국세청, 합의해제 된 직전 매매계약 시 지급한 비용 필요경비 여부 사전답변
과세대상 양도행위 이전에 한 별도의 매매계약에 따라 임차인에게 조기퇴거 조건으로 지급한 영업손실보상금 등 명목 비용은 양도소득세 필요경비로 인정되는 명도비용에 해당하지 않는다는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 합의해제 된 직전 매매계약과 관련해 임차인에게 지급한 비용의 양도소득세 필요경비 포함 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “과세대상 양도행위 이전에 한 별도의 매매계약에 따라 임차인에게 조기퇴거 조건으로 지급한 영업손실보상금 등 명목의 비용은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에 따라 양도소득세 필요경비로 인정되는 명도비용에 해당하지 않는 것”이라고 답변했다.
질의인(매도자)은 2021년 11월 보유중인 상가를 A법인(매수자)에 매매하는 계약을 체결하면서 잔금청산 전 명도조건 특약 규정을 넣었다. 이 매매특약에 따라 임차인에게 퇴거 조건으로 2022년 4월까지 영업손실보상금 등 명목의 5000만원을 2회에 걸쳐 분할지급했지만 해당 매매계약은 최종적으로 합의해제 됐다.
이후 2022년 6월 질의인은 B법인과 이 상가에 대한 매매계약을 체결하면서 공실상태로 인도하기로 특약 규정을 맺었다.
질의인은 이와 관련해 합의해제 된 직전 매매계약의 조건을 이행하기 위해 임차인에게 지급한 영업손실보상금 등 명목의 비용이 양도소득세 필요경비에 포함되는 명도비용에 해당하는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.”고 규정하고 있고, 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”, 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”으로 규정하면서 제2호에서는 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”, 제3호에서 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) 제5항에서는 “법 제97조 제1항 제3호에서 ‘대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용”으로 규정하고 있고, 가목에서 “증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세”, 나목에서 “양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용”, 다목에서 “공증비용, 인지대 및 소개비”, 라목에서 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용”, 마목에서 “가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용”으로 규정하고 있다.
또한 제2호에서는 “법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 ‘금융기관’이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산 등) 제2항에서는 “영 제163조 제5항 제1호 마목에서 ‘기획재정부령으로 정하는 비용’이란 법 제88조 제2호에 따른 주식 등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제58조에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용”으로 규정하고 가목에서 “위탁매매수수료”, 나목에서 “자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제6조 제8항에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용”으로 규정하고 있고, 1)에서 “전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것”, 2)에서 “주식 등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것”, 3)에서 “부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것”,으로 규정하고 있고, 제2호에서는 “농어촌특별세법 제5조 제1항 제5호에 따라 납부한 농어촌특별세”로 규정하고 있다.
(양도 사전-2022-법규재산-0763 [법규과-3353] 2022. 11. 21)
