국세청, 직전임대차계약 만료 전 체결 갱신계약 상생임대차계약 여부 사전답변
2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하지 않았다면 소득세법 시행령 제155조의3에서 규정한 ‘상생임대차계약’에는 해당하지 않는다는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 직전임대차계약 만료 전 체결한 갱신계약이 상생임대차계약에 해당하는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하지 않은 경우에는 소득세법 시행령 제155조의3에서 규정한 ‘상생임대차계약’에 해당하지 않는 것”이라고 답변했다.
2018년 1월 12일 甲은 조정대상지역 내 A아파트를 취득했다.
이어 2019년 12월 23일 임대인 乙과 임대계약(임대기간 : 2020.2.28.～2022.2.27.)을 체결했고, 2021년 12월 8일 임대인 乙과 계약갱신(임대기간 : 2022.2.28.～2024.2.27.)을 체결했다.
또한 2024년 2월 28일 임대인 乙과 묵시적 갱신(임대기간 : 2024.2.28.～2026.2.27.)을 했고, 2024년 6월 7일 A아파트를 양도했다. (이 과정에서 소득세법시행령 제155의3에 따른 다른 요건은 모두 충족한 것으로 전제로 한다.)
질의인은 이와 관련해 직전 임대차계약기간 만료 전에 동일한 임차인과 2021년 12월 8일 갱신계약을 체결하고 임대하는 경우 갱신된 임대차계약을 상생임대차계약으로 보아 소득세법시행령 제155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) 제1항에서는 “국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 ‘상생임대주택’이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.
또한 제1호에서는 “1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 ‘직전임대차계약’이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 ‘상생임대차계약’이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것”, 제2호에서 “직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것”, 제3호에서 “상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것”으로 규정하고 있다.
이와 함께 제2항에서는 “상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.”고 규정하고 있고, 제3항에서는 “직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.”고 규정하고 있다.
또한 제4항에서는 “직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.”고 규정하고 있고, 제5항에서는 “제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 전자정부법 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지·건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.”고 규정하고 있다.
(사전-2024-법규재산-0481 [법규과-2009]. 2024. 08. 12.)
