종전 5년 임대 4년으로 기간 단축…민간임대 육성 특별법도 제정
정부의 임대주택 사업에 대한 개념이 확 바뀐다.
기업형 임대사업을 육성해 중산층을 겨냥한 민간 분양주택 품질 수준의 8년짜리 임대주택을 공급하고, 종전 5년짜리 건설·매입 임대주택은 임대기간을 4년으로 단축한다.
민간 주택임대사업 활성화하기 위한 특별법 제정이 추진되고 기업형 임대사업자를 육성하기 위해 택지, 기금, 세제 등 전방위에 걸친 지원이 이뤄진다.
국토교통부는 13일 이런 내용을 담은 '기업형 주택입대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안'을 대통령에게 보고하고 올해 핵심 정책과제로 추진하기로 했다고 밝혔다.
국토부 관계자는 "집의 개념이 소유에서 거주로 변화하고 전세의 월세 전환이 빠르게 진행되면서 서민뿐 아니라 중산층의 주거 불안도 가중되고 있다"면서 "그동안 상대적으로 지원이 부족했던 중산층의 주거 안정을 위해 품질 좋은 민간 임대주택 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 마련했다"고 말했다.
정부는 이번 대책에서 민간 임대주택의 틀을 새롭게 짰다.
우선 임대의무기간과 사업 방식에 따라 5년·10년 민간건설 공공 임대, 5년 민간건설 일반 임대, 10년 준공공 매입 임대, 5년 민간 매입 임대 등 복잡했던 임대주택 기준을 기업형 임대와 일반형 임대로 단순화했다.
기업형 임대는 8년 이상 장기임대주택을 300가구(건설임대) 혹은 100가구(매입임대) 이상 임대하는 사업으로 정의하고,'뉴 스테이(NEW STAY)'라는 별도의 브랜드도 마련했다.
국토부는 기존 건설사 아파트 브랜드 뒤에 '스테이' 혹은 8년 장기 임대를 뜻하는 '스테이 8'을 추가해 '푸르지오 스테이', 'e편한세상 스테이 8', '자이 스테이 8' 등 이름을 단 장기 임대아파트가 등장할 것으로 기대하고 있다.
기업형 임대주택의 임대료는 보증금 3천만∼1억원 정도에 지역에 따라 월 40만∼80만원 안팎이 될 것으로 내다봤다.
일반형 임대는 임대 기간에 따라 8년 장기임대(준공공임대)와 4년 단기임대로 구분했다.
국토부는 이런 조치에 따라 기존 5년·10년 기준이던 임대의무기간을 각각 4년·8년으로 단축하는 대신 임대의무기간 내에 분양전환을 금지할 방침이다.
임대료는 연 5%로 상승폭이 제한되지만 초기 임대료와 임대주택 담보권 설정제한, 임차인 자격 등은 모두 없어진다. 임대의무기간이 끝난 뒤에는 분양전환을 하든, 임대를 하든 건설사 자유다.
국토부 관계자는 "현재 민간 임대주택의 경우 의무기간의 절반이 지나고 입주민이 동의하면 분양전환이 가능해 실제로는 2년6개월·5년짜리 임대주택으로 기능하는 경우가 많다"면서 "앞으로는 입주자가 원하면 최소 4년 혹은 8년간 퇴거 압박 없이 안정적으로 거주할 길이 열린 셈"이라고 말했다.
정부는 8년 이상 장기 임대주택을 획기적으로 늘리기 위해 기업형 임대사업자에게 는 택지·자금(기금)·세제 등 다양한 인센티브를 제공하기로 했다.
한국토지주택공사(LH)의 보유 토지, 국공유지, 공공기관 지방이전에 따른 종전부지 등을 저렴하게 공급하고 민간 사업자가 제안하면 전국의 그린벨트 지역이나 재정비지역 등에도 기업형 임대가 들어설 수 있도록 길을 터준다.
개발면적 1만㎡ 이상으로 전체 면적의 50% 이상을 8년 이상 장기 임대주택으로 건설하는 경우에는 해당 지역을 '기업형 임대주택 공급촉진지구'로 지정하고 지자체 조례와 상관없이 용적률을 상한까지 일괄적으로 부여하도록 해 사업성을 높이도록 했다.
임대주택 건설비로 지원하는 국민주택기금은 융자 한도 상향하고 전용면적 85㎡를 초과하는 임대주택 건설·매입 시에도 1억1천만(4년 단기임대)∼1억2천만원(8년 장기임대)의 자금을 융자해주기로 했다.
융자 금리도 2017년까지 한시로 8년 장기 임대주택은 규모에 따라 조달금리 수준인 연 2.0∼3.0%로 지원하고 4년 임대에 대해서는 3.0∼4.0%를 적용한다.
건설사의 수익성을 높이기 위해 양도세·취득세·소득세 등 각종 세제 지원을 강화하고, 기업형 임대사업을 위해 설립된 특수목적회사(SPC)는 건설사의 지배력이 없는 경우가 입증되면 건설사 모회사의 재무제표 연결대상에서 제외하도록 했다.
국토부는 기존 임대주택 사업의 경우 수익률이 2%대에 불과해 대형 업체들이 진입을 꺼렸지만 이 같은 다양한 인센티브가 적용되면 기업형 임대사업자의 수익률이 5∼6%까지 높아져 사업 참여자가 늘어날 것으로 예상했다.
서승환 국토부 장관은 "8년의 기간에 연 5% 이내의 안정적인 보증금 상승률로 관리되는 기업형 임대주택이 중산층에게 새로운 주거선택권을 제공할 것"이라며 "이를 통해 전월세 시장의 안정과 임대차 시장 선진화를 이루고 내수시장 활성화를 유도할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
