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2022년 종합부동산세 고지(신고) 및 납부 관련 주요문답
2022년 종합부동산세 고지(신고) 및 납부 관련 주요문답
  • 이승겸 기자
  • 승인 2022.11.21 15:00
  • 댓글 0
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12월 15일까지 신고·납부해야

Q1) 종합부동산세 과세는 어떻게 이뤄지나?

□ 주택 또는 토지 보유자에 대해 1차적으로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 재산세를 부과하고,

□ 2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택, 종합․별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정해 고지하게 된다.
   참조) 재산세 : 주택은 개별 물건별 과세, 토지는 관내 소재한 토지를 합산해 과세

Q2) 종합부동산법 상 1세대 1주택자란?

□ 종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 '소득세법'에 따른 거주자를 의미한다.  

Q3) 올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은?

□ 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수·구청장이 '부동산 가격 공시에 관한 법률'에 따라 공시하는 가격을 말한다.

 ○ 공동주택과 표준 단독주택 및 표준지는 국토교통부장관이, 그 외 단독주택 및 토지는 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시한다.

□ 주택 공시가격은 4월말, 토지 공시가격은 5월말에 공시되며, 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시·군·구 누리집에서 확인이 가능하다.

Q4) 올해 주택분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?

□ 올해는 공정시장가액비율이 60%로 인하되고 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택에 대한 특례가 도입되어 일정 요건을 갖춘 납세자의 경우 신청에 의해 1세대 1주택자 계산방식을 적용할 수 있게 되었다.

Q5) 주택수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택수 계산 방법은?

□ 선행세목인 재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙이다.

 ○ 종합부동산세 세율적용 주택수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수이다.
 ○ 주택의 부속토지만 보유한 경우 등 주택의 일부만 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산한다.
 ○ 다만, 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택수 계산 대상에서 제외되며, 
 ○ 상속주택 및 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우 납세자의 신청에 따라 해당 물건은 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외된다. 

Q6) 종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지?

□ 보유세제의 개편으로 인해 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도이다.

 ○ 세부담상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분해 적용한다.
    *조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자(300%), 그 외 150% 적용

 ○ 또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이,

   - 직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 일정비율(150%,300%)을 초과하는 경우 그 초과된 세액은 “0”으로 본다. 

Q7) 과세대상 주택·토지 명세와 세액계산 상세내역을 확인하는 방법은?

□ 홈택스*에서 과세대상 물건(주택·토지)과 세액계산 상세내역을 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며
    *홈택스(www.hometax.go.kr)→공동인증서 로그인→조회/발급→세금신고납부 →종합부동산세 과세물건및 세액 상세내역 조회

 ○ 홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 물건 명세 및 세액내역을 제공받을 수 있다. 

Q8) 1주택을 배우자 또는 가족과 공동 소유 시 공제액은?

□ 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 가액이 일정금액*을 초과하는 부분에 대해 주택분 종합부동산세를 과세하며, 
    *1세대1주택자 11억원 공제, 이외 주택자 6억원 공제

 ○ 종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미하므로,
 
 ○ 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억원씩 공제한다.

 ○ 다만, 부부공동명의 1주택자는 신청에 의해 1세대1주택 세액계산 방식을 적용 받을 수 있다. 

Q9) 조정대상지역 판단 기준은?

□ 종합부동산세 세율 적용 시 조정대상지역 소재 판정은 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 판단한다.

○ 부산(’22.9.26.), 세종(’22.11.14.)과 같이 최근 조정대상지역에서 해제된 경우에도 과세기준일(’22.6.1.)을 기준으로 조정대상지역으로 판단해 종부세가 과세된다. 

Q10) 개인이 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우에 합산배제는?

□ 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18.9.14. 이후 조정대상지역 내 신규취득 장기일반 민간임대주택은 합산배제가 제외(종부세 과세)된다.

 ○ 다만, ’18. 9. 13.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급*한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 합산배제가 적용된다.
    *’18. 9. 14. 이후 조정대상지역 공고가 있는 경우는 조정대상지역 공고일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것 포함 

Q11) 종합부동산세 합산배제 물건을 보유하고 있음에도 기한 내(9.16.∼9.30.) 신고하지 못한 경우는?

□ 종합부동산세 과세제외 되는 임대주택 등 합산배제 요건(지자체, 세무서 사업자등록 등)을 갖춘 임대사업자가 합산배제 신고기간(9.30.) 내 신고하지 못한 경우에는,

 ○ 종합부동산세 납부기간(12.1.∼12.15.)까지 추가로 합산배제 신청할 수 있다.

 ○ 이 경우는 고지와 관계없이 신고서를 작성해 관할세무서에 제출하고 납부할 세액은 금융기관 등에 납부해야 한다. 

Q12) 종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우에는?

□ 종합부동산세가 합산배제되는 임대주택 등에 해당되지 아니함에도 합산배제 신고한 경우에는, 신고기간(12.1.∼12.15.)에 과세대상으로 정정해 신고해야 한다.
 
