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[사례로 보는 세금 절약] 주택임대 총수입금액 2천만원 이하인 경우 분리과세(세율 14%) 방법과 종합과세 방법 중 선택해 신고할 수 있어
[사례로 보는 세금 절약] 주택임대 총수입금액 2천만원 이하인 경우 분리과세(세율 14%) 방법과 종합과세 방법 중 선택해 신고할 수 있어
  • 국세청 제공
  • 승인 2022.12.30 09:00
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Ⅱ. 소득 관련

<종합소득세 납부 및 환급>

6. 부동산임대업을 영위하는 사업자도 기장에 의한 소득금액 계산방법이 유리하다.
3층짜리 상가를 신축해 부동산임대를 시작한 임대업 씨는 세무사 사무실에 기장을 맡길 것인지, 아니면 기장을 하지 않고 추계로 신고할 것인지를 검토하고 있다.
세무사에 기장을 맡기자니 수수료를 주어야 하고, 추계로 신고하자니 기장하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다고 한다.
부동산임대업의 경우 기장을 하는 경우와 추계로 신고하는 방법 중 어느 쪽이 더 유리할까?

● 개요
부동산임대업을 영위하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야 하는데, 일반적으로 부가가치세보다는 소득세 부담이 훨씬 높다.
부동산임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합하여 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 수입금액 차이가 없으나, 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 커다란 차이가 있다.
이를 구체적인 사례를 통해 알아보자

〈사례〉 임대업 씨의 임대현황이 아래와 같다고 가정할 때 소득세 차이를 비교해보자.
• 임대기간 2021년 1월 1일~12월 31일
• 월세수입 5,000,000원 
• 월 관리비수입 1,000,000원
• 임대보증금 5억원 
• 상가취득가액(건물분) 2억원
• 건물기준시가 5000만원 
• 1년 만기 정기예금 이자율 1.2%
임대보증금의 은행예금 이자 18,500,000원
• 인건비 등 필요경비 합계액 30,000,000원(주요경비 1500만원)
• 가족상황 처와 미성년자 자녀 2명
• 기준경비율 17.6%(2021년 귀속)
• 정기예금 이자율

 

 

 

① 기장에 의하여 소득금액을 계산하는 경우
▷수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료
• 임대료수입 = 5,000,000원 × 12월 = 60,000,000원
• 관리비수입 = 1,000,000원 × 12월 = 12,000,000원
• 간주임대료 = (임대보증금 - 건물취득가액) × 정기예금이자율 - 임대보증금의 은행예금이자 = (5억원 - 2억원) × 1.2% - 18,500,000원 = 0
∴ 총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 0원 = 72,000,000원
▷소득금액 = 72,000,000원 - 30,000,000원 (필요경비 합계액) = 42,000,000원
▷과세표준 = 42,000,000원 - *6,000,000원 (소득공제) = 36,000,000원
▷소득세액 = 36,000,000원 × 15% - 1,080,000원 (누진공제) = 4,320,000원
*소득공제는 가정치임.

② 추계에 의하여 소득금액을 계산하는 경우(기준경비율 적용)
▷수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료
• 임대료수입 = 5,000,000원 × 12월 = 60,000,000원
• 관리비수입 = 1,000,000원 × 12월 = 12,000,000원
• 간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금이자율 = 5억원 × 1.2% = 6,000,000원
∴총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 6,000,000원 = 78,000,000원
▷소득금액 = 수입금액 - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율) = 78,000,000원 - 15,000,000원 - (78,000,000원 × 17.6%) = 49,272,000원
▷과세표준 = 49,272,000원 - 6,000,000원 (소득공제) = 43,272,000원
▷소득세액 = (43,272,000원 × 15% - 1,080,000원) × (1.2%) = 6,492,960원
(무기장가산세 20% 적용)

위의 사례에서 보는 바와 같이, 기장에 의하여 소득금액을 계산하면 기장을 하지 않은 경우에 비하여 훨씬 세금이 절약된다.

