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미등기 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 및 적용세율은?
미등기 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 및 적용세율은?
  • 국세청 제공
  • 승인 2022.10.28 09:00
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- 사례로 풀어보는 양도소득세
- 세율(다주택자 중과 포함), 장기보유특별공제(소득세법 제104조, 제95조)

■ 장세정씨는 ’18.5. A주택 취득 후 미등기
- A주택 취득가액 : 2억원, A주택 양도가액(예정) : 6억원


Q A주택을 취득한 후 미등기 상태에서 양도할 예정이다.
미등기 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제, 세율은 어떻게 계산하나?

A 미등기 주택을 양도하는 경우에는 ①장기보유특별공제가 배제되며, ② 70% 세율이 적용된다.
아울러, ③ 양도소득 기본공제(250만원)와 ④ 비과세·감면 등을 적용 받을 수 없다.

 

■ 미등기 양도자산*에 대한 소득세법상 불이익
① 장기보유특별공제 적용배제(소득법 §95②)
② 양도소득세 70%세율 적용(소득법 §104①(10))
③ 양도소득기본공제 적용배제(소득법 §103①(1))
④ 양도소득세 비과세·감면 적용배제(소득법 §91①, 조특법 §129)
⑤ 기준시가 필요경비 개산공제율 적용시 낮은율 적용(소득령 §163⑥)
*비과세요건을 갖춘 1세대 1주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 등은 미등기 양도자산에서 제외(소득령 §168)


■ 해석 사례 : 서면인터넷방문상담4팀-652 (2005.04.27.)
매매대금을 청산해 부동산을 취득한 자가 등기절차를 이행하지 아니하고 당해 부동산을 양도함에 있어서 종전 매도자와 새로운 매수자간에 별도의 매매계약서를 작성하는 형식을 취하였다 하더라도 「소득세법」 제104조 제1항 제3호에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것이나, 구체적으로 이에 해당하는 지에 대해서는 사실판단할 사항이다.


■ 해석 사례 : 서면인터넷방문상담4팀-1183 (2006.04.28.)
미등기양도자산의 경우 양도소득의 계산은 실지거래가액으로 하는 것이며, 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제가 적용되지 않는다. 
또한 미등기양도자산에 대한 양도소득세의 세율은 양도소득과세표준의 100분의 70이 적용된다.


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