규제 완화시 '한도 이하'로 내려가 위험군서 제외
정부가 추진하는 주택담보대출 규제 완화가 실현되면 '깡통주택 대출'의 위험군에서 최소 50조원이 제외될 것으로 보인다.
현재 수도권에 43만가구가 분포한 6억원 이상 주택을 비롯해 집값이 상대적으로 많이 내린 대형·고가 아파트가 규제 완화의 혜택을 더 볼 것으로 예상된다.
17일 금융당국 등에 따르면 담보인정비율(LTV)이 50%를 넘는 은행권 주택담보대출 비중은 지난 3월 말 기준으로 40%, 60%를 넘는 대출 비중은 18.5%로 집계됐다.
LTV 조사 대상 은행의 주택담보대출 잔액은 3월 말 현재 315조원이다. LTV 50% 이상 대출은 126조원, LTV 60% 이상 대출은 58조원이다.
현재 LTV는 아파트를 기준으로 대출 만기가 10년을 넘고 집값이 6억원 이하이면 수도권과 지방 모두 60%로 적용된다.
수도권은 만기가 10년 이하거나, 만기가 10년을 넘어도 집값이 6억원을 넘으면 LTV가 50%로 제한된다.
가장 일반적인 LTV 한도인 60%를 적용할 경우 이를 넘는 대출 잔액이 전국에 60조원 가까이 되는 것이다.
금융당국 관계자는 "은행이 초과 대출을 했다기보다는 집값이 내린 탓에 LTV 한도를 넘게 된 것"이라고 설명했다. 깡통주택 위험군에 속한 대출인 셈이다.
그러나 정부가 LTV를 70%로 일괄 상향 조정하면 이 가운데 50조원 가까이가 깡통주택 위험군에서 제외된다.
3월 말 기준으로 전국에서 LTV가 70%를 넘는 대출은 전체의 4%(12조6천억원)이다.
LTV를 70%로 올리면 집값이 6억원을 넘는 고가·대형 아파트가 상대적으로 더 큰 혜택을 본다. 50%로 묶인 LTV가 70%로 확 높아지기 때문이다.
총부채상환비율(DTI)에 구애받지 않는 경우 6억원짜리 아파트 구입에 빌릴 수 있는 돈이 3억원(6억원x0.5)에서 4억2천만원(6억원x0.7)으로 1억2천만원 늘어난다.
3억원짜리 아파트를 살 때 빌릴 수 있는 돈은 1억8천만원(3억원x0.6)에서 2억1천만원(3억원x0.7)으로 3천만원 늘어나는 데 그친다.
상대적으로 혜택이 큰 수도권의 6억원 초과 주택은 현재 약 42만6천가구로 전체의 12.1%에 해당한다고 부동산써브의 시세 조사에 나타났다.
6억원을 넘는 주택은 투기 지역으로 묶여 LTV가 40%로 제한되는 서울 강남·서초·송파 비중이 82.3%(8만1천가구), 86.9%(5만8천가구), 62.2%(6만2천가구)씩이다.
정부가 LTV를 70%로 완화할 경우 이들 투기 지역의 LTV까지 한꺼번에 같은 수준으로 풀어줄지는 미지수다.