▣ 관련 법규:소득세법 제25조, 제81조의5
소득세법 시행령 제53조, 제143조

 

7. 사업 초기 손실이 발생된 경우 기장을 하면 손실을 공제받을 수 있다.
2020년에 정손실씨는 도매업을 영위하기 위해 사업자 등록하고 현재까지 운영하고 있다. 사업 시작한 첫 해인 2020년은 사업에 필요한 물품 등을 구매하느라 손실이 발생됐다. 올해 소득세 신고에 2020년 손실분을 반영해 세금을 적게 낼 거라고 생각했는데 아니었다.
이유를 알아보니 지난해 손실을 인정받으려면 장부를 기장해야 한다면서 다음과 같이 설명을 들었다.

● 결손금 및 이월결손금 공제
사업자가 비치·기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 사업소득금액을 계산할 때 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우의 그 초과금액을 결손금이라 한다.
결손금을 다른 소득금액에서 공제하고 남은 결손금(이월결손금)은 해당 이월결손금이 발생한 과세기간의 종료일부터 다음 15년간(2019년 12월 31일 이전 발생분은 10년) 발생한 소득에서 공제할 수 있다. 그러나, 부동산임대업(주거용임대업 제외)의 사업소득금액에서 발생한 결손금은 해당 소득에서만 공제할 수 있다.

◆ 결손금공제
① 결손금공제란?
결손금을 다음 연도로 이월하기 전에 해당 과세기간의 다른 소득금액에서 먼저 공제하고, 남은 결손금에 대해 15년간 이월공제가 허용된다.

결손금 발생 ⇨ 결손금 통산 ⇨ 결손금 이월

② 결손금 공제 순서
발생된 결손금은 아래의 순서대로 공제한다.

 

 

 

 

◆ 이월결손금공제
① 이월결손금공제란
이월결손금을 해당 결손금이 발생한 과세기간의 종료일로부터 15년* 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 과세기간의 이월결손금부터 순서대로 공제한다.
*2008년 이전 발생분은 5년, 2009년~2019년 발생분은 10년

② 이월결손금공제순서
발생된 이월결손금은 아래의 순서대로 공제한다.

 

 

 

 

③ 이월결손금 배제
해당 과세기간의 소득금액에 대해 추계신고하는 경우에는 이월결손금의 공제를 적용받지 못한다. 다만, 천재지변이나 그 밖의 불가항력으로 장부 등이 멸실되어 추계신고하는 경우에는 제외된다.

위 사례에서 이월결손금 공제를 받으려면 사업내용을 비치·기록한 장부에 의해 기장한 사업자만 가능하다.

▣ 관련 법규:소득세법 제45조
소득세법 시행령 제101조

 

8. 주택을 임대하는 경우 소득세 과세대상을 확인해보자.
서울 소재 주택임대를 하고 있는 박주택씨는 세종에 있는 주택 추가 구입해 임대를 하려고 한다. 그런데 2주택 이상인 경우에는 주택임대소득 과세대상에 포함한다는 안내를 받았다. 임대주택수에 따라 소득세가 달라지는지 알아보자.
따라서 기장과 증빙서류를 통해 각종 필요경비를 전부 인정받은 김성실 씨가 법정 경비율만 인정받은 이납부 씨보다 소득금액이 적기 때문에 종합소득세 납부세액을 줄일 수 있다.

● 주택임대소득 과세대상
주택임대소득 과세대상은 아래와 같다(보유 주택수는 부부 합산하여 계산).

 

 

 

 

 

 

*(소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

● 주택임대 소득세 계산
① 주택임대 총수입금액이 2000만원을 초과하는 경우
- 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해 종합과세해야 한다.
② 주택임대 총수입금액이 2000만원 이하인 경우
- 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택해 신고할 수 있다
주택을 임대하고 임대소득이 발생하면 원칙적으로 과세대상에 포함해야 하지만, 서민들의 주거안정을 위해 소형주택 임대 등 특정 요건에 맞는 경우 과세대상에서 제외된다.

<가이드> 
■ 소형주택의 범위와 간주임대료 계산
전세시장을 안정화함으로써 서민을 지원하기 위해 2023년 12월 31일까지 간주임대료 계산 시 아래의 소형주택에 대한 전세 보증금을 주택수에 포함하지 아니한다.