 ○ 미신고시 요건 충족 여부 등을 확인해 추징하게 된다. 

Q13) 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?

□ 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 부부 간 합의에 따라 납세의무자를 선택할 수 있다.

 ○ 지분율 판단은 공부상 면적 기준이 아니며, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 판단한다. 

Q14) 부부가 주택과 부속토지를 나눠 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지 ?
   ☞ (사례) 단독주택: 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%) 

□ 주택과 부속토지를 나눠서 보유했더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용 받을 수 있다.

Q15) 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 1세대 1주택자 특례 신청이 가능한지?

□ 과세기준일 6.1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하며,

 ○ 부부 공동명의 1주택의 납세의무자*가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하다.
    *(납세의무자)지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택

  - 다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 불가하다. 

Q16) 부부 공동명의 1주택자, 일시적 2주택 등 1주택자 및 법인 일반 누진세율 등 특례신청을 신청기간(9.16.∼9.30.)에 하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에도 신청이 가능한 것인지?

□ 합산배제 및 과세특례는 9월16일부터 9월30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 신고․신청하지 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있다. 

Q17) 상속받은 주택도 주택수에 포함되는지?

□ 주택을 상속받은 경우 상속일로부터 5년간은 1세대 1주택자 판정 시 및 세율 적용 시 주택 수에서 제외되며,

 ○ 상속일로부터 5년이 지난 이후에도 지분율이 40%이하이거나, 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이면 주택 수에서 제외된다.  

Q18) 경기도 읍·면지역에 소재하는 3억원 이하 주택도 지방 저가 주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지? 

□ 수도권에 소재하는 모든 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며,수도권에는 '수도권정비계획법'에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함된다.

Q19) 지방 저가주택 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

□ 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다. 

Q20) 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

□ 1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다. 

Q21) 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?

 □ 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산해 세액계산 하므로 종합부동산세가 과세된다.

 ○ 다만, 특례 대상 주택은 과세표준에 합산한 공시가격에서 11억원(1세대 1주택자 공제금액)을 공제하며, 해당 주택에 대해서는 세액공제를 적용하지 않는다.

Q22) 종합부동산세 납부유예 신청 방법은?

□ 종합부동산세 납부기한 만료 3일 전(12.12.(월))까지 관할세무서에 납부유예 신청서, 납세담보제공서 등 납세담보 관련 서류를 제출하면,

 ○ 담당자가 제출서류 검토 후 납부기한까지 허가여부를 통지한다.

Q23) 납부유예 신청시 담보 제공 방법은?

□ 납부유예 신청시에는 주택분 종합부동산세액에 상당하는 납세담보를 제공해야 하며, 담보의 종류별 제공방법은 다음과 같다.

Q24) 1주택과 상속주택이 있는 경우에도 납부유예를 신청할 수 있는지?

□ 특례를 통해 1세대 1주택자로 보는 납세자도 법적 요건을 갖춘 경우 납부유예 신청을 할 수 있다. 

Q25) 홈택스의 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서로 접속이 필요한 것은?

□ 홈택스에서 제공되는 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서 필요 여부는 다음과 같다.

Q26) 종합부동산세 전자신고 방법은?

□ 공동인증서를 이용해 홈택스(www.hometax.go.kr)*에 접속한 다음 아래 접근 경로에 따라 신고․납부가 가능하다.
   *홈택스(www.hometax.go.kr) → 공동인증서 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → 정기신고
   * 이용 편의를 위해 '동영상으로 알아보는 정기신고'를 종합부동산세 신고기간에 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 게시할 예정

Q27) 종합부동산세 전자신고 이외의 방법은?

□ 공동인증서가 없거나 홈택스 이용 등이 어려워 신고서를 직접 작성해 제출하고자 할 경우에는,

 ○ 신고서식을 국세청 누리집*에서 내려받아 작성해 우편으로 제출하거나, 관할 세무서를 방문해 신고서 작성 후 제출하고 납부서를 제공받아 납부하면 된다.
    *국세청 누리집(www.nts.go.kr) → 국세신고안내 → 종합부동산세 → 주요서식 → 1.종합부동산세 신고서

Q28) 어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지?

□ 납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납부고지서와 관계없이 신고․납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소된다.

Q29) 12.15.까지 납부하지 않은 경우 납부지연 가산세는?

□ 납부기한이 지나면 3%의 납부지연가산세가 부과되고,

 ○ 세액이 100만원 이상인 경우 납부기한이 지난 후 1일마다 0.022%의 납부지연가산세 등이 추가(5년간)된다.

Q30) 종합부동산세 세액을 잘못 신고한 경우 불이익은?

□ 정당하게 신고할 세액보다 적게 신고하게 되면, 적게 신고한 세액에 대해 10%(부당한 과소신고는 40%)에 상당하는 과소신고가산세가 부과되며,

 ○ 납부기한 다음날부터 납부일까지의 기간 동안 과소세액에 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과된다.


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