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[‘절세 노하우’ 세무상담] 2023년 개정 취득세 과세표준
[‘절세 노하우’ 세무상담] 2023년 개정 취득세 과세표준
  • 세무법인 다솔 김홍석 세무사
  • 승인 2023.03.17 09:00
  • 댓글 1
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1. 무상취득시(상속 제외) 취득세 과세표준의 개정
적용시기가 유예되었던 무상취득(상속 제외)에 대한 취득세의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 2023년부터 적용되기 시작했다.
시가인정액이 시가표준액과 차이가 크게 난 경우가 많았기 때문에 조정대상지역의 주택 증여에 대해 취득세 차이가 크게 날 것으로 예상되어 많은 전문가들이 2022년 말까지 부동산 증여를 추천했고, 실제로  2022년도에 증여가 많이 이루어졌다.
그렇다면 2023년부터 무상취득시(상속 제외) 원칙적으로 적용되는 ‘시가인정액’이 무엇인지 알아보고자 한다.

 

2. 시가인정액
2023년 1월 1일부터는 부동산을 무상으로 취득(상속제외)하는 경우에 ‘시가인정액’을 취득세 과세표준으로 적용한다. 이 경우 ‘시가인정액’이란 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.
이러한 시가인정액은 해당 부동산의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액, 유사매매사례가액 등을 말하며, 이에 대해 하나하나 알아보도록 하겠다.

(1) 평가기간
시가인정액으로 인정되는 평가기간은 다음과 같다. 
증여 취득 시가인정액의 원칙적 평가기간은 취득일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 기간을 말한다. 확장된 평가기간에 있는 매매사례가액 등을 시가인정액으로 인정받기 위하여는 지방세 심의위원회의 심의·의결이 반드시 필요하다. 여기서 취득일은 증여계약일을 말하며 이는 국세인 증여세법의 취득일인 증여등기일과 차이가 있음에 유의해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

※해당 재산의 매매 등 시가인정액이 확인되는 경우, 취득일을 기준으로 더 가까운 유사 부동산의 매매 등 시가인정액이 있더라도 해당 재산의 매매 등 시가인정액을 우선으로 적용

무상취득에서 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등이 평가기간에 해당하는지의 판단 기준일은 아래와 같다.

 

 

 

 

 

 

 


(2) 매매사례가액
취득한 부동산 등에 대해 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가인정액으로 본다.
유상 취득의 경우 과세표준은 원칙상 사실상 취득가액이지만 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 유상 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상 취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우 사실상 취득가액이 아니라 시가인정액이 과세표준이 된다.

※유상 취득 부당행위계산 
 Max [시가인정액×5% (시가인정액-사실상 취득가격) ≥ 3억원] → 취득세 과세표준 : 시가인정액

(3) 감정가액
감정가액으로 인정 받기 위해서는 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하고 감정가액을 과세표준으로 신고하는 경우에는 그 감정가액(감정기관의 감정평가 평균액)을 시가인정액으로 본다. 
취득 물건의 시가표준액 10억원 이하인 경우 및 법인의 합병·분할, 조직변경을 원인으로 취득하는 경우에는 하나의 감정기관이 평가한 감정가액을 시가인정액으로 본다. 
감정가액을 판단함에 있어 중요한 것은 감정평가액의 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기간 이내에 있어야 한다는 점이다.이는 소급감정을 원칙적으로 차단하기 위함이다.
또한 지자체장이 시가불인정 감정기관으로 지정고시한 감정기관에서 시가불인정 기간내에 감정한 감정가액은 시가인정액으로 인정하지 않는다.

(4) 경매·공매가액
취득한 부동산 등의 경매 또는 공매 사실이 있는 경우 그 경매가액 또는 공매가액을 시가인정액으로 본다. 
그러나 상속세 및 증여세법에서 시가로 인정되는 ‘수용으로 인한 보상가액’은 지방세법의 시가인정액으로 인정되지 않는 점 유의해야 한다. 

(4) 유사부동산의 매매 등 시가인정액
현재 시행규칙이 개정되지 않았지만, 지방세법 시행령에 따르면 시가인정액으로 볼 수 있는 평가대상 재산의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등이 없는 경우 취득한 부동산의 면적, 위치 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산에 대한 매매사례가액 등 시가인정액이 있는 경우에는 해당가액을 시가인정액으로 본다. 

(5) 시가인정액을 과세표준으로 사용하지 않는 경우
다음과 같은 무상취득의 경우 시가인정액을 취득세의 과세표준으로 사용하지 않을 수 있다.

① 상속에 따른 무상취득 : 시가표준액

② 시가표준액이 1억원 이하인 부동산 : 
시가인정액과 시가표준액 중 납세자의 선택

③ 해당 부동산의 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 : 시가표준액

 

3. 결론
취득세는 항상 고정되어 있는 세금으로 생각하고 부동산 증여를 진행하는 경우가 많다. 
하지만 개정된 취득세의 시가인정액을 좀 더 제대로 알고 부동산 증여를 진행한다면 납세자의 상황에 따라 세금이 달라질 수 있으니 꼭 전문가와 상담 후 진행하길 바란다.

세무법인 다솔 김홍석 세무사
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