6. 사업장을 임차한 경우에는 확정일자를 받아 놓도록 하자.
그동안 건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수해 왔다.
이에 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 「상가건물임대차보호법」을 시행하고 있는데, 그 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.
상가건물을 빌린 모든 임차인에 대해 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.
임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 돼 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다.
● 임차인이 보호받는 사항
◆대항력이 생긴다.
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다(확정일자가 없어도 됨).
◆보증금을 우선변제 받을 권리가 있다.
사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다(확정일자를 받아야 함).
◆소액임차인은 최우선변제권이 있다.
확정일자를 받은 임차인은 경매·공매 시 확정일자를 기준으로 변제 순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선해 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같다.
◆5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.
임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년간 보장된다.
◆지나친 임대료 인상이 억제된다.
임대료 인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한된다.
◆계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
● 확정일자
‘확정일자’란 건물소재지 관할세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정해 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.
따라서 건물을 임차해 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.
▣ 관련 법규: 상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법 시행령
7. 개업 전에 비품 등을 구입할 때도 반드시 세금계산서를 받아 두자.
김공제 씨는 대학졸업 후 2년 동안 취업을 위해 백방으로 뛰어다녀 봤으나, 아무리 해도 취직이 안되자 부모의 도움을 받아 카페를 운영해 보기로 했다.
대학가 인근에 점포를 얻은 다음 개업준비를 하면서 김공제 씨는 2021년도에 실내장식비로 3000만원, 비품구입비로 2000만원을 지출했으나, 당시에는 사업자등록을 하지 않았으므로 세금계산서를 받아 두지 않았다.
다행히 사업은 잘 되었는데, 얼마 후 부가가치세를 신고하려고 세금을 계산해 보니 3개월치 부가가치세가 무려 400만원이나 됐다.
김공제 씨는 세금이 너무 많은 것 같아 세무서 납세자보호담당관을 찾아가 상담을 해 보았더니 납세자보호담당관은 개업준비를 위해 지출한 비용도 매입세액을 공제 받을 수 있지만 세금계산서를 받아 두지 않아 공제를 받을 수 없다고 한다.
김공제 씨의 경우 매입세액을 공제받을 수 있는 방법은 없나?
사업을 처음 시작하는 신규사업자들은 대부분 사업준비 단계에서는 사업자등록을 하지 않고 있다가 사업을 개시한 후에 등록을 하는 경우가 많다.
사업준비 단계에서 지출한 사업장 인테리어비, 비품 구입비 등도 사업을 위해 지출한 비용이므로 당연히 그 매입세액은 공제를 받을 수 있다.
그러나 비품 등을 구입하는 시점에서는 사업자등록을 하지 않았으므로 사업자등록번호가 기재된 세금계산서를 교부받을 수는 없으며, 이 때에는 사업자등록번호 대신 사업자의 주민등록번호를 기재해 세금계산서를 교부받으면 매입세액을 공제 받을 수 있다.
위 사례의 경우 김공제 씨가 비품 등의 구입시점에서 주민등록번호를 기재하고 세금계산서를 발급받았다면 4,545,455원의 매입세액을 공제 받아 오히려 50만원 정도를 환급받을 수 있었을 것이며, 간이 과세자에 해당된다 하더라도 수취한 매입세금계산서에 대한 25만원의 세액공제를 받을 수 있었을 것이다.
그러므로 위와 같은 불이익을 당하지 않기 위해서는 사업자등록을 하기 전에 공사대금을 지급하거나 비품 등을 구입하는 경우에도 사업자의 주민등록번호를 기재해 세금계산서를 받아야 한다.
그러나 이 경우에도 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일이 지나서 사업자등록을 신청한 경우에는 매입세액을 공제 받지 못하므로 사업장이 확보되는 즉시 사업자등록을 해야 한다.
▣ 관련 법규:부가가치세법 제8조 제1항, 제39조 제1항 제8호
8. 중소기업을 창업하는 경우에는 조세지원 규정을 잘 활용하면 세금을 줄일 수 있다.
대학을 졸업한 후 15년 동안 직장생활을 해 온 신창업 씨는 더 늦기 전에 자신의 사업을 하려고 준비 중에 있다.
그동안 나름대로 치밀하게 준비를 해 온 터라 제품생산 및 판매에 대하여는 구체적으로 계획이 세워져 있으나, 아직까지 세금문제에 대하여는 전혀 모르고 있다.
그래서 이번 기회에 중소기업을 창업하면 어떤 세금혜택이 있는지 구체적으로 알아 보기로 했다.
중소기업을 창업하는 경우에는 다음과 같은 세금혜택을 받을 수 있다.
● 창업 후 5년간 매년 납부세액의 50%~고용 증가 시 최대 100%를 감면받을 수 있다.
1) 창업중소기업이란
• 제조업 등 아래 감면 대상업종으로 창업한 중소기업
2) 청년창업중소기업이란
• 개인사업자로 창업하는 경우
- 창업 당시 15세 이상 34세 이하인 사람. 다만, 병역을 이행한 경우에는 그 기간(6년 한도)을 창업 당시 연령에서 빼고 계산한 연령이 34세 이하인 사람을 포함한다.
• 법인으로 창업하는 경우
- 개인사업자로 창업하는 경우의 요건과 지배주주 등으로서 해당 법인의 최대주주 또는 최대출자자이어야 한다는 요건을 모두 충족해야 한다.
3) 감면기간 및 감면비율
• 창업 후 최초로 소득이 발생한 연도(사업개시 후 5년이 되는 날까지 소득이 발생하지 않는 경우 5년이 되는 날이 속하는 과세연도)와 그 다음 과세연도의 개시일부터 4년 이내에 끝나는 과세연도까지 해당 사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 50~100%에 상당하는 세액을 감면한다.
• 창업벤처중소기업의 경우 창업 후 3년 내 벤처기업으로 확인 받은 날 또는 에너지신기술중소기업에 해당하는 날 이후 최초로 소득이 발생한 과세연도(사업개시 후 5년이 되는 날까지 소득이 발생하지 않는 경우 5년이 되는 날이 속하는 과세연도)와 그 후 4년간 감면을 받게 된다.
▣ 관련 법규:조 세특례제한법 제6조
