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자산관리, 재테크 시대가 활짝 열리고 있다. 자산관리에 대한 사람들의 관심이 쏠리면서 자산관리 방법도 아주 다양해지고 있고 이제 전문가들의 조력이 절대적으로 필요한 시대로 접어들었다. 특히 안정과 수익을 얻는 자산관리는 결과에 이르러 세금과 반드시 만나게 돼 있다. 이 때문에 자산관리의 요소 중에는 세금 부분도 큰 비중을 차지하고 있다. 이에 본지는 자산관리 분야의 세무에 정통하고 지속적인 연구를 계속하고 있는 정현석 세무사와 함께 자산관리와 세무에 대해 집중 조명해 본다. /편집자 주

Ⅰ. 임대주택사업과 수익성

임대주택사업은 개인이나 법인이 최소 2호 이상의 주택을 소유 또는 매입하기 위한 계약을 체결하여 임대사업자로 등록한 후, 그 주택을 임대하여 임대수익을 얻는 사업을 말한다.

2008년 11월 이후부터는 임대주택사업의 대상이 되는 임대가구 수가 매입임대의 경우 1호 이상 (수도권의 경우 5호 이상), 건설임대의 경우 2호 이상이다. 임대주택사업에는 건설임주택사업(임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대 및 미분양주택 매입포함)과 매입임대주택사업(임대사업자가 매매 등에 의해 소유권을 취득하여 임대)이 있다. 하지만 대부분은 매입임대주택사업이다. 임대주택사업은 안정된 임대수익과 매매타이밍을 잘 맞출 경우 시세차익을 거둘 수 있는 매력이 있다.

임대업자로 등록하고자 하는 자는 등록신청서를 시·군·구청장에게 제출하고 시·군·구청장은 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우 등록증을 신청인에게 교부하게 된다.

임대주택의 임대의무기간은 건설임대주택·매입임대주택 공히 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년이다. 단, 임대사업자로 등록될 수 있는 요건과 세제혜택을 받을 수 있는 요건이 동일하지 않으므로 주의를 요한다.

매입임대시 수익률에 영향을 주는 요인은 매입가, 전세가비율, 전세가비율, 월세비율 그리고 전월세환산율이다. 건설임대시 수익률에 영향을 주는 요인은 건설원가, 시가율, 전세가비율, 월세비율, 전월세환산율이라 할 수 있다.

임대주택수익률 산정방법으로는 매입임대의 경우 다음과 같은 수익률 산정을 통해 투자의사결정을 한다.

① 시장수익률 = (연임대료 + 간주임대료) / 시장매매가
② 실투자금액대비 수익률 = (순영업소득-이자) / (총투자비용-보증금-대출금)

건설임대의 경우에는 주로 원가수익률을 통해 투자의사 결정을 하며 다음과 같다.
원가수익률 = (연임대료+간주임대료) / 건설원가(토지비+건축비+기타비용)

Ⅱ. 주택 임대사업과 세무상 쟁점

임대주택을 취득하거나 보유하게 되면 취득세나 보유세(종합부동산세는 엄격한 요건이 있다)를 감면받을 수 있다. 또 요건을 갖춘다면 양도시 중과세 대상에서 제외될 수 있는 장점이 있다. 하지만 임대사업자 등록을 하기 위해서는 등록 등의 행정행위가 필요하고, 사업자등록이 되면 종합소득세나 건강보험료 등이 발생할 수 있다.

이하에서 임대주택사업과 관련된 세무쟁점사항들을 정리해 보자.

첫째, 임대주택의 실익은 무엇인가?
임대주택은 말 그대로 임대한 주택을 말한다. 임대주택은 국민의 주거생활과 밀접한 관계를 맺고 있으므로 특히 세법에서는 이 주택을 다른 주택에 비해 우대한다.
취득단계 : ① 취득세 등이 감면된다.
보유단계 : ① 재산세가 감면된다.
② 종합부동산세가 비과세 된다.
임대단계 : ① 1주택 이하의 임대소득에 대해서는 비과세된다.
양도단계 : ① 양도소득세 중과세에서 제외된다.

둘째, 임대주택은 몇 채가 있어야 하는가?
임대주택법 시행령 제7조에서는 일반적으로 임대주택사업을 하기 위해서는 다음과 같은 주택을 기본적으로 보유하도록 하고 있다.

1. 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

셋째, 사업자 등록은 어떻게 해야 하는가?
사업자등록은 임대사업을 관할하는 시·군·구청과 사업장이 소재한 세무서에 각각 등록을 하여야 한다.

① 관할 시·군·구청에 임대사업자 등록
임대주택법 시행령 제7조에서는 다음과 같이 임대사업 등록절차를 규정하고 있다.
- 국토해양부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)에게 제출하여야 한다.
- 시장·군수 또는 구청장은 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.
- 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일이내에 시장·군수 또는 구청장(등록변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수 또는 구청장을 말한다)에게 이를 신고하여야 한다.
② 관할 세무서에 임대사업자 등록
임대주택이 종합부동산세의 비과세나 양도소득세 중과세에서 제외되는 혜택을 받기 위해서는 관할 세무서에 사업자등록이 되어 있는 것이 원칙이다.

넷째, 임대주택사업자의 부가세는 어떻게 과세되는가?
① 주택 및 그 부수토지의 임대용역 공급에 대하여는 부가가치세가 면제된다. 부가가치세법상 주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물을 말한다. 그리고 그 부수토지는 다음의 면적을 초과하지 않는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 면세되지 않는다.
② 겸용주택의 경우
임대주택에 부가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우에는 다음과 같이 그 면세여부가 판정된다. ▶다음호에 계속

※이번 호에 이어 다음 호에도 주택임대사업자의 절세효과에 대하여 좀 더 구체적으로 알아보기로 한다.

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