상속받은 주택과 관련해 비과세, 중과세, 장기보유특별공제 등 다양한 이슈에 대해 상속인들의 궁금증이 늘어가고 있습니다.
이 중에서 공동상속주택의 양도 시 세율중과와 관련된 내용을 다음의 순서로 알아보겠습니다.
1. 상속주택의 중과세
2. 사례
3. 정리
1. 상속주택의 중과
(1) 상속주택 외 일반주택을 보유한 거주자인 경우로서 별도 세대에게 상속받은 날부터 5년 기간 내에 상속주택 양도 시 양도소득세 중과 배제가 된다. 별도 세대 여부에 따라 다음과 같이 중과 여부가 달라진다.
- 동일 세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택의 양도 시 다주택자인 경우 중과(소득세법 시행령 제155조2 적용불가, 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 1항 7호 중과배제규정을 적용할 수 없음)
- 별도 세대인 피상속인으로부터 상속받은 상속주택을 상속개시일 부터 5년 내 양도 시 중과 배제(소득세법 시행령 제167조3의 1항 7호)
(2) 상속개시일로부터 1년 혹은 2년 이내 양도할 경우에도 단기 중과세율(60%,70%)이 적용되지 않는다(피상속인 2년 이상 보유 가정).
(3) 재차 상속일 경우 단기 중과세율은 직전 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간만을 기준으로 하여 판단한다.
2. 사례
공동상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 해당주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 계산하고 있다. 상속이 개시되고 5년 내에 해당 주택을 양도한다면 판단에 큰 어려움이 없지만, 재차상속이 일어나고 최대지분권자가 변경되는 경우 판단하기가 애매해진다. 재차 상속이 개시되어 상속주택의 최대지분권자가 변동된 경우로서 공동상속주택의 중과세와 관련해 다음의 사례를 통해 살펴보겠다.
(1) 2014년 4월 부친 사망 :
모친 3/9 , 본인 2/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9
지분으로 주택 상속받음. 최대지분권자가 아님.
(2) 2021년 6월 모친 사망 :
모친 지분을 본인이 모두 상속받아 최대지분권자가 됨.
최종 지분 : 본인 5/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9
(3) 2021년 10월 쟁점상속주택 양도
본인의 지분은 두 가지로 나누어 볼 수 있다.
(1) 1차 상속분 : 부친의 상속개시로 받은 2/9 지분
(2) 2차 상속분 : 모친의 상속개시로 받은 3/9 지분
이렇게 모친의 상속으로 인하여 본인은 최대지분권자가 되었고, 해당 상속주택은 본인이 소유한 것으로 판단된다.
이 때, 최대지분권자가 된 모친의 상속개시일로부터 5년 이내에 공동상속주택을 양도했으니 중과 배제가 돼야 할까?
아니면, 법문에 따라 부친의 상속개시일로부터 5년이 지났으니 1·2차 상속분 모두 중과가 돼야 할지, 1차 상속분만 중과가 돼야 할지, 1·2차 모두 중과배제가 돼야 할지에 대해서 판단이 애매해진다.
최근에 나온 해석을 살펴보면 1·2차 상속분 모두 중과배제가 가능하다.
이는 최대지분권자가 된 날로부터 본인이 상속주택을 보유한 것으로 보는 규정의 취지상, 본인이 상속주택을 보유하지도 않았던 1차 상속 개시 때부터 5년의 기간을 기산하는 것은 합리적이지 못하고, 이를 안분계산해 1차 상속분은 중과, 2차 상속분은 중과배제를 하기 보다 최대지분권자가 된 날로부터 5년 이내에 양도할 경우, 본인의 해당 지분 전체에 대해서 중과배제를 적용하도록 해석한 것으로 보여진다(참고:사전법규재산 2021-1681_(2022.10.06.)).
3. 정리
공동상속주택의 경우, 최대지분권자가 해당 주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 계산을 하게 된다.
그리고 양도소득세 중과세 여부를 판단할 때, 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 중과배제 대상에 해당된다.
다만, 재차 상속될 경우 기산점인 상속개시일을 언제부터로 봐야할지 애매해진다. 이러한 경우 최근에 나온 해석을 토대로 판단하면 다음과 같이 정리할 수 있다.
1. 별도세대로부터 상속받은 주택을 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제
2. 공동상속주택일 경우로서 재차 상속되어 최대지분권자가 된 날부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제
상속주택의 경우 비과세, 중과배제 등 다양한 이슈가 있다.
방금 살펴 본 사례처럼 판단이 명확하지 아니한 사안이 다수 존재한다.
상속으로 주택을 취득하거나 양도할 때 법령해석 및 판례분석에 능숙하고, 관련 경험이 풍부한 전문가의 조언을 받아 올바른 의사결정을 하길 바란다.
