)에서는 “공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 소득세법 제94조 제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 본다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 양도소득세 집행기준 88-0-2(자산이 유상으로 이전되는 경우)에서는 “자산의 유상이전은 어떤 행위에 보상이 있는 것을 말하므로, 현금으로 대가를 받는 것은 물론 조합원의 지위를 취득하거나, 채무의 면제 등 자산을 이전하고 보상을 받은 것은 자산이 유상으로 이전되는 경우에 해당된다.”고 규정하고 있다.
또한 양도소득세 집행기준 96-162의2-4(현물출자하는 경우 실지거래가액)에서는 “거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전주택과 딸린 토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 실지거래가액은 실지 거래대금 또는 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다.”고 규정하고 있다.
(양도, 서면-2022-부동산-2947 [부동산납세과-2767], 2022. 09. 20)
