[정현석 세무사의 자산관리와 세무] - 분양권 편
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□ 분양권이란?
분양권은 분양 계약을 마친 분양자에게 발생한 권리로서, 중도금 및 잔금을 정상적으로 납부할 경우 해당 아파트의 소유권을 이전 받을 수 있는 권리를 의미한다. 과거 아파트는 최초 분양자가 반드시 입주해야 했으며, 일정 기간 (전매금지기간)동안 다른 사람에게 팔 수 없었다.
그러나 현재는 주택법이 개정되어 입주한 아파트를 일정한 경우를 제외하고는 입주 즉시 다른 사람에게 매각할 수 있을 뿐만 아니라, 입주 이전에도 분양권을 자유롭게 매각할 수 있다.
분양권은 아파트의 분양자로 확정된 권리를 의미하는 재산권으로 일반분양 아파트의 경우에는 당첨이 되어 분양계약을 체결함으로써, 분양자로서의 지위가 확정된 시점부터 분양권의 거래가 자유롭게 되는 것이다. 현재 부동산 지장에서는 이와 같은 분양권 이외에 아파트 분양신청만 한 상태의 권리나, 아파트 분양에 필요한 청약예금통장도 거래되고 있으며, 이를 분양권이라고 부르는 경우도 있다.
□ 거래 절차
분양권이란 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로, 등기를 하지 않고도 거래가 이루어지지만, 계약서 검인 절차는 거쳐야 하며, 안전한 거래를 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야한다.
(1) 계약당사자간의 분양권 매매계약서 작성
특별한 양식은 없으나 부동산 계약서가 갖추어야 하는 다음의 기본적인 사항은 반드시 포함되어야 한다.
* 당사자
* 목적부동산
* 계약일자
* 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
* 부동산 중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자에 관한 사항
* 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
(2) 거래계약서 및 분양계약서 검인
분양권거래계약을 체결하면 매수자는 해당 분약 대상 주택이 소재한 시·군·구청에서 거래계약서와 분양계약서 모두에게 검인 도장을 받아야 한다. 일반 분양 아파트나 조합주택 모두 검인절차를 밟아야 한다. (일반적으로 분양권을 등기이전 절차가 없으나, 조합주택의 경우 토지지분에 대한 명의변경 절차가 필요할 수 있다.)
(3) 명의변경
매도자와 매수자는 함께 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축, 직장, 지역 등)을 찾아가 명의 변경을 요청해야 한다. 일반분양 아파트는 건설회사로, 조합아파트는 건설회사 또는 조합 등으로 매매계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청한다.
(4)대출승계
대개 분양 받을 때, 대출을 받기 때문에 분양권을 살 때도 대출을 알선 받는 것이 일반적이다. 이 경우는 건설업체나 조합에 명의변경 요청과 함께 대출알선을 요청해야 한다. 금융기관에서는 원래의 분양권 매입자간 중도금 대출에 대해 “채무인수계약”을 맺도록 해 대출금명의를 분양권 매입자 명의로 바꿔 놓는 절차를 거치게 된다.
(5) 세금신고
분양권 매수자에게는 취득세나 등록세가 부과되지 않는다. 그러나 분양권을 판 사람에게는 양도차액에 대한 양도소득세가 부과되며, 양도소득세는 분양권 매매 잔금 지급일이 속하는 말일부터 2개월 내에 주소지 관할세무서에 자진해 신고하고 납부해야 한다. 분양권은 소득세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다. 따라서 양도소득세 계산시 장기보유특별공제의 혜택이 없으며, 주택이 아니므로 1세대1주택 비과세를 받을 수도 없다.
□ 투자포인트
분양금에 프리미엄이 더해 거래되는 분양권은 소액투자자들에게도 권할 만한 종목이다. 다만, 내집 마련이 목정인 경우 보다 시세차익을 노리고 투자하는 사람들이 많으므로 환금성이 좋은 분양권을 선택해야 한다.
①고급, 대형주택 수요가 많고 소득수준이 높은 사람들이 사는 곳을 선택하라
서울의 강남, 서초, 송파, 용산, 마포 성동구와 중구 일부 지역 등이 해당된다. 그리고 분장 신도시에 아파트 분양이 없기 때문에 상대적으로 용인의 선호도가 높은 편이다. 선호도가 높아야 거래가 활발하고 팔고 싶을 때 언제든지 팔 수 있어 환금성이 좋다.
②주거용은 비로열층을 싸게, 투자용이라면 비싸도 로열층을 구매하라
분양권 시장 초기에는 로열층과 비로열층의 가격이 10% 정도 차이를 보이지만 갈수로 격차가 벌어진다. 무엇보다 비로열층은 매매가 로열층보다 어렵기 때문에 환금성이 떨어진다. 입주직전에 매매할 계획이라면 로열층 아파트가 상승률이 높다.
③ 인기지역은 초기에, 비인기지역은 입주가 임박해서 사라
인기지역 분양권은 입주직전까지 꾸준히 가격이 오른다. 그러므로 분양권을 빨리 살수록 좋다. 그러나 비 인기지역의 분양권은 대부분 프리미엄이 붙지 않거나 낮으므로 미리 매입해서 중도금 대출에 따른 이자를 부담할 필요가 없다. 프리미엄이 올라가는 속도를 봐서 입주 6개월 전에만 구매해도 된다.
□ 유의사항
다음은 분양권 거래와 관련된 일반적인 유의사항이다.
(1) 계약금은 전매동의 후 지급하라
매매하기 전 반드시 확인해야 할 사항이다. 전매동의 통지를 확인한 다음 매매계약을 체결해야 한다. 더구나 가압류나 가처분 신청이 설정되어 있어도 문제가 되기 때문에 해당 주택건설업체나 조합에 확인해야 한다.
(2) 입주시기를 확인하라.
직접현장에 가서 공사를 하고 있는지 아니면 중단상태인지 확인하는 것은 중요하다. 업체부도와 자금난 등으로 공사를 지연시키고 있는 곳이 많기 때문이다.
(3) 투기과열지구 내에서의 분양권 전매제한
투기과열지구 내에서 공급되는 주택에 대한 분양권은 주택공급 계약일로부터 수도권 ? 충청권의 행정구역에 속하는 지역의 경우는 소유권이전등기를 완료한 때로서 이 경우 전매제한 기간은 5년을 초과하지 않는다. 이외의 지역은 주택공급계약일로부터 1년까지 기간이 적용된다.
(4) 연체로 처리를 계약서에 명시하라
연체료는 입주 때나 잔금정산 때 흔히 문제가 된다. 최초 분양자가 연체한 상태에서 중도금을 내고 있었다면 나중에 정산금이 달라질 수 있기 때문이다. 계약 당시 이러한 특약조항을 밝히지 않으면 매입자가 책임질 수 밖에 없는 상황이므로 계약서에 정확히 명기하는 것이 좋다. ▶다음호에 계속
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