국세청, 매매 계약 후 체결한 임대차계약 ‘직전 임대차계약’ 여부 유권해석
국세청은 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 소득세법시행령의 ‘직전 임대차계약’에 해당하지 않는 것이라고 유권해석 했다.
국세청은 주택 매매계약 후 임대차계약을 체결한 경우 소득세법시행령 제155의3의 ‘직전 임대차계약’ 해당 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 기획재정부의 해석(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)을 제시했다.
기재부는 회신을 통해 “주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 소득세법 시행령 제155조의3의 ‘직전 임대차계약’에 해당하는지 여부에 대해 직전 임대차 계약에 해당하지 않는다.”고 답변했다.
질의인은 2020년 6월 A주택(전 소유자 거주) 매매계약을 체결하고 2020년 7월 주택매수인이 주택 취득 전 임대차계약을 작성했다. 새 임차인과 A주택 취득일 이후 임대가 개시되는 것이다.
이후 2020년 9월 A주택을 취득했고, 곧바로 임대가 개시(임대기간 2020.9.28.∼2022.9.27.)됐다. 임대차계약 갱신(계약기간 2년)과 함께 이후 A주택을 양도 예정이다.
질의인은 이와 관련해 소유권 이전 완료가 되기 이전에 임대차계약을 체결했으나 소유자와 새임차인이 임대차계약을 직접 체결했고 실제 임대차실행은 소유권 이전 완료된 후인 경우, 상생임대주택의 요건인 ‘직전 임대차계약’으로 인정받아 2022년 9월 임대차계약 갱신 때 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는 지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) 제1항에서는 “국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 ‘상생임대주택’이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다”고 규정하면서 제1호에서 “1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 ‘상생임대차계약’이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것”으로 규정하고 있고, 제4호에서 “제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것”으로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.”고 규정하고 있고, 제3항에서는 “제1항 제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.”고 규정하고 있고, 제4항에서 “제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 전자정부법 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)에서는 “자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) 제1항에서는 “법 제98조 전단에서 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우’란 다음 각 호의 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일”, 제2호에서 “대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일”, 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날”, 제4호에서 “자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.”, 제8호에서 “완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.”고 규정하고 있다.
(양도, 서면-2022-법규재산-2799 [법규과-3365], 2022. 11. 22)
