국세청, 대체주택 1년 거주 안하고 양도한 경우 양도세 비과세 여부 유권해석
대체주택을 취득한 뒤 1년 이상 거주하지 않고 양도하면 대체주택 비과세 특례가 적용되지 않는다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하지 않고 양도하는 경우 대체주택 비과세 특례 적용 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하지 않고 양도하면 해당 대체주택은 소득세법시행령 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖춘 대체주택에 해당하지 않는 것”이라고 답변했다.
질의인은 2019년 9월 A주택을 취득했고, 2020년 9월 A주택 사업시행이 인가됐고, 2021년 10월 15일 B주택을 취득(대체주택)했다. 질의인은 B주택을 양도할 예정인데 직접 거주하지 않고 임대중인 상태다.
질의인은 이와 관련해 대체주택에 직접 거주하지 않고 상생임대하면 소득세법시행령 제156조의2 제5항을 적용할 수 있는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서, 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고, 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”으로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) 제2항에서는 “법 제89조 제2항 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 경우’란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.”고 규정하고 있고, 제5항에서는 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 ‘대체주택’이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.
또한 제1호에서는 “재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것”, 제2호에서 “재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.”, 제3호에서 “재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것”으로 규정하고 있다.
(양도, 서면-2022-부동산-2813 [부동산납세과-199], 2023. 01. 25)
