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지난호에 이어 이번호에서도 임대주택사업과 세금에 대하여 알아보도록 한다.

1. 임대주택사업과 세금혜택
임대주택사업등록을 하면 여러 가지 세금혜택이 있다. 이하에서 자세히 살펴보자.

(1) 취득세의 감면
임대주택사업을 하기 위해 임대주택을 사면 취득세 등을 감면받을 수 있다. 다만, 감면내용은 각 지방자치단체별로 다를 수 있기 때문에 각 관할 시도에 문의를 하자. 서울의 경우에는 다음과 같다.

임대목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택으로서, 전용면적 60㎡(18평)이하에 대해 취득세와 등록세를 100% 감면한다.

위의 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택’의 요건을 잘 알아 둘 필요가 있다. 이 조항을 보면 최초로 분양받은 주택으로 한정함으로써 종전 주택을 매입한 경우에는 취득세 감면혜택을 주고 있지 않는 것을 알 수 있다. 또 주택도 단독 주택이 아닌 공동주택만을 대상으로 하고 있다. 이러한 공동주택에는 아파트나 연립주택 그리고 다세대 주택이 포함되며, 다가구 주택은 단독 주택에 해당하므로 감면을 받지 못한다.

기타 자세한 내용은 아래의 서울시 감면조례를 보도록 하자. 물론 이 조례는 지방자치단체의 필요에 따라 수시로 개정이 될 수 있기 때문에 감면을 받고자 하는 사람들은 각 지방자치단체에 감면범위와 감면율을 확인해 볼 필요가 있다.

(2) 종합부동산세의 비과세

종합부동산세를 비과세받기 위해서는 위와 같이 매입 임대주택인가 건설임대주택인가에 따라 조건이 달라진다. 참고로 임대사업자는 기본적으로 구청에 임대주택 등록 및 관할 세무서에 사업자등록이 필요하다. 임대사업자가 종합부동산세를 부과 받지 않기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 한다.



(3) 양도소득세 중과세에서 제외

한편 주택을 임대하는 사업자가 다음의 요건을 충족한 이후에 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세 규정을 적용하지 않는다.



임대주택에 대한 양도소득세 중과세 제외 요건은 앞서본 종합부동산세 비과세 요건과 매우 흡사하나, 매입 임대주택의 적용시점이나 가격기준 등에서 약간 차이가 나고 있다.

2. 주택임대소득세의 절세원리

주택을 임대하면 임대소득이 발생한다. 임대소득은 종합소득의 일부로 다른 종합소득과 합산되어 과세된다. 따라서 다른 종합소득이 많은 상태에서 임대소득이 발생하면 세금이 누진적으로 증가하게 된다. 이하에서는 주택임대소득에 대한 소득세 문제를 살펴보자.

(1) 비과세되는 주택임대소득

부동산을 임대하면 원칙적으로 임대소득에 대해 소득세를 과세하는 것이 원칙이다. 하지만 주택임대소득에 대해 무차별적으로 과세하면 세입자에게 세금이 전가되므로 일부에 대해서는 세금을 완화할 필요가 있다.

현행 세법에서는 국내(해외임대주택은 무조건 과세대상임)에서 주택을 2채 소유한 자가 1채 이상의 주택을 임대하는 경우에는 원칙적으로 소득세를 과세한다.
다만, 1주택 소유자라고 하더라도 기준시가가 9억 원을 넘는 고가주택에 대해서는 과세를 한다. 하지만 주택에 대한 월세대신 임차보증금을 받는 경우에는 아예 소득세를 부과하지 않는다. 이상의 내용을 정리하면 다음과 같다.



참고로 위에서 주택 수는 다음과 같이 계산한다.
- 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.
- 다가구주택은 1채의 주택으로 보되 구분등기가 된 경우에는 각각을 1채로 계산한다.
- 임차 등을 받은 주택을 전대 등을 하는 경우 임차받은 주택은 임차인의 주택으로 본다.
- 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다.

(2) 임대소득과 종합과세

위와 같이 과세가 되는 임대소득이 발생하면 이에 대한 세금신고를 해야 한다. 그렇다면 구체적으로 어떤 절차를 밟아야 하는지 알아보자.

첫째, 관할 세무서에 사업자등록은 해야 하는가?

주택을 임대하는 사업자들은 계속적·반복적으로 사업을 하는 것인 만큼 사업자에 해당한다. 따라서 1채를 임대하든 2채 이상을 임대하든 관할 세무서에 사업자등록을 내는 것이 원칙이다. 물론 주택임대소득에 대해서는 부가가치세가 없으므로 면세사업자로 등록을 하여야 한다. 하지만 1주택 임대에 대해서는 임대소득세를 비과세하므로 사업자등록의 실익이 없으므로 사업자등록을 하지 않아도 문제가 없다.

둘째, 임대소득은 어떻게 신고하는가?

사업자등록을 한 주택임대사업자들은 비과세 외에 과세되는 주택임대소득에 대해서는 관할 세무서에 신고를 해야 한다. 다만, 주택임대소득에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않으므로 부가가치세신고제도를 이용할 수 없고 다음 해 1월 중에 이용할 수 있는 ‘사업장현황신고’제도를 이용해야 한다.
이 제도는 주택임대소득에 대한 여러 가지 내용들을 신고하는 것으로서 관할 세무서에서 안내문을 보내옴으로 안내문에 따라 소득신고를 하면 된다.

셋째, 다른 소득이 있다면 세금은 어떻게 정산하는가?

주택임대소득외 다른 소득이 있다면 이들 소득을 합산하여 정산을 하므로 사전에 과세방식을 이해할 필요가 있다.
예를 들어 음식점업을 영위하여 1억 원의 소득을 얻고 주택임대소득을 통해 1천만 원 소득을 얻었다면 궁극적으로 이 둘의 소득을 합하여 세금을 계산한다는 것이다. 이렇게 되면 현행 종합소득세 세율이 6~35%이므로 소득이 증가될 가능성이 높다. ▶다음호에 계속

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