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주택유상거래 시 지방세 감면
주택유상거래 시 지방세 감면
  • kukse
  • 승인 2012.04.12 09:30
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정현석 세무사의 자산관리와 세무주택마련 저축과 세금
   
 
 
자산관리, 재테크 시대가 활짝 열리고 있다. 자산관리에 대한 사람들의 관심이 쏠리면서 자산관리 방법도 아주 다양해지고 있고 이제 전문가들의 조력이 절대적으로 필요한 시대로 접어들었다. 특히 안정과 수익을 꾀하는 자산관리는 결과에 이르러 세금과 반드시 만나게 돼 있다. 이 때문에 자산관리의 요소 중에는 세금 부분도 큰 비중을 차지하고 있다. 이에 본지는 자산관리 분야의 세무에 정통하고 지속적인 연구를 계속하고 있는 정현석 세무사와 함께 자산관리와 세무에 대해 집중 조명해 본다. /편집자 주

(1) 유상거래

주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우에 그 취득당시의 가액이 9억원 이하일 경우 1주택에 대하여 취득세를 50% 감면한다(지특법 40의2). 2011년 3.22일부터 2011년 12월 31일까지는 9억원 이하 1주택은 1%, 9억원 초과주택이나 2주택 초과의 경우 2%를 적용했다. 다만, 일시적으로 2주택이 된 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년 이내에 1주택으로 되지 아니한 경우에는 경감된 취득세를 추징한다.

ㅇ 2010.12.31까지 : 모든 주택 유상거래에 대하여 50% 감면(4%→2%)
ㅇ 2011.1.1~3.21 : 9억이하 1주택 50% 감면(4%→2%), 9억 초과 및 2주택 초과 과세전환(4%)
ㅇ 2011.3.22~12.31 : 9억이하 1주택 75% 감면(4%→1%), 9억 초과 및 2주택 초과 50% 감면(4%-->2%)
ㅇ 2012.1.1~ : 9억이하 1주택 50% 감면(4%→2%), 9억 초과 및 2주택 초과 과세전환(4%)

유상거래만 해당되므로 상속, 증여, 기부채납, 합병, 이혼시 재산분할청구권 등 무상으로 취득하는 경우에는 감면이 되지 아니한다. 이 유상거래에는 개인이나 법인을 특정하지 아니하고 있으므로 모든 납세자가 해당된다.

(2) 1주택의 범위

주택이라 함은 특별히 규정하지 않고 있으므로 단독주택, 공동주택, 다가구주택, 아파트, 연립, 다세대, 도시형생활주택, 노인복지주택, 임대주택 등 모든 주택이 포함된다 할 것이다. 특히 임대주택의 경우에는 2주택이 되는 경우가 많으므로 거의 감면이 되지 아니한다.

1주택 여부는 납세의무자별로 판단하므로 법인, 개인 상관없다. 다만, 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분소유도 1주택으로 보기 때문에 지분을 취득하는 경우에도 감면이 되는 반면, 기존에 지분을 소유하고 있는 상태에서 새로이 주택을 취득하면 2주택이 된다.

(3) 일시적 2주택

기존에 살고 있던 곳에서 이사, 본인이나 가족의 취학, 질병요양, 근무지의 이동 등의 사유로 새로운 주택을 구입한 경우에는 새로운 주택을 취득한 날부터 종전 주택을 처분하여 1주택이 되는 경우에는 감면이 된다(지령 17의2). 이 경우 “1주택으로 되지 아니하는 경우”로 되어 있기 때문에 종전 주택을 매각, 증여, 상속, 멸실 등으로 소유권이 사실상 이전되거나 주택 자체가 멸실되는 것도 포함된다 할 것이다.

따라서 종전 주택에서 거주하다가 새로운 주택으로 거주지를 옮겨야 하는데, 종전 주택을 전세로 준 상태에서 다른 곳에 살다가 새로운 주택을 구입하여 옮기고 종전 주택을 2년 이내에 처분한 경우에는 이사 등의 사유에 해당하지 아니한다 할 것이다.

또한, 종전 주택을 처분해야 하므로 일시적으로 2주택이 되었는데, 감면 받았던 주택을 다시 처분하여 종전 주택을 보유함으로써 1주택이 되는 경우에는 감면이 되지 아니한다. 물론 종전 주택을 처분하여 2년 이내에 1주택이 되면 감면이 되는 것이므로 종전주택과 신규주택을 모두 처분하여 무주택이 되는 경우에는 당연히 감면이 된다 할 것이다.

그러나 지방세당국에서는 거주여부 등과 상관없이 2년 이내에 신규주택이나 종전주택 중 어떤 1주택을 처분하여 1주택이 되면 감면이 되는 것으로 운영하고 있다.

(4) 취득당시 가액 9억원

주택을 취득할 당시의 주택가액은 지방세법 제10조에 따라 계산하므로 취득세 과세표준액으로 보면 된다. 주택공시가격이 10억이라 하더라도 이를 8억원에 법원경매에서 낙찰받았다면 8억원이 되는 것이고, 주택공시가격 8억원 주택을 10억원에 취득하여「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 된 경우에는 10억원이 되는 것이다.

그리고 9억원의 계산은 주택을 기준으로 계산하므로 공동으로 소유하고 있더라도 가액을 나누지 아니하고 전체 가액을 기준으로 9억원 여부를 판단한다. 즉, 2명이 10억원 주택을 취득한 경우에 5억원이 아닌 10억원이 주택가액이 되는 것이다.

(5) 2010년 이전 취득 주택

2010년 12월 31일 이전에 취득한 주택을 2011년 1월 1일 이후에 등기하는 경우에는 취득세와 등록세로 과세된다(지법 부칙 6, 2010.3.31). 따라서 2010년 12월 31일 이전에 유상으로 취득한 주택은 2011년 1월 1일 이후에 등기하더라도 주택가액이나 주택 수에 상관없이 등록세의 50%가 감면된다.

(6) 2011년 3.22일부터

12.31일까지 취득한 주택

2012년부터는 9억원 이하의 1주택에 대하여만 감면이 되고, 9억원을 초과하거나 2주택 이상인 경우에는 감면이 되지 아니한다. 다만, 잔금지급일이나 등기일 등 취득일이 2011년 12월 31일 이전인 경우에는 종전 규정에 의하여 취득세가 50% 감면된다.
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