간주임대료 계산 시 제외되는 소형주택의 범위 
주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡(2018년 귀속까지 60㎡) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원(2018년 귀속까지 3억원) 이하인 주택 

총수입금액에 산입할 금액(간주임대료)의 계산
• 과세대상:3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억원 초과분
• 주택수 판정방법
- 다가구주택은 1개의 주택, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택
- 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 합산. 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서로 1인의 소유주택으로 계산
① 지분이 더 큰 자
② 지분이 동일한 경우, 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자
- 공동소유
① 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산. 다만, 임대수입금액이 연간 600만원 이상 또는 기준시가 9억 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유 시 소수지분자도 소유주택으로 계산
② 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산
③ 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우 그의 소유로 계산
- 임차 받은 주택을 전대·전전세하는 경우 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산
• 과세최저한(3억원) 적용방법
- 인별(개인단위) 과세원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용
- 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세
- 공동사업장의 경우 공동사업장의 임대보증금에서 3억원 공제
• 간주임대료 계산방법
- 기장신고:3억원 초과 보증금 × 60%× 정기예금이자율 - 임대사업 부분 발생 이자·배당
- 추계신고:3억원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율
※2022년 소득세 신고시 적용할 정기예금 이자율:1.2%
• 간주임대료 계산사례

 

 

 

 

 

 

 

 

 


■ 소규모 주택임대소득 세부담 완화
• 민간임대주택 공급 활성화 및 서민·중산층 주거 안정
• 주요내용
- 수입금액이 2000만원 이하의 소규모 주택임대사업자의 경우
2014년~2018년 소득분 비과세2019년 이후 소득분부터 분리과세 선택가능
- 분리과세 방법
필요경비율:50%(주택임대업 등록한 경우 60%)
기본공제:200만원(주택임대업 등록한 경우 400만원) 인정
종합소득 과세방식과 비교해 낮은 금액으로 과세(기본공제는 분리과세 소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만 적용)
- 주택임대소득에서 발생한 결손금과 이월결손금은 근로소득금액 등 다른 종합소득금액에서 공제 가능
• 시행일
- 비과세:2014년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 발생하는 소득분에 적용
- 분리과세:2019년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용

▣ 관련 법규:소득세법 제12조, 제25조, 제64조의2
소득세법 시행령 제8조의2

 

9. 300만원 이하의 기타소득은 종합과세와 분리과세 중 유리한 방법을 선택할 수 있다.
대학교수인 조강사 씨는 종종 수업이 없는 시간을 이용해 기업체나 각종 단체의 요청받아 강연을 하고 있다.
지금까지는 강사료를 받을 때 세금을 공제하고 받았기 때문에 세금에 해 더 이상 신경을 쓰지 않았는데, 주위의 동료교수로 부터 5월달에 소득세를 신고하면 세금을 돌려받을 수도 있다는 말을 듣고는 앞으로 세금에 대해서 신경을 쓰려고 한다.
소득세 확정신고를 하면 조강사 씨도 세금을 돌려받을 수 있을까?

● 기타소득에 대한 과세방법
◆ 무조건 분리과세 기타소득
① 아래의 소득을 지급하는 자가 원천징수 함으로써 납세의무가 종결된다.
• 복권 당첨금, 승마투표권·승자투표권 등의 구매자가 받는 환급금
• 슬롯머신 등의 당첨금품
• 가상자산소득(2023년 1월 1일 이후 양도·대여분부터) 및 서화·골동품의 양도로 발생하는 소득
② 원천징수세율
• 일반적인 경우:20%
• 복권 당첨금, 승마투표권 등 환급금, 슬롯머신 당첨금품 등 3억 초과분:30%

◆ 무조건 종합과세 기타소득
아래의 기타소득은 반드시 다른 종합소득과 합산해 종합소득세 신고해야 한다.

