■ 실수 사례
주택 2채(A주택, B주택)를 소유한 조양도씨는 주택 1채(A주택)를 5월 30일에 잔금을 받기로 하고 매도 계약을 하였는데, 매수인의 요청으로 6월 3일에 잔금을 받고 소유권을 이전했다.
조양도씨는 11월 현재 1세대 1주택자(B주택 공시가격 12억원)이므로 올해는 종합부동산세를 내지 않아도 될 것으로 기대했으나, 2주택자(A주택, B주택)로 종합부동산세를 고지받음.

■ 사례 설명
•종합부동산세는 재산세 납세자에게 부과하는 세금이며, 재산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 과세대상 자산을 소유한 사람에게 부과된다.

•조양도씨는 6월 1일 현재 매도한 주택의 잔금을 아직 받지 않았으므로 해당 주택을 소유한 것으로 보아 11월에 종합부동산세를 고지받은 것이다.

■ 체크 포인트
종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 부동산을 매도·매수하는 경우에는 잔금청산일*이 6월 1일 이전인지 또는 이후인지를 잘 살펴봐야 한다.
*잔금청산일 전에 소유권이전등기가 있는 경우에는 소유권이전등기 접수일

■ 절세팁
종합부동산세 세부담 측면에서는 부동산을 매도하는 경우에는 6월 1일 이전에 잔금을 받는 것이 유리하고, 부동산을 매수하는 경우에는 6월 2일 이후에 잔금을 내는 것이 유리하다.
<참고:주택분 종합부동산세의 과세기준일과 납세의무자 (종부세법 §3, 7①)>
•종합부동산세의 과세기준일은 재산세의 과세기준일(매년 6월 1일)로 함.

•과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

■ 관련 판례
1년 중 과세기준일 현재 소유자를 기준으로 재산세를 부과하는 것이 헌법에 위반되는지 여부(헌재2006헌바111, 2008.9.25.)
이 사건 법률조항이 재산의 수익 여부나 보유기간의 장단을 고려하지 아니한 채 재산세 납세의무자를 정한 것이 불합리하다고 볼 수 없으므로 헌법이 부여한 조세입법권을 잘못 행사했다거나 재산권을 침해하는 입법이라고 보기 어렵다. 
그리고 이 사건 법률조항이 과세대상 재산의 보유기간을 따지지 않고 과세대상 재산을 1년간 보유한 자와 1년 미만 보유한 자를 동일하게 취급해 1년분의 재산세액을 전부 부과한다고 하더라도, 그것은 재산세가 보유재산에서 생기는 수익이 아니라 보유재산의 가치를 담세능력으로 파악하는 것이라는 본질에 맞추면서 재산세 징수의 효율성을 높이고 징수비용을 줄이기 위한 것이므로, 불합리한 차별이라고 보기 어렵다.

■ 예규
과세기준일 현재 소유자(행정안전부 지방세관계법 운영 예규, 지방세법 법106-1)
과세기준일 현재 과세대상물건의 소유권이 양도·양수된 때에는 양수인을 당해연도의 납세의무자로 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 실수 사례
1주택을 소유하고 있는 김국세씨의 배우자는 은퇴 후 전원생활을 하기 위해 강원도 원주시 소재 농가주택 B를 2억원에 취득
김국세씨는 지방 소재 저가주택을 취득하면 계속 1세대 1주택자로 종합부동산세를 낼 수 있다는 이야기를 듣고 1세대 1주택자 적용 특례를 신청했으나 1세대 1주택자 적용을 받지 못함.

■ 사례 설명
•B주택은 수도권 밖이면서 광역시·특별자치시 외의 지역에 소재한 주택으로서 6월 1일 현재 공시가격이 3억원 이하이므로 1세대 1주택 특례 대상 지방 저가주택에 해당

•그러나, 1세대 1주택자 적용을 받기 위해서는 세대원 중 1명만 주택을 소유해야 하고 다른 세대원은 무주택이어야 한다.
- 따라서 김국세씨가 A주택과 B주택(지방 저가주택)을 함께 소유했다면 1세대 1주택자로 볼 수 있으나, 김국세씨와 그 배우자가 각각 1주택을 보유했기 때문에 김국세씨는 1세대 1주택자 적용을 받을 수 없다.

■ 체크 포인트
1세대 1주택자 적용 시 주택 수 산정에서 제외되는 지방 저가주택은 1주택을 소유한 사람이 해당 지방 저가주택을 함께 소유하는 경우에만 특례가 적용된다는 점을 유의해야 한다.

■ 절세팁
1주택을 소유한 세대가 주말농장 등 3억원 이하 지방 저가주택을 추가로 취득할 때에는 1주택을 소유하고 있는 사람이 지방 저가주택을 취득하는 것이 종합부동산세 세부담 측면에서 유리하다.

<참고1:1세대 1주택자의 범위(종부세령 §2의3①)>
1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법에 따른 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인)를 말함.

<참고2:2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 보는 경우(종부세법 §8④)>
•1주택과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지가 다른 경우의 그 부속토지)를 함께 소유한 경우. 다만, 주택의 부속토지만을 2 이상 소유한 경우에는 제외

•1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 신규 주택을 대체취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내인 경우

•1주택과 상속받은 주택(상속개시 당시 분양권, 조합원입주권으로서 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)*을 함께 소유하는 경우
*특례 적용 상속주택의 범위
- 상속개시일부터 5년 이내인 주택. 다만, 상속지분 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 주택 , 소수지분 주택(상속지분율이 40% 이하)은 5년이 지난 주택도 포함

•1주택과 지방 저가 1주택*을 함께 소유하는 경우
*지방 저가 1주택의 범위
- 3억원 이하 & 수도권 밖(단, 연천·강화·옹진군은 포함) & 광역시·특별자치시가 아닌 지역(단, 광역시·특별자치시 소속 군·읍·면 지역은 포함) 소재

■ 관련 판례
1주택은 본인이 소유하고 다른 주택의 부속토지는 배우자가 소유한 경우 1세대 1주택자 해당 여부(서울행정법원2023구합1484, 2023.9.22.)
인별 합산과세 방식을 채택한 종합부동산세법 체계에서 일반적으로 2이상의 주택을 세대원 중 1인이 모두 소유한 경우에는 이를 여러 세대원이 나누어 소유한 경우보다 공제액(1인당 6억원*)과 세율에서 불리하여 세대 전체의 종합부동산세 부담이 늘어나게 되는데, 종합부동산세법 제8조 제4항 제1호는 그중 납세의무자가 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 아니한 경우에 한하여 특별한 혜택을 부여한 것이므로, 당초부터 세대원들이 1주택과 다른 주택의 부속토지를 나누어 소유하여 공제액과 세율에서 불리하지 아니한 경우에까지 위와 같은 혜택을 부여하지 아니하였다고 하여 이를 불합리한 차별이라고 할 수도 없다.
* ’23년 이후부터는 9억원
※ 위 판결 내용은 ’24.5.9. 2심에서 그대로 인용되었으며(서울고등법원2023누62016) 상고 포기로 확정됨.

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