정부가 13일 발표한 '기업형 주택임대사업 육성 방안'은 민간임대주택의 공급 채널·규모를 확 바꾸려는 새로운 시도다.
무엇보다 건설사나 리츠(부동산 투자회사) 등에 세제·금융·택지 공급 등에서 다양한 '당근'을 제시해 이들이 민간임대주택 시장에 적극 뛰어들게 한다는 게 핵심이다.
주요 내용을 문답으로 정리해본다.
-- 앞으로 민간임대주택이 달라진다고 하는데 뭐가 어떻게 달라지나.
▲ 핵심규제가 6개에서 2개로 줄면서 의무임대기간은 8년과 4년 두 가지로 단순화된다. 남는 규제는 의무임대기간과 임대료 상승률 제한이다.
임대기간은 8년 장기임대(준공공임대)와 4년 단기임대, 두 유형으로 단순화된다. 임차인(세입자)이 희망하는 한 이 기간에는 계속 거주할 수 있다. 단 임대료 3개월치를 연체하거나 무단으로 전대한 경우, 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 등에는 임대인(집 주인)이 재계약을 거부할 수 있다.
임대료 상승률은 연 5% 이내로 묶인다.
그러나 나머지 규제는 다 풀린다. 초기 임대료를 임대사업자 마음대로 정할 수 있고, 분양전환 의무도 사라진다. 무주택자 등으로 임차인 자격을 제한하던 것도 없어지고 임대주택에 담보권을 설정할 수 없도록 했던 것도 폐지된다.
-- 새 기업형 임대주택에 '뉴 스테이'(New Stay)란 브랜드를 붙였다. 무슨 뜻이 담겼나.
▲ '홈 스테이'나 '템플 스테이'처럼 편안하게 거주한다는 뜻에서 '스테이'를 붙였다. 스테이는 또 기존의 임대나 렌털보다 수준이 높은 주거임을 뜻한다.
또 2년 단위로 재계약하면서 생기는 불편을 최소화한, 새로운 개념의 주거 형태란 점에서 '뉴'를 달았다는 게 정부 설명이다.
기업형 임대사업자는 앞으로 자기 회사의 분양주택 브랜드에 '스테이' 또는 '스테이 8'을 추가해 임대브랜드로 쓸 수도 있다. 예컨대 '래미안 스테이' 같은 브랜드가 나올 수 있다.
-- 민간임대는 다시 기업형과 일반형으로 나뉜다는데 뭐가 다른가.
▲ 기업형은 말 그대로 큰 규모로 임대사업을 하는 경우다. 기업형 임대사업자는 8년 이상 임대해야 한다. 또 규모도 건설임대의 경우 300가구, 매입임대의 경우 100가구 이상의 요건을 갖춰야 한다.
이에 더해 단순한 시설물·임차인 관리 업무 외에 세탁, 청소, 이사, 육아, 식사 제공, 가구·가전 렌털 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있어야 한다.
다만 이런 서비스를 직접 할 필요는 없고 다른 업체에 위탁해도 된다.
-- 기업형에는 어떤 혜택이 주어지나.
▲ 택지, 주택기금, 세제 등의 혜택을 지원한다. 사실상 이번 대책이 핵심적으로 겨냥하고 있는 타깃이 기업형 임대사업자다.
기업형 임대사업자한테는 '기업형 임대주택공급 촉진지구'에 대한 사업 시행권도 준다.
기업형 임대리츠(부동산 투자회사)에 한해 주택기금의 출자를 허용하고 기업형 임대리츠 주택 중 일부는 의무임대기간 뒤 잘 안 팔릴 때 한국토지주택공사(LH)가 이를 사준다는 '매입 확약'도 해준다.
-- 그럼 일반형 민간임대는 어떤 것인가.
▲ 기업형의 요건을 채우지 못해 소규모로 하는 임대사업이라고 보면 된다. 집 한 채를 갖고 임대를 놓으면서 임대사업자로 등록하면 여기 해당된다.
의무임대기간은 8년 장기임대와 4년 단기임대의 두 가지다. 8년 장기임대는 준공공임대와 똑같다고 보면 된다.
종전에 10년, 5년이었던 의무임대기간을 줄인 것이다. 부담을 줄여주면서 2년 단위로 임대계약이 이뤄지는 현실을 반영했다.
-- 일반형에 주어지는 혜택은.
▲ 8년 장기임대는 중산층도 입주할 수 있는 임대주택이란 점을 고려해 면적 제한(전용면적 85㎡ 이하)을 없애되 의무임대기간의 절반이 지나면 분양 전환을 할 수 있었던 것은 폐지하기로 했다.
4년 단기임대는 임대사업자의 자발적 등록을 유도하기 위해 임대소득이 일정 수준 이하일 경우 건강보험료 부담을 인하하는 것을 검토하고 의무임대기간 중 임대사업자 등록을 철회할 때 물리는 과태료를 3천만원에서 1천만원으로 낮추기로 했다.
-- 기업형 임대주택공급 촉진지구란 어떤 것인지.
▲ 개발 면적이 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡ 이상)이면서 기업형 임대사업자가 전체 면적의 절반 이상을 8년 이상 장기임대로 건설하는 경우 지정된다.
민간은 물론 LH 같은 공공기관이 단독 또는 공동으로 제안할 수 있다.
개발 면적이 5만㎡를 초과하면 시·도지사가, 그 이하면 시장·군수·구청장이 지정한다. 단 필요할 경우 면적에 관계없이 국토교통부 장관이 지정할 수 있다.
이 지구에는 통상적인 개발사업 때보다 완화된 토지 확보 요건(토지 면적의 3분의 2 이상→2분의 1 이상)이 적용되고 승인 절차가 간소화된다.
또 지구 지정 때나 지구계획 승인 때 절차를 간소화해주거나 특례를 인정해준다. 용적률도 지자체 조례와 상관없이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 상한까지 완화돼 사업성이 높아지고 녹지 비율, 대지 내 공지 비율 등 주택사업 승인 요건, 기부채납 기준 등도 완화된다.
용도지역이 주거지역이라도 판매·업무·문화시설을 한꺼번에 넣는 복합개발이 허용된다.
-- 별도의 법도 만든다는데.
▲ 민간임대의 활성화와 체계적 지원을 위해 '민간 주택임대사업 육성에 관한 법률'을 제정할 계획이다. 임대주택법을 전면 개정해 새 법을 만들면서 임대주택법에 담겨 있는 공공임대주택 관리에 대한 내용은 '공공주택특별법'으로 옮기려 한다.
이렇게 되면 앞으로 민간이 건설하는 임대주택은 새 법을, 공공이 짓는 임대주택은 공공주택법을 적용받는 체계로 이원화된다.