◆ 선택적 분리과세 기타소득
① 무조건 분리과세 기타소득과 무조건 종합과세 기타소득을 제외한 기타소득금액이 연간 300만원 이하이면서 원천징수된 경우 선택에 따라 종합과세하거나 분리과세한다.
② 원천징수세율
• 일반적인 경우:20%
• 소기업·소상공인공제부금 해지일시금(2018년 1월 1일 이후 해지):15%

● 종합과세와 분리과세 중 유리한 방법 선택 조건
종합과세와 분리과세를 선택하는 조건은 세율이다. 일반적으로 원천징수 세율은 20%이고 종합소득세율은 6%에서 45%까지 있으므로 다른 소득과 합산해 적용받는 세율이 6%, 15%인 경우에는 종합과세가 유리하다.
즉, 종합소득과세표준이 4600만원을 초과하면 24%의 세율이 적용 되므로 분리과세를 받는 것이 유리하다.
예를 들어 기타소득과 근로소득 외에 부동산임대소득이 있는 때에는 기타소득금액 및 부동산임대소득금액의 합계액과 근로소득원천징수 영수증상의 과세표준을 합한 금액이 4600만원을 초과하는지 여부를 보고 판단하면 된다.

▣ 관련 법규:소득세법 제14조, 제129조

 

10. 기타소득이 있는 경우에는 필요경비 인정범위를 확인해 공제 받도록 하자.
소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 공제해 계산한다.
사업소득의 경우는 장부와 증빙서류에 의하여 지출 사실이 인정돼야 필요경비로 인정해 주지만, 기타소득은 비용이 지출되지 않거나 비용이 지출되더라도 증빙을 갖추기 어려운 경우가 대부분이다.
그렇다면 기타소득의 필요경비는 어떻게 인정해 줄까?

● 기타소득의 필요경비
기타소득의 필요경비도 사업소득에 대한 필요경비와 같이 총수입금액을 얻기 위해 지출한 비용을 인정해 주는 것이 원칙이다.
그러나 다음의 경우는 각 호에서 규정하는 금액의 60% 또는 80%를 필요경비로 인정해 주고 있다.

【지급금액의 60%를 필요경비로 인정하는 기타소득】
① 광업권·어업권·산업재산권·산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권, 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권, 기타 이와 유사한 자산이나 권리를 양도 또는 대여하고 받는 금품
② 「전자상거래 등에서 소비자보호에 관한 법률」에 따라 통신판매중개를 하는 자를 통해 물품 또는 장소를 대여하고 연간 수입금액 500만원 규모 이하의 사용료로서 받는 금품
③ 공익사업과 관련된 지역권·지상권을 설정 또는 대여하고 받는 금품
④ 문예·학술·미술·음악 또는 사진에 속하는 창작품에 대한 원작자로서 받는 원고료, 인세 등
⑤ 다음의 인적용역을 일시적으로 제공하고 받는 대가
- 고용관계 없는 자가 다수인에게 강연을 하고 받는 강연료 등
- 라디오, 텔레비전방송 등을 통해 해설·계몽 또는 연기의 심사 등을 하고 받는 보수 등
- 변호사, 공인회계사, 세무사, 건축사, 측량사, 변리사, 그 밖에 전문적 지식 또는 특별한 기능을 가진 자가 그 지식 또는 기능을 활용해 용역을 제공하고 받는 보수 등
- 그 밖에 고용관계 없이 용역을 제공하고 받는 수당 등

【지급금액의 80%를 필요경비로 인정하는 기타소득】
① 공익법인이 주무관청의 승인을 얻어 시상하는 상금과 부상
② 다수가 순위 경쟁하는 대회에서 입상자가 받는 상금과 부상
③ 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 중 주택 입주 지체상금
④ 점당 6000만원 이상인 서화·골동품(국내 생존작가의 작품 제외)을 양도하고 받는 금품(1억원 이하 또는 10년 이상 보유 후 양도하는 경우에는 지급금액의 90%)
⑤ 2000만원 이하의 종교인 소득[1600만 원 + (2000만원 초과 50%), 2600만원 + (4000만원 초과 30%), 3200만원 + (6000만원 초과 20%)]
기타소득 유형에 따라 필요경비 인정범위가 다르므로 확인해 빠짐없이 공제 받도록 하자.

▣ 관련 법규:소득세법 제37조
소득세법 시행령 제87조


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